房地產(chǎn)過冬 政府當(dāng)未雨綢繆

　　國務(wù)院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡訪問期間,明確表示中國“下調(diào)房?jī)r(jià)是堅(jiān)定的政策,調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受,也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展”?！皩?duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施,決不可有絲毫動(dòng)搖,我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格”。這樣的表態(tài)實(shí)際上已經(jīng)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)改革確定了基調(diào),任何混淆視聽的言論都沒有了生存的空間。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向是“下調(diào)房?jī)r(jià)”,中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是民眾能夠接受房?jī)r(jià),房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

　　最近一段時(shí)間全國各地出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下降,購買人集體抗議的群體性事件。面對(duì)社會(huì)上已經(jīng)出現(xiàn)的抗議浪潮,上海市政府新聞發(fā)言人明確表示,商品房銷售價(jià)格是由房地產(chǎn)企業(yè)和購房人根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系協(xié)商約定,如果雙方當(dāng)事人發(fā)生矛盾糾紛,應(yīng)當(dāng)依照約定協(xié)商解決；如果協(xié)商不成,可以通過司法途徑解決。上海市長公開表示,“下一步我們的態(tài)度是堅(jiān)決的,會(huì)堅(jiān)決落實(shí)中央政策的宏觀調(diào)控措施”。

　　現(xiàn)在的問題是,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面下跌,地方財(cái)政必然會(huì)遭受巨大的損失,地方政府會(huì)不會(huì)減少社會(huì)公共福利開支呢?

　　從理論上來說,房地產(chǎn)稅收取之于民、用之于民,房地產(chǎn)收入減少必然會(huì)導(dǎo)致政府公共福利開支減少。近些年來我國地方公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之所以大干快上,根本原因就在于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著支撐性的作用。如果房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大幅度的調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)的稅收減少,那么,地方公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資必然會(huì)相應(yīng)減少。這對(duì)于那些依靠房地產(chǎn)財(cái)政拉動(dòng)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的城市來說,將會(huì)出現(xiàn)災(zāi)難性的后果?！鞍虢刈庸こ獭睂?huì)越來越多,城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套工程將難以為繼。不僅如此,由于城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)吸引了大量剩余勞動(dòng)人口,如果城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)停工停產(chǎn),那么,將會(huì)出現(xiàn)大量的失業(yè)問題,所有這些都值得地方政府部門慎重對(duì)待。

　　或許正是看到了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用,所以,一些房地產(chǎn)開發(fā)商大言不慚,認(rèn)為地方政府不可能在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面走得太遠(yuǎn)。他們認(rèn)為只要渡過當(dāng)前這個(gè)嚴(yán)寒的“冬天”,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)不斷上漲。但現(xiàn)在看來,既然中央政府領(lǐng)導(dǎo)人反復(fù)表達(dá)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的堅(jiān)定決心,那么,地方政府不可能鼓勵(lì)或者縱容房地產(chǎn)開發(fā)商為所欲為。

　　現(xiàn)在一些地方政府財(cái)政捉襟見肘,許多公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)半途而廢。中央政府在加大轉(zhuǎn)移支付力度的同時(shí),也已經(jīng)意識(shí)到問題的嚴(yán)重性,試圖通過代為發(fā)行債券的方式,滿足地方政府的融資需求?？墒窃诠P者看來,這樣做必然會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題,轉(zhuǎn)化為一個(gè)地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)的問題,甚至可能會(huì)導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)金融危機(jī)。所以,中央政府一方面要堅(jiān)決捍衛(wèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,另一方面也應(yīng)該謹(jǐn)慎地評(píng)估地方政府所面臨的實(shí)際困難,采取更加穩(wěn)妥的措施而不是通過發(fā)行債券的方式,幫助地方政府渡過難關(guān)。

　　筆者認(rèn)為,中國當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控既面臨巨大的問題,同時(shí)也面臨難得的契機(jī)。

　　首先,中央政府應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì),盡快思考中央政府與地方政府的財(cái)政收入分配問題,全面評(píng)估分稅制改革的成果,并在此基礎(chǔ)上提請(qǐng)全國人大盡快制定《中華人民共和國稅收基本法》,將行之有效的中央政府與地方政府的財(cái)政分配政策變?yōu)閲业姆梢?guī)范,指導(dǎo)中央政府和地方政府的財(cái)政行為。

　　其次,可以考慮起草《中華人民共和國住宅保障法》,加大社會(huì)保障性住房建設(shè)；制定房地產(chǎn)市場(chǎng)改革法,通過征收房地產(chǎn)稅,提高土地的利用效率,防止一些房地產(chǎn)開發(fā)商囤積居奇,從而導(dǎo)致我國土地稀缺資源被嚴(yán)重浪費(fèi)。

　　第三,必須盡快考慮政策調(diào)控的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償問題,避免出現(xiàn)大規(guī)模的群體性事件,從而影響社會(huì)穩(wěn)定。眾所周知,我國民商法制度借鑒大陸法國家的一系列法律規(guī)范,有條件地引入了“情勢(shì)變更”的原則,與英美法國家的“合同落空”具有一定的差異,面對(duì)政策調(diào)整帶來的不可預(yù)期的損失,政府應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償措施,必要的時(shí)候,可以重新制定商品房銷售標(biāo)準(zhǔn)合同,要求房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人事先約定相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù),避免因合同的履行而引發(fā)不必要的沖突。

　　第四,盡快修改土地管理法,將我國土地管理、土地規(guī)劃、土地開發(fā)合而為一,防止在土地管理、土地規(guī)劃和土地開發(fā)方面各自為政。未來的土地管理法應(yīng)當(dāng)充分考慮到城鄉(xiāng)規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定,也應(yīng)該與我國的物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法相銜接,建立一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的房地產(chǎn)管理、規(guī)劃和開發(fā)利用的法律體系,從而使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為一個(gè)可預(yù)期的健康發(fā)展的市場(chǎng)。針對(duì)我國物權(quán)法中關(guān)于土地使用權(quán)70年“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定,全國人大常委會(huì)應(yīng)當(dāng)深入調(diào)研,在充分征求社會(huì)各界意見的基礎(chǔ)上,盡快制定具有可操作性的法律規(guī)范,決不能讓土地使用權(quán)“自動(dòng)續(xù)期”問題成為影響社會(huì)穩(wěn)定的大問題。

　　

來源: 法制網(wǎng)——法制日?qǐng)?bào)

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