房地產(chǎn)將是穩(wěn)定的“慢熊”形態(tài)

11月6日，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡參加上合組織峰會(huì)時(shí)表示，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，“決不可有絲毫動(dòng)搖”。

溫總理的言論，至少澄清了一點(diǎn)：“即政府是要房?jī)r(jià)下跌”。過(guò)去房地產(chǎn)商總是說(shuō)政府的目標(biāo)是遏制漲幅，“不漲即是跌”。其次，政府強(qiáng)調(diào)了“供應(yīng)面的威懾”：限購(gòu)政策將投機(jī)性需求剝離掉、而保障性住房則在供給方面來(lái)填補(bǔ)房產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)速度下降的博弈，甚至它還造成了發(fā)展商的擔(dān)憂，不得不加快囤積土地的開(kāi)發(fā)速度，以期早點(diǎn)出售。

總體上看，一些城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)有一定幅度下跌，也出現(xiàn)了買了高價(jià)房的業(yè)主看同源房下跌而發(fā)生的“維權(quán)鬧劇”，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)到“2008年又重來(lái)”的程度。一般從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，像房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)形態(tài)經(jīng)歷了V形反轉(zhuǎn)，升到另一個(gè)峰值后的再下降，都將是一個(gè)漫長(zhǎng)的下跌過(guò)程，但是不會(huì)出現(xiàn)一年整體跌去30%的劇烈，會(huì)有小反復(fù)，但整體上是一望無(wú)盡的勢(shì)頭，所謂的慢熊行情。

為什么會(huì)有這種形態(tài)呢？一個(gè)是政策，一個(gè)是預(yù)期心理。所謂政策，就是人們覺(jué)得政策會(huì)有反復(fù)，比如最近決策層說(shuō)“微調(diào)”和“保增長(zhǎng)”，人們就會(huì)預(yù)期政策有反復(fù)。要知道，2007年次貸危機(jī)被認(rèn)為是“1933年大蕭條”重演，但政府都可以通過(guò)強(qiáng)有力的政策改變了經(jīng)濟(jì)周期的片段，“政府決定論”已經(jīng)成為一種心理預(yù)期?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)僵持或微跌局面，大多數(shù)人都覺(jué)得是政府壓制的，一旦政府松手，房?jī)r(jià)將報(bào)復(fù)性反彈?，F(xiàn)在，由于經(jīng)濟(jì)周期本身以及外部（尤其是歐洲主權(quán)債務(wù)）產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)放緩，使得政府會(huì)做一些“微調(diào)”，而在過(guò)去的預(yù)期心理籠罩下，政府的任何微弱放松信號(hào)，都很有效果，它會(huì)刺激購(gòu)買力。我們經(jīng)?？吹?，最近一旦房地產(chǎn)打折，立即就很快銷售一空，因?yàn)楹芏嗳擞X(jué)得這是另外一個(gè)V形反轉(zhuǎn)的底部。

跟2007年-2008年不同，那時(shí)候沒(méi)有通脹，是突然性的通縮?，F(xiàn)在則是高通脹，緩解它則必須將泛濫的貨幣慢慢收回去，而在這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)的投資財(cái)務(wù)學(xué)“破產(chǎn)”了。房地產(chǎn)的利息流是房租，而錢的租金是利率，5年期存款現(xiàn)在已經(jīng)變成5.5%，而一線城市的租金回報(bào)大約從3.3%開(kāi)始慢慢跌到3.2%，這是非常罕見(jiàn)的需求減弱現(xiàn)象。過(guò)去如果投資一套房子付5成首付，相當(dāng)于用總價(jià)一半的錢獲得房屋總價(jià)的3.2%租金，那么其實(shí)租金回報(bào)是6.4%。房地產(chǎn)回報(bào)率=房租率 按揭杠桿率?，F(xiàn)在二套房嚴(yán)格按6成來(lái)算，杠桿率為1.67，雖然按揭每月都付，但投機(jī)者隨時(shí)準(zhǔn)備將房子賣掉，所以忽略其短期的按揭行為，于是二套房的收益率為3.3% 1.67=5.344%，它已經(jīng)無(wú)法戰(zhàn)勝5.5%。如果是自住，還是假設(shè)首套房首付3成（盡管很多銀行都變更為4成），但銀行的房貸利率逐漸上10%，自住是要考慮長(zhǎng)期的按揭繳付的，即3.33首付杠桿） 3.3% 7.05% 1.1 0.7（7成按揭）=5.2%,依然低于5.5%的存款利率水平。無(wú)論是自住還是投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)沒(méi)有任何意義。

這個(gè)財(cái)務(wù)模型也可以動(dòng)態(tài)化。因?yàn)楹芏嗳苏f(shuō)，如果將存款利率調(diào)低或者提高杠桿率，那么房地產(chǎn)將會(huì)重新升值。即使算上CPI逐漸回落，年水平也有5.5%。在這種情況下，很難貿(mào)然削減利率。一旦真得發(fā)生大幅度削減利率，那意味著經(jīng)濟(jì)需求的萎縮將跟2008年“有得一拼”。這至少意味著兩件事：一部分人的收入萎縮將無(wú)法匹配高房?jī)r(jià)時(shí)期的高按揭（高按揭是不會(huì)下調(diào)的，因?yàn)樗枪潭ǖ模?，這些人將加入出售房屋的行列，美國(guó)現(xiàn)在就是這種情況；經(jīng)濟(jì)需求將迫使房租回報(bào)率急劇下降，從而依然形成動(dòng)態(tài)化的“不合算”。

來(lái)源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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