樓市觀察：房地產(chǎn)低迷或延續(xù)到明年下半年

　　受到限購(gòu)令、信貸控制、提高利率、增加保障性住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出成交量和成交價(jià)格雙雙下行的局面。目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)一段時(shí)期。然而考慮到人口結(jié)構(gòu)年輕化以及城市人口不斷膨脹所帶來(lái)的住房剛性需求在未來(lái)5年之內(nèi)還不會(huì)消失，加之18億畝耕地紅線不能突破政策所帶來(lái)的住房供給剛性，僅僅受到政策打壓所引致的地產(chǎn)市場(chǎng)低迷還是會(huì)迎來(lái)反轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。一些證據(jù)也能夠表明，明年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)持續(xù)低迷之后有可能會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)。

　　首先，從住房庫(kù)存周期角度來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到或接近2008年大危機(jī)時(shí)期的水平，大約需要一年半左右的時(shí)間才能夠全部消化掉當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存。然而考慮到房地產(chǎn)企業(yè)需要保留合理的庫(kù)存水平，這一合理庫(kù)存水平應(yīng)該能夠滿足大約6個(gè)月的銷售。照此推算，明年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的平均庫(kù)存水平就很可能會(huì)降到6個(gè)月的較低水平，那時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求形勢(shì)就可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的局面。目前住宅存銷比最高的主要集中在一線城市，尤其是北京、上海、深圳等大城市的存銷比較高，而二三線城市的存銷比相對(duì)較低。因此，對(duì)于二三線城市而言，去庫(kù)存壓力和周期甚至?xí)诿髂晟习肽昃蜁?huì)完成。

　　其次，從土地開(kāi)發(fā)周期角度來(lái)看，2011年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積同比下降12%。1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)9.7%，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積同比下降27.7%，而今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)達(dá)到32.7%，2010年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)28.4%，2009年更是高達(dá)47.4%?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)從土地購(gòu)置到住房銷售一般要在一年半到兩年左右，所以明年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給緊張的局面可能會(huì)顯現(xiàn)。事實(shí)上2008年大危機(jī)期間，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積也曾經(jīng)大幅下滑，這導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

　　第三，從貨幣信貸周期來(lái)看，受到嚴(yán)厲信貸緊縮政策作用，社會(huì)整體資金面趨于緊張，人民幣貸款增速已經(jīng)持續(xù)回落，2011年9月僅為15.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)貸款增速也在持續(xù)下降，2011年上半年人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)16.7%，比一季度末下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)只能夠越來(lái)越多地依靠自籌資金來(lái)解決資金緊張問(wèn)題。截至今年8月份，自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的比重已經(jīng)達(dá)到41.22%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過(guò)2008年資金較為緊張時(shí)期的水平。

　　盡管央行信貸緊縮政策在目前階段還將延續(xù)，但明年房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的信貸約束有望緩解。第一，每年的上半年一般是信貸投放高峰，明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的可貸資金量有望大幅增加；第二，由于M2的13%增速遠(yuǎn)低于今年初制定的16%調(diào)控目標(biāo)，央行12月將制定的明年貨幣信貸調(diào)控目標(biāo)很可能高于當(dāng)前的13%，這使得明年全年的可貸資金總量高于今年；第三，較高的準(zhǔn)備金率政策已經(jīng)使得貨幣乘數(shù)大幅下降到3.9左右，這種情況不可能持續(xù)太久，央行到了明年上半年必定就會(huì)面臨較大的下調(diào)準(zhǔn)備金壓力。因?yàn)殡S著貿(mào)易順差在明年逐步縮窄以及持續(xù)緊縮政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上升，加之美歐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體逐步擺脫困境，資本流出壓力在明年會(huì)越來(lái)越大，央行必然需要通過(guò)降低準(zhǔn)備金率的方式來(lái)應(yīng)對(duì)資本外流風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后，從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步擺脫滯脹時(shí)期，在未來(lái)兩、三個(gè)季度內(nèi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入下行階段，預(yù)計(jì)這一階段應(yīng)該會(huì)持續(xù)到明年二季度。明年三季度之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能會(huì)重新步入上行周期。從貨幣信貸增速、汽車銷售增速、地產(chǎn)銷售增速等領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，多數(shù)領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)跌至歷史最低位，幾乎不存在進(jìn)一步下行的空間，這預(yù)示著未來(lái)一年左右時(shí)間之內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行態(tài)勢(shì)會(huì)發(fā)生改變。

　　如果從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨膨脹的關(guān)系來(lái)理解，代表總需求的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一般領(lǐng)先于通貨膨脹一年左右的時(shí)間。2010年二季度開(kāi)始隨著經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)回落，代表通貨膨脹的CPI漲幅在今年三季度見(jiàn)頂回落，而隨著通貨膨脹的持續(xù)回落，社會(huì)總需求就會(huì)被慢慢激發(fā)。如果從貨幣信貸領(lǐng)先于物價(jià)6個(gè)月到一年的時(shí)間來(lái)判斷，物價(jià)有可能在明年二季度前后跌到底部，央行決定的存貸款利率可能會(huì)隨之下調(diào)，社會(huì)總需求有可能在明年二季度之后被慢慢激發(fā)出來(lái)，最終又會(huì)引起經(jīng)濟(jì)的觸底回升，而隨著經(jīng)濟(jì)的觸底回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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