房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)酵 房企洗牌開始？

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)酵。

限購(gòu)、限貸緊縮式調(diào)控持續(xù)一年之際，房地產(chǎn)融資通道和銷售出口遭遇雙重?cái)D壓，一系列“拐點(diǎn)”征兆陸續(xù)出現(xiàn)。

但這次“拐點(diǎn)”并非率先表現(xiàn)為價(jià)格的大幅下調(diào)，而是先從行業(yè)內(nèi)的整合開始，即房企之間的并購(gòu)、重組持續(xù)加劇。

房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)一波并購(gòu)熱潮

9月12日，總部設(shè)在杭州的香港上市公司綠城中國(guó)[5.07 0.00%]HK.03900開始卷入接連不斷的輿論風(fēng)波。

先是業(yè)內(nèi)盛傳海航集團(tuán)欲以30億元的“非常低價(jià)”對(duì)綠城中國(guó)進(jìn)行收購(gòu)，由此引發(fā)媒體對(duì)綠城中國(guó)高負(fù)債凈資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)160%的關(guān)注；隨后，有外媒披露稱，銀監(jiān)會(huì)已介入綠城中國(guó)旗下相關(guān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。此消息導(dǎo)致了綠城中國(guó)股價(jià)接連遭受重創(chuàng)，同時(shí)連累萬(wàn)科、保利等眾多上市房企股價(jià)紛紛跳水。

短短半個(gè)月時(shí)間，因上述輿論風(fēng)波，綠城中國(guó)股票市值蒸發(fā)超過(guò)30億元。在此期間，還一度傳出綠城中國(guó)考慮退市的消息。老板宋衛(wèi)平在回應(yīng)媒體時(shí)也放出狠話：如果通過(guò)“售房和騰挪項(xiàng)目回籠現(xiàn)金”仍舊無(wú)效自救的話，“就將房?jī)r(jià)降到底，賣光之后就徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)”。

代理顧問機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：今年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購(gòu)數(shù)量有據(jù)可循的已達(dá)87宗，總交易金額達(dá)256.65億元，與去年同比分別增長(zhǎng)42.6%和106%；僅9月份一個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成規(guī)模的股權(quán)交易就為7宗，成交金額達(dá)27.95億元。

上市房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)深圳世聯(lián)地產(chǎn)[13.99 -3.25% 股吧 研報(bào)]董事長(zhǎng)陳勁松則表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)、重組大部分都是發(fā)生在非上市公司之間，信息不公開也不透明。因而實(shí)際上發(fā)生的房企并購(gòu)案數(shù)量要遠(yuǎn)多過(guò)上述統(tǒng)計(jì)。

陳勁松告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，目前業(yè)內(nèi)的通俗說(shuō)法是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際數(shù)量有3萬(wàn)家最高時(shí)曾至8萬(wàn)家，但“真正活躍的、還在干活的”全國(guó)估計(jì)僅有1萬(wàn)家左右。其余絕大部分都是“有地不干活”或者“一個(gè)項(xiàng)目沒完沒了地開發(fā)”的“休眠公司”。

恰是這類“休眠公司”，在市場(chǎng)好的時(shí)候自主開發(fā)獲利；市場(chǎng)低迷時(shí)，就待價(jià)而沽、伺機(jī)尋求并購(gòu)。

在陳勁松看來(lái)，今年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，房企并購(gòu)案例還將持續(xù)增加，“即便全年超過(guò)100例也很正?！?。

持有類似判斷的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)。

當(dāng)前銀行信貸事實(shí)上已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收緊，股市又持續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資信托REITs管制政策也晦暗不明，再加上限購(gòu)下的成交量持續(xù)萎縮，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)輸血、造血的功能盡失。這對(duì)于一個(gè)資金密集型行業(yè)而言，無(wú)疑是生死考驗(yàn)。

深圳證券信息有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上市房企負(fù)債總額已突破萬(wàn)億元，同比上漲41.29%。其中絕大部分是流動(dòng)性負(fù)債。

