房地產(chǎn)調(diào)控不會放松 降價趨勢日益明顯

沉寂了半年多的樓市最近熱鬧異常。在上海幾個龍頭房企搶先大幅降價之后，樓市終于打破持續(xù)半年的僵局，房價下降趨勢日益明顯。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控可能放松的聲音也開始出現(xiàn)。

10月29日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署近期經(jīng)濟(jì)工作。會議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價合理調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國務(wù)院重申對樓市調(diào)控的堅(jiān)定態(tài)度，傳遞出樓市調(diào)控不成功絕不收兵的決心。

國務(wù)院常務(wù)會議針對宏觀調(diào)控、物價、農(nóng)業(yè)、樓市調(diào)控、小微型企業(yè)及民間資本等工作提出了九大任務(wù)，其中第一項(xiàng)和第四項(xiàng)任務(wù)尤為引人關(guān)注。

第一項(xiàng)任務(wù)稱，“切實(shí)把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏”，“適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)”，“保持貨幣信貸總量合理增長”。

第四項(xiàng)任務(wù)稱，“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”，“各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”，“促進(jìn)房價合理調(diào)整”。

上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，國務(wù)院常務(wù)會議上將“適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)”與“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”分別提出，意在明確這兩條政策各有所指，不可誤讀。國務(wù)院的表態(tài)更是擊退了樓市調(diào)控政策“放松論”，傳遞出繼續(xù)推進(jìn)樓市調(diào)控的決心。

實(shí)際上，隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，近來北京、上海、南京、天津等一、二線城市房價下降的消息此起彼伏，京滬等中心城市個別樓盤降價達(dá)20%-40%。與此同時，近期房地產(chǎn)調(diào)控在少數(shù)城市出現(xiàn)暗自松動。例如，8月份馬鞍山對首套房免契稅，10月份南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發(fā)商的土地出讓金繳納期等，廣東佛山市甚至出現(xiàn)了松綁限購令又“朝令夕改”的一幕。

分析人士認(rèn)為，上述現(xiàn)象說明，目前樓市調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”。為此，高層近來也頻頻就此表明立場。算上本次國務(wù)院常務(wù)會議，溫總理兩月內(nèi)三次提及樓市調(diào)控，繼9月撰文提出“房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”后，10月的兩次談話，都是直指地方政府，要求各地政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

“房價下跌，調(diào)控效力正在顯現(xiàn)，政策不會再加碼了，但在明年一季度之前政策口徑也不會有太大變化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國房價必定會出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)。當(dāng)前部分開發(fā)商已難以承受資金緊張所帶來的巨大壓力，若不尋求銷售策略的變化，已很難扛到樓市全面回暖的時點(diǎn)。所以，隨著“金九銀十”夢想破滅，房價降價范圍將顯著擴(kuò)大。

北京 成交低迷 庫存一路攀升

上周超過七成城市住房成交量同比下跌。中國指數(shù)研究院昨天發(fā)布最新報(bào)告顯示，上周被監(jiān)測的35個城市中，26個城市樓市成交量同比下降，7個城市成交量跌幅在50%以上，其中長沙同比跌幅最大，達(dá)到76.43%。其次是福州，同比跌幅達(dá)64.89%。重點(diǎn)城市僅武漢微幅上漲，其余城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)61.22%，其次廣州和成都同比下降幅度也都超過50%。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，樓市頹勢不改，開發(fā)商小幅降價恐難獲成效。

“以北京為例，繼9月份低成交低谷之后，10月份成交再創(chuàng)新低，未來市場的觀望情緒繼續(xù)趨重，預(yù)計(jì)至年底，成交量仍然維持低位難有突破性上漲?！辨溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)抡f。

對此，中原地產(chǎn)張大偉也指出，今年9月、10月北京樓市簽約量合計(jì)只有2.7萬套左右，同比去年的50582套下調(diào)幅度達(dá)到了46%左右，與2009年的“金九銀十”相比下調(diào)更是超過64%。

