一二線城市房價松動 房地產(chǎn)商稱明年初還會降

　　近期廣州土地市場頻頻遇冷，樓市成交萎縮，是否樓價“拐點”已近在眼前？據(jù)新華社消息，目前一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，部分樓盤房價降幅較大。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，目前樓市拐點的特征已經(jīng)十分明顯，但全國性的樓市拐點是否已經(jīng)確立仍有待觀察。

　　昨日，在廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢分析研討會上，綠地集團、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)地產(chǎn)等13家開發(fā)商和專家齊聚“把脈”樓市。與會者認(rèn)為，廣州樓市還不存在“拐點”，但今年年底到明年上半年，房價會處于下行通道。

　　全國一線城市房價已松動

　　目前，全國一線城市的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。在北京限購令等政策作用下，今年5月、6月開始，前兩年房價上漲最快的北京東部區(qū)域如通州樓市房價率先松動，珠江拉維小鎮(zhèn)、京貿(mào)國際城等，由2萬多元/平方米下降到1.6萬元至1.9萬元/平方米。

　　而華東、華南區(qū)域一些樓盤價格出現(xiàn)了一定規(guī)模的降價現(xiàn)象，并且頻頻出現(xiàn)大型房企的身影。在上海，10月15日，龍湖酈城項目針對部分公寓進行促銷，購房者2萬元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會員卡，即可抵扣30萬元的總房款。計算下來，銷售均價為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價格低兩三成。

　　此外，在深圳、廣州等地，萬科也開始降價走量。張月表示，整體看，經(jīng)過了新一輪調(diào)控大半年的持續(xù)作用，降價現(xiàn)象向更多城市蔓延，降價求量正是當(dāng)前一二線城市的普遍狀態(tài)。

　　專家建議應(yīng)堅持“限購令”

　　2010年4月樓市調(diào)控措施出臺，樓市隨之也遭遇了成交量的下跌，但房價并未松動，經(jīng)過了5個月的市場消化，全國房價基本是巋然不動，這一度引發(fā)了市場的觀望與恐慌，隨后在當(dāng)年迎來了真正的“金九銀十”，房價再次上漲。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進表示，一線大城市資源有限，如果外地人能在北京、上海等地隨意買房，那北京、上海蓋再多的房子都不夠用，所以按一定年限執(zhí)行限購令是非常有必要的。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國房價拐點已初步顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，9月70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個，持平的城市有29個。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，目前樓市拐點的特征已經(jīng)十分明顯了，但全國性的樓市拐點是否已經(jīng)確立仍有待觀察。

　　廣州開發(fā)商遭遇“冬天”

　　昨日，在廣州市房協(xié)房地產(chǎn)形勢分析研討會上，綠地集團、越秀地產(chǎn)、保利地產(chǎn)地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、麗豐控股和新世界等13家開發(fā)商和專家齊聚“把脈”樓市。

　　有大型房企代表稱，不排除近期和短期之內(nèi)房地產(chǎn)市場將有一個寒冬，但他們會努力度過這個艱難的時間，長期來看房地產(chǎn)是向上的。在“冬天”時，他們在全國都將謹(jǐn)慎拿地、控制成本、促進銷售。

　　珠江地產(chǎn)代表認(rèn)為，目前樓市調(diào)控對不同的企業(yè)影響不一樣，但是寒冬是要來了，以前可能利潤點有30%甚至40%，今后可能只有10%或者是15%。寒冬來了之后，房企要收縮和減少費用，要對產(chǎn)品戶型等進行精細(xì)管理。以前在市場好的時候，開發(fā)商是不講產(chǎn)品和戶型的，因為什么都可以賣出去。但是市場不好了，就要求樓盤性價比要高。保利地產(chǎn)代表也稱，他們已感受到了市場變化，有很大的緊迫感，冬天已經(jīng)到了，重點還是要把握好剛性需求，針對這個潛力大的市場練內(nèi)功，提供更好的住宅產(chǎn)品。

　　麗豐控股代表稱，明年仍是房地產(chǎn)調(diào)控政策的敏感期，敏感期對房企來說，肯定都是寒冬。

　　三問廣州樓市

　　廣州樓市“拐點”何時來？

　　既然開發(fā)商都認(rèn)為目前面臨寒冬，那么什么時候能出現(xiàn)購房者翹首以盼的“拐點”呢？

　　某大型房企代表稱，他們內(nèi)部也認(rèn)為，現(xiàn)在樓市正在形式價格下降的通道，但還不能稱為“拐點”。至于短期內(nèi)的房價下行通道時間會有多長，目前他們內(nèi)部也還在研究這個問題。

　　保利地產(chǎn)代表稱， 開發(fā)商更關(guān)注降價后能否達到銷售加快的目的?，F(xiàn)階段房價問題十分敏感，他們希望能更緊密監(jiān)控整個市場的變化，然后讓自家房價更貼近市場。降價可能會有兩種形式的選擇，一種是直接一步到位降到消費者心理價位，這樣雖然有老業(yè)主砸售樓部，但確實可以促進銷售；另一種是慢慢降，這樣對購房者心理沒有直接影響，反而會增加觀望情緒。