民生銀行[6.14 -0.49% 股吧 研報(bào)]地產(chǎn)金融事業(yè)部首席分析師董續(xù)勇則介紹，今年上半年，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，規(guī)模高達(dá)1700億元左右。這項(xiàng)昔日非主流地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如今卻成為眾多房企的“救命融資”。

正因如此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，今年底至明年初，房企資金鏈危機(jī)將進(jìn)一步加深。屆時(shí)，房企間的并購(gòu)重組將漸入高潮，牽動(dòng)行業(yè)的并購(gòu)“大事件”，將從傳聞走向現(xiàn)實(shí)。

并購(gòu)還是合作？

如果以深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松所說(shuō)的“國(guó)內(nèi)房企實(shí)際數(shù)量1萬(wàn)家”計(jì)算，即便全年發(fā)生100例有跡可循的房企并購(gòu)案，仍然只占總量的1%，仍屬“小概率事件”。

鑒于此，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)下的房企并購(gòu)持續(xù)增多現(xiàn)象抱謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為就目前規(guī)模和表現(xiàn)而言，仍屬常態(tài)，還遠(yuǎn)未成氣候。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)需要幾個(gè)前提：其一是市場(chǎng)形勢(shì)急劇惡化；其二是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中利益相關(guān)方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)集體不看好，出現(xiàn)大規(guī)模甩盤、清倉(cāng)；其三是行業(yè)內(nèi)大規(guī)模的技術(shù)改進(jìn)、升級(jí)，致使落后產(chǎn)能淘汰。

“但目前全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還在增長(zhǎng)。即便是遭遇持續(xù)調(diào)控，今年前8個(gè)月全國(guó)商品房成交面積仍然比去年同期增長(zhǎng)13.6%。同時(shí)目前的現(xiàn)實(shí)是，地方政府依然依賴房地產(chǎn)解決大部分財(cái)政收入問題?！标悋[天說(shuō)。

至于技術(shù)升級(jí)，陳嘯天認(rèn)為，“這種情況在IT產(chǎn)業(yè)中常見，但在技術(shù)含量較低的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)卻不易發(fā)生?！?/p>

陳嘯天表示，除了以上幾種情況，重大的外部條件變化，也會(huì)帶來(lái)行業(yè)內(nèi)的巨大調(diào)整。如哥本哈根會(huì)議確立的低碳原則，直接影響到一系列能源依賴型產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖然也曾一度炒作“低碳”概念，但還未上升到對(duì)行業(yè)自身的調(diào)整層面。

陳嘯天認(rèn)為，盡管房企并購(gòu)案例持續(xù)增加，但中國(guó)與真正的房企大并購(gòu)時(shí)代還相距甚遠(yuǎn)，現(xiàn)在就說(shuō)房企并購(gòu)潮已經(jīng)到來(lái)，顯然有炒作、放大之嫌。陳同時(shí)認(rèn)為，由于此輪調(diào)控大規(guī)模推動(dòng)保障房建設(shè)，在事實(shí)上明顯壓縮了商品住宅用地的供應(yīng)量，由此導(dǎo)致住宅用地二級(jí)市場(chǎng)交投活躍，這才是近期房企并購(gòu)增多的主要原因。

據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解，房企并購(gòu)加劇實(shí)際上并非始自今日。

自2005年房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控以來(lái)，受地根、銀根收緊和地價(jià)上漲影響，國(guó)內(nèi)二級(jí)土地交易市場(chǎng)漸趨活躍。一手通過(guò)招拍掛、從公開市場(chǎng)拿地，一手進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)投資及合作，目前已成為一些大型房地產(chǎn)公司的投資常態(tài)。