在成交量低迷之下，北京住宅庫存量一路攀升，目前已經(jīng)達(dá)到11.8萬套，創(chuàng)2009年6月8日以來的庫存最高點(diǎn)。

“近2個月，北京新增庫存積壓就超過8800套，按照目前的庫存消耗比，即使目前不新增供應(yīng)，消耗庫存也需要超過22個月時間?！睆埓髠フf。

“在傳統(tǒng)的‘金九銀十’樓市出現(xiàn)成交量明顯萎縮，很可能影響即將上市的新盤定價。”張大偉分析指出，整個樓市將出現(xiàn)“一片降聲”。

據(jù)分析，目前開發(fā)商能夠利用的融資部分渠道已被堵死，開發(fā)商只有降價換量回籠資金。二手房降價之勢也越來越明顯。另外，目前樓市降價的范圍也逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。

“目前來看，市場低迷的情況至少要持續(xù)到春節(jié)后，房價已經(jīng)進(jìn)入快速下降的通道?！睆?jiān)轮毖?，預(yù)計(jì)到今年年底北京房價就會回到去年8月份21000元/平方米-22000元/平方米的水平。

但是，這距離真正的底或許還很遠(yuǎn)?！拔铱吹降臄?shù)據(jù)是，北京10月份房價在每平方米1.8萬元到2萬元之間，這離群眾的期望還非常遙遠(yuǎn)，就我個人來看，房價還應(yīng)當(dāng)再下降一半?！眹Y委研究局副局長楚序平近日在保障房發(fā)展高峰論壇上說。

上海：開發(fā)商“以價換量”的策略初顯成效

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交量出現(xiàn)大幅反彈，環(huán)比上漲近5成，而價格環(huán)比大跌10%，再次回到均價2萬元/平方米以下水平。同時，上海新房降價潮已有從外圍向市中心、從中低端房向高端物業(yè)蔓延的趨勢。

德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：上周（10月24日-10月30日）上海商品住宅成交面積為13.87萬平方米，環(huán)比前周上漲46.3%；成交套數(shù)1151套，環(huán)比上漲43.53%，全市商品住宅成交均價為19348元/平方米，環(huán)比下跌10.2%?？梢钥吹剑邶堫^企業(yè)帶動下，降價大潮突襲上海樓市，價格下跌終于換來成交量的觸底反彈，上周商品房成交可謂一大亮點(diǎn)，在行情連續(xù)三周低迷后，上周終于突破20萬平方米，且商品住宅成交均價也再次回到2萬元/平方米之下。

上周全市商品住宅成交雖有所反彈，但是整個10月的成交量仍維持在45萬平方米左右，和2008年的歷史低點(diǎn)相當(dāng)，也成為2011年的低點(diǎn)?！敖鹁陪y十”雖已成泡影，但部分樓盤大幅降價還是取得成效，如成交排名靠前的項(xiàng)目都是出現(xiàn)了大幅價格調(diào)整的項(xiàng)目，甚至部分樓盤降價后還出現(xiàn)了叫號排隊(duì)買房的盛況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果更多開發(fā)商能加入降價大潮，年底樓市成交量的觸底回升仍值得期待。

值得注意的是，上海樓市的降價潮大有從外圍向中心、從中低端向高端蔓延的趨勢。據(jù)德佑地產(chǎn)東區(qū)區(qū)域經(jīng)理林俊權(quán)介紹，目前上海大多數(shù)高端一手項(xiàng)目近期也出現(xiàn)了“議價空間”，原本只有二手房買賣才會出現(xiàn)的“討價還價”在新房市場開始出現(xiàn)。這些項(xiàng)目在售樓處的報(bào)價往往是先前售價打9折，一旦遇到誠意買家，售樓處還會進(jìn)一步給出8折、75折甚至7折的價格。例如目前位于張江板塊的高端別墅項(xiàng)目夏宮售樓處日前給出8折優(yōu)惠，南匯板塊的康城64街售價也低至8折。與此同時，市中心豪宅樓盤也開始加入降價大潮，例如陸家嘴核心區(qū)域的在售高端新盤世茂5號售樓處近期給出8折優(yōu)惠。

不過，高端物業(yè)的降價效果不如中低端項(xiàng)目那么直接。上周單價5萬元以上的高端豪宅成交面積為0.32萬平方米，環(huán)比下跌30.15%。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目成交量驟減的一個主要原因，是高端住宅買家基本上以投資為主，降價潮的出現(xiàn)讓投資客感到不安，投機(jī)和投資資金基本不敢再進(jìn)入樓市，直接導(dǎo)致高端商品住宅成交量驟減。

來源： 上海證券報(bào)

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