中國房地產市場進入衰退周期

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　　又到山雨欲來的時候了。

　　這幾天關于地產行業(yè)的信息，有點雜亂。先是綠城的被破產，馬云的救助；接著是深圳中原再次大裁員；謝國忠的有些地區(qū)的房價會掉80%，葉檀的5年內房地產企業(yè)會消失90%，這是怎樣一個亂字可以形容。

　　在身邊，也有信息讓人寒冷，網上流傳的一個大學生在沖動之中買了房，但她的月供是她全部的工資，求助該怎么辦？還有，我的幾個朋友，最近因為雜七雜八的原因想要賣出手上多余的一套或者兩套房子，以抵御不斷下降的生活質量。

　　窗外陰霾的天空，讓人感到極為壓抑，但比這天空更壓抑的是，我身邊那些大多數(shù)地產營銷人，這幾天的冬雷震震，讓環(huán)境有些惶恐。

　　（二）

　　再次探討房地產周期，筆者在2010年的時候，曾經提出了中國房地產行業(yè)進入了成熟周期，一個主要的理由是需求彈性太大。波動幅度達到40%以上，在東部沿海區(qū)域，甚至超過了100%，這肯定不是一個成長型行業(yè)能夠出現(xiàn)的數(shù)據(jù)。

　　關于城市化，我們的城市化更多的是離開工業(yè)化而進行的城市化。但工業(yè)化還是城市化的肇始，因為中國房地產土地的獲得方式，首先是被城市，然后土地被商品。也即通常的模式是，某個區(qū)域欲發(fā)展房地產，那么政府便會在該區(qū)域內首先建立一個園區(qū)（多為工業(yè)園區(qū)），然后做人口密度規(guī)劃和經濟總量規(guī)劃而將土地變更為城市用地，周邊產生大量的城市配套居住建設用地，于是密集的房地產項目便再此區(qū)域蓬勃興起。從這個角度來說，我們的城市化是在偽工業(yè)化的基礎之上的城市化，或者是以工業(yè)化的幌子所進行的城市化。

　　通常的城市化（囿于國家特定概念）無外乎外來人口增加與本地人口遷徙，美國二戰(zhàn)以后的城市化在這兩者的比較優(yōu)勢中，外來人口增加成為一個非常重要的因素，因為遷徙于美國的人口均為世界各地的精英，這點只需要看看我們現(xiàn)在的社會那些人在移民便可知；其次是鄉(xiāng)村城市化，盡管美國農業(yè)人口大幅度降低，但這是總量結構下人口比例的調整，農村人口進城的絕對數(shù)量并不龐大。

　　我們當前的城市化與美國相比而言，大致于我們一線城市與三線城市的房地產市場需求是一致的，即一線城市除開遷徙居民（比如北京到上海，郊區(qū)到市區(qū)），大城市新增凈人口大大增加導致需求持續(xù)上升；三線城市的城市化則更多的體現(xiàn)是農村人口城市化，三線城市幾乎沒有外來凈人口數(shù)量的增加，城市轉移也是極為稀少的。

　　關于流動人口的一個數(shù)據(jù)：美國人一生基本流動14次，英國人8次，法國人6次，日本人也有5次，我們的人口呢（因為特定經濟周期，農民工遷徙大致不應該包含在內，一是他們沒有購買力，二是他們的遷徙基本與居住無關），另一個問題是美國人流動的經濟背景是美國以服務業(yè)為主的產業(yè)背景基本是其主導因素，這點在英國法國的資料里基本也可以得到證明，同時也和產業(yè)特征以及產業(yè)經濟對人員使用和消費特征相關。

　　隨著世界經濟的凋敝，我國出口行業(yè)對經濟增長貢獻率直線下降，在汽車，電子產品日漸飽和以后，人類短期還沒尋找到一種新的全新產品需要大規(guī)模的生產和流通，這也是世界貿易的困境和壁壘。日漸萎縮的貿易與日漸增多的產品的矛盾導致的就是我們看到的比比皆是的貿易戰(zhàn)。失去了出口，幾十年我們城市賴以存在和發(fā)展的主導因素都消失掉以后，我們的城市還能增長么？回到我們最前面的問題來，當一座座空曠的園區(qū)長滿鵬草的時候，城市怎樣去增長？

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　　不幸的是，一年之后，我被迫修正我對行業(yè)周期的看法。目前的房地產行業(yè)已經進入了衰退期，至少是在一個中期歷史概念下的衰退周期（我們可以用50或者100年的歷史縱深來設想）。

