真正意義的房地產(chǎn)大調整即將到來

　　越來越多的跡象表明，這一次的房地產(chǎn)調整不會像2008年那樣短暫。雖然從強度上看，目前還不及2008年時的最低谷期，但因為周期較長，這一次中國房地產(chǎn)市場將迎來真正意義的大調整。不僅包括表面上的價格調整，也包括房地產(chǎn)開發(fā)周期、資金周轉周期、房企盈利空間、甚至地方政府收益模式等各領域的大調整

　　行業(yè)洗牌不可避免。即便是走過2012年，房地產(chǎn)再迎繁榮局面，那也將是不同于前一個“黃金十年”的另一種繁榮。短期來看，賭性很強的房地產(chǎn)企業(yè)可能需要徹底改變兩大預期：一是未來還可能持續(xù)高盈利，二是調控會短期內結束。

　　房地產(chǎn)高盈利模式或將不再。這主要是基于目前融資成本越來越高，以及土地出讓金支付周期越來越緊這兩大因素。起碼在2012年前，銀行信貸仍將嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)項目。高利率的影子銀行和民間借貸一定會拉高房企融資成本。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地時支付土地出讓金的模式相當嚴格，一般來說是先支付50%，開工或一定期間內即支付50%。和此前支付10%即拿地，然后貸款支付剩余地價款相比，房企資金杠桿率大幅下降。這種情況下，開發(fā)商自有資金要求提高，也將直接影響企業(yè)盈利能力。

　　另外，目前開發(fā)企業(yè)的銷售回款周期正在拉長。據(jù)統(tǒng)計，從拿地到銷售回款，業(yè)內平均周期約為40個月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時45個月的周轉期相比已經(jīng)相差無幾。

　　更關鍵的是，2012年預計有近800萬套保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。

　　從宏觀面上看，隨著10月29日國務院經(jīng)濟工作會議提出繼續(xù)嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，以及31日珠海出臺限價、限購“雙限”令，全面收緊的房地產(chǎn)調控政策在近期沒有任何松動跡象。

　　對于上述形勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)先知先覺，他們的降價搶收行動無疑為自己贏得了寶貴的回轉空間。未來還會有更多企業(yè)參與到搶收行動中。這輪調整帶來的降價幅度大致可能是：一線城市的平均房價降幅20%至30%，二線城市10%至20%。

　　長期而言，業(yè)內預計房產(chǎn)稅可能成為限購令的替代政策。即便如此，房產(chǎn)稅在多大程度上能夠抑制投資資金進入樓市，目前還尚不可知。更不用說房產(chǎn)稅出臺所需要的硬件平臺全國房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫的建立還尚待時間。

　　不過，中國房地產(chǎn)業(yè)也不會由此直接進入下行期。城市化進程仍在繼續(xù)，商品房市場仍是拉動內需的最重要領域之一。一個可能出現(xiàn)的特殊局面是，“十二五”期間3600萬套保障房未來將大量入市交易，貨幣化補貼的保障體制將為房地產(chǎn)市場帶來更多需求。那將是又一次房地產(chǎn)繁榮期的到來。

來源：新華08

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