萬(wàn)科集團(tuán)幾年前便開始介入聯(lián)合拿地、股權(quán)收購(gòu)等合作開發(fā)模式。2010年，萬(wàn)科年銷售額突破1000億元，比7年前增長(zhǎng)近20倍，成為國(guó)內(nèi)首家千億級(jí)上市房企。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬(wàn)科之所以能快速突破千億，與其奉行的“合作開發(fā)”模式密不可分。

萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的采訪時(shí)證實(shí)，“2010年，萬(wàn)科新增的項(xiàng)目中有約七成是通過(guò)合作方式獲取的”。對(duì)于合作，萬(wàn)科近年來(lái)一直保持開放心態(tài)，善于和包括土地、資金在內(nèi)的各類資源所有者進(jìn)行合作。

在萬(wàn)科看來(lái)，合作的好處是多方面的：既可以使公司經(jīng)營(yíng)范圍拓展到更多的細(xì)分市場(chǎng)，減少個(gè)別市場(chǎng)未來(lái)變化的不確定性，有效分散風(fēng)險(xiǎn)；又可以借助合作方的資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，減少萬(wàn)科的資金占用，提高項(xiàng)目開發(fā)效率。萬(wàn)科的很多合作項(xiàng)目均可以收取一定幅度的項(xiàng)目管理費(fèi)，相當(dāng)于輸出品牌和管理，以“輕資產(chǎn)”投入為股東換取回報(bào)。更重要的，是通過(guò)合作、并購(gòu)快速擴(kuò)大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使公司集中采購(gòu)的規(guī)模也同時(shí)擴(kuò)大，增強(qiáng)在采購(gòu)環(huán)節(jié)的議價(jià)能力，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

在上市房企佳兆業(yè)董事局副主席、總裁黃傳奇看來(lái)，當(dāng)前一部分房企并購(gòu)案發(fā)生的前提，并非如外界想象的因?yàn)槟承┢髽I(yè)“資金緊張、活不下去了”，而是房企之間出于專業(yè)分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的需要進(jìn)行的合作開發(fā)。

黃傳奇告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，在一些成熟的區(qū)域市場(chǎng)，如深圳，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工已經(jīng)很明確?！坝械娜耸菍ｉT做地的，有的人是專業(yè)建房的。建房的人不愿意做地，因?yàn)椴疬w、整理太費(fèi)時(shí)間，還不如誰(shuí)把這個(gè)地弄干凈，我就和誰(shuí)合作?！?

地產(chǎn)業(yè)集中度加速

10月19日，在和訊網(wǎng)主辦的“中國(guó)地產(chǎn)價(jià)值新方向”論壇上，“變局”成為與會(huì)者討論的核心話題。

中國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟主席張民耕總結(jié)說(shuō)，持續(xù)多年的調(diào)控，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷五大變局：大企業(yè)市場(chǎng)份額逐步提高，小企業(yè)生存愈發(fā)艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權(quán)、債券等多元化融資手段出現(xiàn)；開發(fā)模式從包打天下的“香港模式”向更注重專業(yè)分工的“美國(guó)模式”演進(jìn)；行業(yè)平均利潤(rùn)下降，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)；地域布局變化，房地產(chǎn)發(fā)展空間從一二線城市向三四線城市加速位移。

恰是在這樣一個(gè)“變局”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)洗牌加劇。

實(shí)際上，自2005年以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)并購(gòu)活動(dòng)大都以中小企業(yè)為主導(dǎo)。由大型房企發(fā)起、具有行業(yè)影響的標(biāo)志性并購(gòu)案迄今僅有兩起：

一是萬(wàn)科集團(tuán)收購(gòu)浙江南都集團(tuán)。時(shí)間發(fā)生在2005年初至2006年8月，處于一輪調(diào)控周期內(nèi)。萬(wàn)科借此次收購(gòu)獲得長(zhǎng)三角地區(qū)大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，一舉奠定在該地區(qū)的開發(fā)地位。這一收購(gòu)案也被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)整合的大幕開啟。