　　用一些階段的描述可以這樣來說，當前中國經濟矛盾是過于發(fā)展的房地產市場與整體國民經濟發(fā)展的脫節(jié)所致。對于這個結論，我們可以這樣來解釋。中國2007年新增貸款總量為3.6萬億，2008年為4.9萬億，2009年為9.6萬億，2010年為8萬億，2011年約為8萬億。如果我們將房地產行業(yè)耗用新增貸款的比例固定在某個位置，比如30%，那么2007年房地產行業(yè)能夠獲得的新增貸款為1.08萬億，2008年為1.47萬億，2009年為2.88萬億，10年為2.4萬億，2011年約為2.4萬億。好了，這個數(shù)據(jù)出來以后，結論也出來了。如果以貸款總量來作為市場的總容量指標，那么單位面積貸款數(shù)量越高，貸款面積就越低；反之亦然。而中國房地產市場量價關系是一個怎樣的狀況呢？2007年高點回調以后，2008年量價同步反彈，2011年全國房地產市場的價格約為2007年的一倍左右（非精確數(shù)據(jù)），那么對應2007年的成交量，2011年需要多一倍的貸款量，也即2011年需要耗用2.16萬億的房地產貸款指標；如果我們將數(shù)據(jù)換成2009年的數(shù)據(jù)，那完全就是另外一個境況，而這也就是我們房地產行業(yè)今天的真實因素，如果2009年的成交量基數(shù)為1,2011年成交量基數(shù)為0.8,假定2009年房價為2011年房價的60%，那么會出現(xiàn)一個什么樣的情況呢，如果單位面積貸款比例一致的話，2011年全年需要的信貸總量為2009年的133%，好問題出現(xiàn)了，我們現(xiàn)在按照約定比例，2011年信貸指標只有2009年的83.3%，兩者缺口將近50%，這才是當今房地產市場的根本問題所在。這也可以解釋當前大多數(shù)開發(fā)商的個貸大量積壓在銀行而無款可放的真實現(xiàn)狀。

　　走到這，再往下，我們只能假設，于是必先有幾個前提：第一個就是當前貨幣政策回歸常態(tài)，即M2年增長率保持在15%左右，這種情況下，新增貸款必然回落，房地產行業(yè)貸款總量必然萎縮；假設二銀行對地產行業(yè)貸款比例不發(fā)生較大變化，保持政策的相對連續(xù)性，那么地產貸款的總量也將持續(xù)萎縮，而這兩者必然導致的后果是成交量和成交價格之間的反比關系，那么地產市場的走向的三種狀態(tài)為：成交量價同步萎縮，且以一個均衡的態(tài)勢萎縮；那么市場將以均衡狀態(tài)回落；第二是成交量大幅度萎縮，成交價相對穩(wěn)定，市場必將發(fā)生劇烈的洗牌活動，若干房企將退出市場；第三是成交價萎縮的速度大于成交量，市場交易依舊活躍。未來這三種可能都不確定，第一者是一種理想狀態(tài)，量價同步運行的均衡市場只是瞬間行為，不是常態(tài)；第二種情況是成交量大幅度萎縮的時候，部分退出的開發(fā)商必然以價求量，導致價格和成交量非均衡運行，市場出現(xiàn)結構裂變的可能性大幅度增加，市場可能會出現(xiàn)各種產品下降比例不同步的均衡狀態(tài)；第三種難度在于2010年以后土地成本高企，房企退出以虧本狀態(tài)完成這種現(xiàn)象很難普遍發(fā)生。但市場的總體后果，將在二三種結論中產生，從這個角度來看，未來房價絕對價格下降是一種不可避免的現(xiàn)象，絕對成交量下降也是一種不可避免的現(xiàn)象。

