房地產(chǎn)行業(yè)：量價下行引發(fā)板塊風險集中釋放

　　近期，我們看到房價下跌的新聞報道越發(fā)頻繁出現(xiàn)。九月、十月成交清淡收場加強了購房者的觀望情緒和開發(fā)商對后市悲觀、降價的預期。但是，顧慮到類似上海前期部分樓盤降價引起老業(yè)主極度不滿的行為，降價幅度有限，目前開發(fā)商多采取新盤打折促銷，并調整推盤結構和推盤節(jié)奏，產(chǎn)品主要以滿足剛需的小戶型為主。受前期首套房貸款利率上浮、購房觀望情緒加重的影響，開發(fā)商對降價促銷形成共識，我們認為，11月，房地產(chǎn)市場存在出現(xiàn)量價齊跌的風險。

　　根據(jù)三季報情況來看，目前，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率達到72%，手持貨幣資金/短期借款超過1倍，目前行業(yè)整體負債水平上升，但還好于2008年最壞時候的情形，房地產(chǎn)公司還處于為了完成銷售任務、回籠資金的而主動降價促銷階段，但隨著11月、12月市場可能出現(xiàn)量價齊跌的風險的出現(xiàn)，加上年底為各項工程款支付時點，開發(fā)商資金壓力會增大，削減新開工、投資是必然。

　　九月、十月推盤量加大，而成交量并未出現(xiàn)隨之暴漲，我們跟蹤的城市房屋可售量持續(xù)上升。根據(jù)三季報顯示，房地產(chǎn)企業(yè)存貨占比達72.5%，預計未來行業(yè)去庫存壓力仍將持續(xù)甚至上升。

　　除了一手房市場，最近，媒體也越來越多報道一線城市二手房市場出現(xiàn)顯著下滑。北京二手房價全面下跌，成交量接近08年最低水平；上海二手房指數(shù)18個月以來首跌；深圳地產(chǎn)中介擔心關店潮。二手房市場的賣方賣房多為投資變現(xiàn)，對市場價格更為敏感，二手房市場價格明顯下滑、成交量萎縮。

　　雖然上周出現(xiàn)了房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)小幅上漲+1.41%，但是仍明顯跑輸滬深300指數(shù)+2.02%，房地產(chǎn)市場11月面臨價格繼續(xù)下滑、成交量環(huán)比下跌的風險，銷售不見起色給越來越多開發(fā)商增添資金鏈壓力，給房地產(chǎn)板塊帶來負面影響。我們認為行業(yè)中長期機會的出現(xiàn)必須依賴于房地產(chǎn)調控政策的松動和流動性的寬松，而國務院總理溫家寶11月6日在俄羅斯圣彼得堡再次表示，中國下調房價是國家堅定的政策。短期房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)下滑、成交量環(huán)比下跌將帶來基本面向下調整，引發(fā)行業(yè)風險集中釋放，帶動板塊指數(shù)下跌可能，然而同時，待這種房價泡沫、短期風險消化完畢之后，健康的房地產(chǎn)市場、估值的合理調整將更有利于迎接行業(yè)中長期趨勢性機會出現(xiàn)。維持行業(yè)中性評級，長期建議關注財務狀況良好、銷售業(yè)績鎖定的龍頭公司萬科、保利以及不受限購政策影響的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)公司華夏幸福、金融街、世茂股份、華僑城等.

來源：證券時報網(wǎng)

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