另一案例同樣發(fā)生在2006年的調(diào)控周期內(nèi)，香港路勁基建[4.24 -0.47%]有限公司收購(gòu)了素有“地產(chǎn)戰(zhàn)車”之稱的順馳中國(guó)。在此之前，順馳曾以快速擴(kuò)張聞名業(yè)內(nèi)。但這架疾馳的“戰(zhàn)車”最終不得不變賣55%的控制權(quán)。

相比較而言，上述兩個(gè)典型房企并購(gòu)案中，萬(wàn)科收購(gòu)南都被認(rèn)為是成功案例的代表；路勁收購(gòu)順馳則被視為反面教材——收購(gòu)雙方隨后展開的控制權(quán)、隱性債務(wù)糾葛曠日持久，至今未決。

時(shí)至今日，恰逢又一個(gè)形勢(shì)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控周期，還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似上述的房企并購(gòu)大事件？

在深圳世聯(lián)地產(chǎn)[13.96 -3.46% 股吧 研報(bào)]董事長(zhǎng)陳勁松看來(lái)，當(dāng)前諸多一線地產(chǎn)公司開始有意識(shí)地制定并購(gòu)戰(zhàn)略，且一些較早展開并購(gòu)業(yè)務(wù)的公司，如萬(wàn)科，其并購(gòu)策略變得更加激進(jìn)。

“萬(wàn)科原來(lái)參與項(xiàng)目并購(gòu)要求掌握絕對(duì)控股權(quán)，但現(xiàn)在可以不要控股權(quán)，只要管理權(quán)?！标悇潘烧J(rèn)為，從控制資金到控制項(xiàng)目的訴求轉(zhuǎn)變，說(shuō)明萬(wàn)科的并購(gòu)戰(zhàn)略正在加速。

此前有媒體報(bào)道，2010年，萬(wàn)科一年內(nèi)收購(gòu)24家公司，達(dá)到平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產(chǎn)[9.89 -2.75% 股吧 研報(bào)]2010年的新增土地中，在一級(jí)市場(chǎng)獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級(jí)市場(chǎng)獲取。

總部位于深圳的金地集團(tuán)[4.98 -3.11% 股吧 研報(bào)]，據(jù)稱也在去年一年內(nèi)連收13家公司；該集團(tuán)今年還與外資投行瑞銀合作，發(fā)起成立了專事股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)信托投資基金。金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，“一直在關(guān)注并購(gòu)市場(chǎng)，不管是市場(chǎng)好時(shí)還是市場(chǎng)壞時(shí)，金地都希望通過(guò)并購(gòu)獲得發(fā)展的機(jī)會(huì)”。

據(jù)了解，美國(guó)早在上世紀(jì)90年代開始出現(xiàn)房企并購(gòu)加劇、行業(yè)迅速集中的現(xiàn)象。至2005年，美國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)25%的份額集中在前10大住宅開發(fā)商手中。預(yù)計(jì)到2011年，美國(guó)前20位的住宅開發(fā)商將占據(jù)美國(guó)新房屋開工市場(chǎng)的75%。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，也恰處在并購(gòu)加劇、行業(yè)集中度加速上升這樣一個(gè)歷史時(shí)期。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)不久前發(fā)布的行業(yè)測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，國(guó)內(nèi)排名前10位的房地產(chǎn)企業(yè)，2010年商品房成交面積已占全國(guó)的7%，成交金額占全國(guó)的13.5%；行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科，2010年商品房合約銷售額約1200億元占全國(guó)總成交金額5萬(wàn)億元的2.4%。這些數(shù)字均比往年有大幅提高。

在陳勁松看來(lái)，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合空間還很大，“至少要從1萬(wàn)家房企整合到1000家”。而持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，給行業(yè)內(nèi)的資源整合提供了動(dòng)力，“只要目前的緊縮調(diào)控再持續(xù)半年，大型房企之間的并購(gòu)重組很快就會(huì)出現(xiàn)”。

來(lái)源：《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》 作者：王玉光 姜寧

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