　　但我們并不能在這里形成結論，原因很簡單，我們貨幣政策還可以繼續(xù)保持高度寬松的狀態(tài)，也就是政策重回2009年的可能；第二個市場假設是我們貿易順差依然強大，因此導致的人民幣占款數(shù)量巨大，導致市場新增較多貨幣；第三種是人民幣快速升值，導致熱錢大規(guī)模涌入，市場流動性過剩。如果出現(xiàn)這三種狀況，結合當前的經濟特征，供需相對均衡，貨幣過剩的特征。新增加的貨幣并不能增加生產，也不會新增需求，那么新增貨幣唯一能產生的后果即是物價上漲。在通脹的背景下，我們要討論的是CPI漲幅與房價漲幅的關系，這里的關系是，CPI漲幅跑過房價，則意味著房價的絕對價格上升，相對價格下降。因為國內沒有成型的研究成果與數(shù)據(jù)，因此我們只能借助推論來完成兩者之間的轉換，在2009年與2010年房地產市場信貸供應是足夠充分的，這兩年市場特征是成交量基本穩(wěn)定，成交價格大幅度上揚，這背后的邏輯一方面是中國的社會結構決定的購買力和購買特征反映，另一方面也是房地產金融杠桿化的典型反映，前者是意味著需求到頂，后者意味著市場高位以后，結構性風險開始呈現(xiàn)。如果按照這個推論繼續(xù)前進，即未來信貸市場充分的情況下，房地產市場可能出現(xiàn)的情況是，成交量穩(wěn)定中略有萎縮，成交價格依據(jù)貨幣供應量的充裕與否上漲。但另一方面如果房地產信貸指標維持在固定比例的情況下，實體行業(yè)的資金充裕度大大高過房地產行業(yè)（無限制放寬房地產信貸比例這種極端情況很難出現(xiàn)因此也不予討論，另2009與2010年大量的外行業(yè)資本涌入房地產行業(yè)，意味著非地產業(yè)的資本供過于求，這種情況下出現(xiàn)的大蒜，花椒爆炒等等意味著實體對資金吸納能力極為有限），如果實體行業(yè)資本不予轉出的情況下，實體資金與房地產行業(yè)資金2倍以上的速度供應，在整個社會實體行業(yè)供求基本均衡的情況下，貨幣的供給將于房地產一樣，最終只會導致價格的變化，從這個角度而言，CPI的漲幅會因為資金供給速度快過房地產而呈現(xiàn)出更大的漲幅，這個時候也即房地產的相對價格仍然會下降。

　　上面兩條路徑得出的結論均是房地產價格出現(xiàn)下降，要么絕對價格下降，那么房價忍受30%的跌幅并非不可想象；要么出現(xiàn)大米20元一斤，豬肉150元一斤，房價出現(xiàn)3萬5萬每平米的常態(tài)價格，但房價相對價格依然下降了。

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　　人民幣能順利過渡到日元韓元的狀態(tài)么？筆者認為這里難度極大，一方面是中國特殊的二八社會結構，如果我們一旦出現(xiàn)大米20元一斤的情況，中央政府對基層群體的補貼金額必將大幅度上升，這種上升幅度將對中央政府的管理能力以及社會居民的心理預期管理起到絕對的考驗，一旦出現(xiàn)不慎，社會群體性事件必然大幅度上升；第二個是貨幣傳導路徑的天然不均衡，即新增100元貨幣，我們無法均分給100個人每人一元，這種情況即社會貧富懸殊更加拉大，這對整個社會的管理和再分配都將產生極大的難題和考驗。而考慮到國際博弈來看，如果人民幣短期大幅度貶值，那么中國的貨幣信用尚未建立起來便消失，這對整個中國經濟的影響幾乎是災難性的。

　　（五）

　　于是我們剩下的唯一可能便是忍受房價的下跌，甚至超過30%的下跌。相對于中國當前經濟特征，高出口，高投資，低消費的狀態(tài)，房價的下跌首先會遵循美國房地產市場的狀態(tài)，即銀行，建筑，鋼鐵等市場同步萎縮，這中間的問題不僅僅是經濟問題，較大面積的失業(yè)減少將惡化整個市場信心，導致預期購房減少，市場真實需求減少。金融市場壞賬激增，銀行惜情節(jié)空前強化，進而惡化市場流動性。大量待贖回房屋與按揭困難的家庭與新增市場的拋售形成三方供應市場，而需求市場則在萎縮中前進。

　　更困難的是，行業(yè)市場中供應方總是滯后于需求市場，具體到當前市場而言，市場上大量的土地存貨導致的未來供應量巨大，市場供求結構差持續(xù)高位徘徊，整個市場未來可能將導致中期停滯與萎縮。

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　　當然任何經濟推理都有若干個假設。上面我們的分析正是建立在假設基礎之上，但本文第一節(jié)那個月供等于工資的女孩的情況，我想盡管比較極端，但應該不會是個案；中原的裁員，你可以視為這個企業(yè)毫無社會責任感，但這樣的企業(yè)并不會只是個案。08年依靠貨幣拯救了市場，但貨幣的副作用今天看起來幾乎已經超出了我們的承受能力，且眼前的情況看起來，大有還賬2009的情節(jié)，這樣的情況下，房地產市場失去了任何激進的想象力，房地產快速由成熟市場走向蕭條。這種情況下，所有的不切實際的幻想都將充滿風險與災難。

來源：搜狐焦點博客 作者：王雪松

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