房地產(chǎn):調(diào)控正襟危坐 資金壓力加大

　　在經(jīng)歷了上周難得的一波反彈之后，房地產(chǎn)板塊昨日重歸沉寂。根據(jù)東方財富通數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)板塊昨日下跌1.22%，遠遠遜于大盤上漲0.07%的表現(xiàn)，而1.22%的跌幅也僅次于以1.50%跌幅領(lǐng)跌的文廣傳媒板塊。盡管板塊內(nèi)中國武夷錄得漲停，但招、萬、金、保四大龍頭分別以2.89%、3%、3.48%、3.49%的跌幅領(lǐng)跌，或許更引人注目。

　　上市公司銷售跑贏行業(yè)

　　地產(chǎn)上市公司三季度單季銷售額同比增長25.6%，環(huán)比二季度增長21.6%，好于行業(yè)同比增加19%、環(huán)比持平的銷售情況。前三季度上市公司累計銷售額同比去年上升31.6%，也高于全行業(yè)21.2%的水平。另外，三季度上市公司市場占有率回升，二季度上市公司市場占有率為7.64%，三季度則回升至9.25%，處于歷史上較高區(qū)間。

　　值得關(guān)注的是，二線公司表現(xiàn)好于一線公司。三季度上市公司整體銷售同比增長25.6%，環(huán)比上升21.6%，排除萬科A、保利地產(chǎn)后，其他上市公司合計同比和環(huán)比分別上升42%和46.6%。三季度中小公司銷售增長明顯，符合我們的預(yù)期。上半年中小公司受施工進度影響，推盤量不多，銷售整體不佳，下半年則存在完成全年銷售目標的壓力，因此不得不加大推盤和促銷力度。 資金壓力繼續(xù)上升

　　我們用上市公司的當(dāng)季結(jié)算成本與存貨凈增加來模擬上市公司投資額，按此計算，三季度上市公司投資增速較二季度有所回升，主要是由于去年同期基數(shù)較低。三季度上市公司投資額同比和環(huán)比分別上升56.5%和13.4%，上半年累計投資增長27.7%。

　　投資依舊保持高增速，是預(yù)期和資金的綜合結(jié)果。一方面上市公司整體銷售好于行業(yè)，各公司對自身項目未來預(yù)期較好，并沒有主動下調(diào)投資；另一方面上市公司資金斷裂的風(fēng)險也不大，較少出現(xiàn)被動縮減投資的情況。但展望四季度，上市公司資金壓力也難免進一步趨緊，將導(dǎo)致其有意識地通過減少土地購置和新開工來壓縮資本性支出。

　　三季度末，上市公司整體預(yù)收款外資產(chǎn)負債率為44.8%，有息負債率29.3%，分別較二季度末下降0.96個百分點和上升0.72個百分點。在信貸趨緊的情況下，負債表現(xiàn)為短期化，報告期末上市公司整體流動負債占總負債比重為54.7%，未到2008年64%的最高水平。主要是本輪信貸緊縮以漸進方式開展，給企業(yè)一定的準備時間，貸款合同期限偏長，使得長期負債在新貸款難以獲得的情況下能夠維持高位。

　　值得一提的是，行業(yè)上市公司的短期資金壓力明顯增大。目前上市公司整體短期借款與一年內(nèi)到期借款為貨幣資金的83.75%，未到2008年三季度109%的最差水平，但較二季度上升了21.5 個百分點。三季度末該比值大于100%的上市公司占比為44%，比重較二季度進一步上升3.6個百分點。

　　營業(yè)利潤率下降

　　前三季度上市公司平均結(jié)算毛利率為40%，處于歷史較高水平，但營業(yè)利潤率為16.7%，較二季度下降5個百分點，回歸歷史平均水平。毛利上升主要是今年公司結(jié)算的多為2009年末和2010年銷售的產(chǎn)品，而營業(yè)利潤率不高，主要是隨著銷售難度加大，銷售費用有所增加，此外借款成本上升也導(dǎo)致財務(wù)費用增加。明年隨著結(jié)算產(chǎn)品以2011年銷售的為主，毛利或?qū)⒂兴陆怠?/p>

　　此外，目前上市公司整體業(yè)績鎖定率達到152%，較二季度進一步上升，處于歷史高位，業(yè)績壓力不大。四季度隨著結(jié)算高峰的到來，鎖定率會有所下降。

　　投資建議

　　目前，地方政府在地產(chǎn)調(diào)控方面開始與中央打起“擦邊球”，但實際效果有限。中央對地產(chǎn)的調(diào)控思路不會也不應(yīng)該轉(zhuǎn)變，因為目前房價未見實質(zhì)調(diào)整，如果放松會導(dǎo)致調(diào)控成果前功盡棄，但近期整體宏觀政策的微調(diào)和歐債危機的緩和，有助于提升市場整體估值水平，而地產(chǎn)股估值吸引力相對較強，會伴隨市場延續(xù)反彈行情。在投資標的方面，建議投資者關(guān)注保利地產(chǎn)、萬科A、首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、華僑城、榮盛發(fā)展等個股。

來源：證券時報

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