　　越秀地產(chǎn)代表認(rèn)為，與其說樓市拐點即將來臨，不如說是市場正在變化。今年五六月份開始，廣州樓市已經(jīng)感受到這個變化。此后所有新盤的樓盤都會合理地定價，都會充分考慮市場下行的因素。不少購房者表示至少在年底之前不會入市，會考慮在明年的5月份或者是10月份再購買。而對于開發(fā)商來說，今年銷售指標(biāo)完成壓力可能不是很大，但明年的指標(biāo)壓力是很大的。

　　世聯(lián)地產(chǎn)代表認(rèn)為，“拐點”還沒來，目前的市場還是處在博弈階段，一線城市現(xiàn)在有少數(shù)的樓盤在降價，二三線城市沒有看到很大的動作，廣州大幅度降價的樓盤也是很少的。但隨著著庫存積累的進一步放大，感覺明年上半年“拐點”會到來，如果廣州相對于其他一線城市市場比較健康的話，那么可能會推遲1~2個月的時間，但下行趨勢是存在的。

　　廣州市社會科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，這次房地產(chǎn)調(diào)控是制度性的調(diào)控，相信限購肯定是跟房地產(chǎn)稅接軌的。也就是說，限購取消之時，就是房產(chǎn)稅出來之時。他預(yù)計，房產(chǎn)稅的開征還要3年左右時間，所以限購令可能會維持2~3年。開發(fā)商要考慮到政策的時間，對銷售策略進行調(diào)整。

　　目前是否是買房的時機？

　　中山大學(xué)教授魏清泉認(rèn)為，目前樓市情況對開發(fā)商而言是寒冬，但對購房者而言卻是暖流滾滾新春來臨，如果房價開始有所松動，那么購房者的春天就到來了。

　　不少購房者最關(guān)心的還是，既然目前樓價正處于波動期，那么到底目前是否要出手買房，什么時候出手最合適？

　　新城市地產(chǎn)董事長曹志偉認(rèn)為，樓市真正的拐點應(yīng)該是一段較長時間內(nèi)銷量和價格與歷史同期銷量和價格發(fā)生50%變化并呈長期趨勢，才能稱之為“拐點”，目前談拐點還為時尚早。但從今年年底到明年的第三季度為止，是自住型購房者在廣州購房的好時機。因為在國家的調(diào)控大環(huán)境下，廣州市政府一方面做好住房保障建設(shè)，已開建的保障房足以覆蓋這兩三年的困難戶和未來兩三年的困難戶；另一方面廣州市政府非常嚴(yán)格認(rèn)真地執(zhí)行限購政策，拖住了房價的增速。這些調(diào)控手段改變了中低檔商品房市場的供應(yīng)關(guān)系，抑制了投資性購房，收緊銀根惜貸的同時，不僅大幅度提高了開發(fā)貸利率，還提高了購房者的按揭利率，因此抑制了購房需求，那么房價在短期內(nèi)出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)或者波動，很正常。

　　曹志偉建議，如果是自住的看準(zhǔn)了就應(yīng)該買，“就像找男朋友一樣，看準(zhǔn)了一定出手，不需要擔(dān)心以后”。除非中國經(jīng)濟掉頭向下，否則在今后一段時間內(nèi)，要出現(xiàn)比今年到明年三季度間更低的房價，是不太可能的。

　　政府對土地市場期望太高？

　　近期廣州市土地市場頻頻遇冷，南站地區(qū)賣地出現(xiàn)連續(xù)兩次收回多幅地塊，賣出的地塊也都底價成交。在廣州樓市還沒出現(xiàn)真正“拐點”時，土地市場提前入冬也加重了市場的觀望情緒。

　　昨日在研討會上，開發(fā)商多表示，其實對南站地區(qū)以及廣州市場還是很有興趣，就是希望政府能在地價繳付期限等方面給予一定時間的“寬限”。新城市地產(chǎn)董事長曹志偉認(rèn)為，南站是一個非常好的地方，也是一個非常好的項目。賣地遇冷主要是時機的問題，南站本身所推的土地賭的都是未來和前景，但是現(xiàn)在由于無論經(jīng)濟和地產(chǎn)的未來大家都覺得迷茫，所以開發(fā)商會慎重。下半年大部分公司受限購限價的影響，資金回籠不暢。

　　某大型房企代表稱，他們時刻準(zhǔn)備著在廣州土地市場上拿地，但希望政府不要在土地的地價上期望值過高。因為政府調(diào)控下，開發(fā)商都以市場的手段積極配合，但實際上地方政府推出的地底價卻都很高，所以大家都畏懼不前。另外，如果把地塊分割的很小，對于想一定規(guī)模進行開發(fā)的大房企而言，吸引力會降低。

來源：信息時報

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