中國經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”：美好的愿景？

　　中國經(jīng)濟“去房地產(chǎn)化”，是埋在不少人內(nèi)心深處的一個美好愿望?，F(xiàn)在，調控不斷深入，是否到了實現(xiàn)愿望的時候？

　　10月30日，上海市市長韓正公開表示，“上海經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依存度進一步降低?！贝饲暗?月25日，北京市市長郭金龍在北京市2011年上半年經(jīng)濟形勢分析會上作報告時表示，北京市已初步擺脫對汽車消費和房地產(chǎn)投資的過度依賴。

　　易居研究院企業(yè)研究中心首席研究員、總經(jīng)理周建成直言，如果“去房地產(chǎn)化”能實現(xiàn)，可能更多來自統(tǒng)計方式上的，實際上房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的支持仍然不可或缺，地方政府對房地產(chǎn)的依賴“積重難返”。

　　“去房地產(chǎn)化”的歷史契機？

　　韓正在上周末“上海市市長國際企業(yè)家咨詢會第23次會議”后的新聞發(fā)布會上透露，今年1-9月上海的GDP增速為8.3%?！敖?jīng)濟對房地產(chǎn)的依存度進一步降低”的主要依據(jù)則是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻已由2005年的15%下降到如今的不到8%?！凹仁墙Y構調整的結果，也是房地產(chǎn)領域按照中央的要求實行宏觀調控，正沿著預期的目標在發(fā)展?！表n正說。

　　房地產(chǎn)投資降速，被認為是實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”這個美好愿望的最好契機。

　　華泰聯(lián)合的最新報告指出，我國房地產(chǎn)投資在今年2月觸頂35.2%的增速后，已進入下降通道?！邦A測2011年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為23.3%，剔除保障性住房貢獻后房地產(chǎn)開發(fā)投資全年增速為17.3%?！比A泰聯(lián)合的報告分析，明年商品房銷售持續(xù)收縮的前提假設，預測2012年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為13.9%。

　　但假設和現(xiàn)實之間，劃上等號需要太多條件。各地地方經(jīng)濟發(fā)展依賴房地產(chǎn)的慣性，似乎也更難以輕松遏制。

　　華泰聯(lián)合報告表示，目前無論是新開工面積增速的下滑速度，還是房地產(chǎn)投資增速的下滑速度都較慢，低于市場預期，或者說市場所斷言的“斷崖式下跌”尚未出現(xiàn)。

　　“盡管調控重壓下，房地產(chǎn)投資有所降速，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，地方固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資的比例依然很高?！敝芙ǔ筛嬖V本報，根據(jù)其研究團隊近期對長三角尤其是蘇南地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀調研發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，房地產(chǎn)投資所占地方經(jīng)濟比例越高。

　　上海市統(tǒng)計局最新披露的《前三季度本市房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢 》顯示，前三季度，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資1483.65億元，比去年同期增長7.1%，增速持續(xù)兩個季度回落。

　　但值得注意的是，房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比例卻在上升。三季度上海商品住宅952億元，增長9.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的64.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的46.2%，比重同比上升4個百分點。

　　在這樣的數(shù)據(jù)面前，“去房地產(chǎn)化”變得有些虛幻。相關統(tǒng)計系統(tǒng)人士坦言，在上海全社會固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資比重一直穩(wěn)居在40%以上，這個特點無法短期內(nèi)改變。

　　現(xiàn)實差距：地方財政難題

　　周建成直言，雖然房地產(chǎn)投資短期內(nèi)可能會因商品房地產(chǎn)投資的較大幅度下降而有所降速，但從歷史趨勢看，隨著城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟占比肯定還會回升甚至創(chuàng)新高，“這種特點在三四線城市會逐步體現(xiàn)?！?/p>

　　另一個更為根本的公開秘密在于，以目前的地方財政體系，中短期內(nèi)難以離開土地財政為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)“印鈔機”。更何況，商品房市場萎縮、保障房投資需求巨大的結構變化下，地方政府的財政一直捉襟見肘。

　　國泰君安最新的土地監(jiān)測報告披露，近半個月內(nèi)，全國16個城市累計土地成交金額同比降13%，一線城市累計同比降11%，二線城市累計同比降14%。除沈蘇深外，其余城市土地成交金額占地方財政比重均下降，其中寧杭京滬等下降明顯，京穗杭廈甚至已低于2008年低點?！暗胤桨l(fā)債試點政策有助于資本市場提升對城投類上市公司的信心，但在目前制度格局下地方發(fā)債只能緩解、尚不能替代土地財政。”

　　除了土地財政難題外，上海統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還顯示，1-8月，該市從行業(yè)增速看，僅房地產(chǎn)業(yè)、教育和衛(wèi)生社會保障和福利業(yè)等投資實現(xiàn)增長，其中衛(wèi)生社會保障和福利業(yè)投資28.1億元，同比增長44.2%，其他行業(yè)投資均呈下降態(tài)勢。

　　要實現(xiàn)經(jīng)濟的“去房地產(chǎn)化”，找到土地財政的替代品和房地產(chǎn)業(yè)留下的產(chǎn)業(yè)空白，是最基本的兩大必要條件，目前都還不具備。

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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