房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)真正意義的調(diào)整

　　近日，樓市拐點(diǎn)論甚囂塵上，已經(jīng)成為媒體和公眾熱議的焦點(diǎn)。

　　所謂樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，有兩個(gè)背景不得不提：一是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的“9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格比上月下降的有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。與8月份相比，9月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了1個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0．3%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的有1個(gè)，漲幅回落的城市有59個(gè)，比8月份增加了19個(gè)。顯然，隨著多個(gè)城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比漲幅的明顯回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)上的拐點(diǎn)已經(jīng)初露端倪。

　　另一個(gè)背景就是，自建設(shè)銀行（601939）北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1．05倍后，目前，已經(jīng)有14個(gè)城市開(kāi)始上調(diào)首套房貸款利率。全國(guó)城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%—30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。此次首套房貸利率上調(diào)的行動(dòng)已經(jīng)給出了一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的意義，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到一個(gè)真正的拐點(diǎn)的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)的利率工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)走勢(shì)將起到一個(gè)推波助瀾的作用。實(shí)際上，與以往靠行政命令限制購(gòu)房需求不同，銀行提高房貸利率的這一政策，不僅抑制了過(guò)度需求，而且關(guān)鍵是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金產(chǎn)生了抑制作用，從而給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響。

　　不過(guò)，值得注意的是，目前針對(duì)樓市拐點(diǎn)還存在一定的爭(zhēng)議，比如，同比下降的城市只有1個(gè)，如果地方調(diào)控執(zhí)行出現(xiàn)變通的話，這個(gè)局面毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)瞬間改變。當(dāng)然，總體而言，隨著各項(xiàng)政策的效果疊加，下降的趨勢(shì)已基本明朗?？梢钥吹剑?011年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境相疊加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)最為嚴(yán)厲的市場(chǎng)與政策環(huán)境，也面臨巨大的去庫(kù)存與去杠桿雙重壓力。因此，從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一次真正意義上的調(diào)整，這也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)重要體現(xiàn)。

　　首先，就房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而言，房地產(chǎn)供給相對(duì)過(guò)剩的市場(chǎng)格局逐步形成。在各項(xiàng)政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)投資熱明顯在退潮，房地產(chǎn)交易暴跌，“金九銀十”已經(jīng)成為泡影，多數(shù)城市庫(kù)存創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入去庫(kù)存階段，其中全國(guó)14個(gè)主要城市庫(kù)存需要15個(gè)月左右消化，而北京房屋庫(kù)存超過(guò)了10萬(wàn)套，供需力量的對(duì)比發(fā)生了明顯變化；而且，隨著2012年保障房的大量入市將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。從需求端衡量，基于2010年釋放了大量金融危機(jī)期間被抑制的房地產(chǎn)需求，未來(lái)周期性驅(qū)動(dòng)力將會(huì)減弱。從趨勢(shì)性驅(qū)動(dòng)力來(lái)講，未來(lái)幾年一二線城市的城市化率的遞增速度將逐步下行，人口和城區(qū)擴(kuò)張步伐放緩。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展必然要進(jìn)入到一個(gè)常規(guī)的發(fā)展時(shí)期。

　　其次，目前的信貸緊縮政策給開(kāi)發(fā)商的資金帶來(lái)巨大沖擊。開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，多數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，綠城地產(chǎn)的負(fù)債率高達(dá)140%，處于要么降價(jià)，要么倒閉的生死邊緣。前期房?jī)r(jià)暴漲的一些地區(qū)，要么房?jī)r(jià)已經(jīng)回落到2009年的水平，如北京通州的一些樓盤，要么出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，如鄂爾多斯（600295）。綠城董事長(zhǎng)甚至直言，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，就降價(jià)出售，然后離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)。這顯示出目前的開(kāi)發(fā)商資金壓力前所未有的緊張。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)靠地價(jià)上漲的時(shí)代已經(jīng)慢慢離去，隨著國(guó)家對(duì)土地管理的嚴(yán)格，土地價(jià)格的上漲也將受到限制。

　　因此，隨著宏觀調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)必須面對(duì)這個(gè)回落的現(xiàn)實(shí)，做出明智的選擇。

來(lái)源： 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者： 周子勛

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