房地產(chǎn)調(diào)控遭遇四大難題

　　■有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾；

　　■中央和群眾壓低房地產(chǎn)價(jià)格與地方財(cái)政收入的兩難；

　　■經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與擴(kuò)大就業(yè)的兩難；

　　■宏觀(guān)調(diào)控與推高地價(jià)房?jī)r(jià)體制機(jī)制之間的矛盾上半年房地產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁未來(lái)房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)

　　《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》就房地產(chǎn)調(diào)控走勢(shì)等問(wèn)題，采訪(fǎng)了交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生、廣東金融學(xué)院副院長(zhǎng)陸磊。

　　住建部近期表示年底前不會(huì)取消限購(gòu)令，國(guó)務(wù)院也表態(tài)可能對(duì)二、三線(xiàn)城市實(shí)行限購(gòu)。如何判斷未來(lái)房地產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢(shì)？

　　陸磊：現(xiàn)在看來(lái)，前期房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)前景的預(yù)期并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)。前期的調(diào)控使得投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市，限購(gòu)令向二三線(xiàn)城市延伸，是對(duì)投機(jī)投資性需求的新一輪“圍剿”。

　　連平：目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體呈“滯漲”狀態(tài)，但二三線(xiàn)城市還在繼續(xù)上漲，有的城市漲幅較大，投機(jī)苗頭出現(xiàn)，泡沫增速較快，削弱本輪調(diào)控效果，這是限購(gòu)令擴(kuò)大的背景之一。

　　目前一大批大中型房地產(chǎn)企業(yè)已從一線(xiàn)城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線(xiàn)城市。它們?cè)谝痪€(xiàn)城市賺取了可觀(guān)利潤(rùn)，一線(xiàn)城市限購(gòu)之后銷(xiāo)售低迷，而二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)偏低，需求較為旺盛，它們?cè)诙€(xiàn)城市取得較好業(yè)績(jī)、資金回籠后，在一線(xiàn)城市的樓盤(pán)就不必降價(jià)促銷(xiāo)。

　　若限購(gòu)令擴(kuò)大到二三線(xiàn)城市，尤其那些漲幅過(guò)大、投機(jī)需求和泡沫上升較快的城市，那么它們的資金回籠就會(huì)有一定困難，促使一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)一定程度的回落。這表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，有助于鞏固并擴(kuò)大本輪樓市調(diào)控已取得的成果。

　　房地產(chǎn)業(yè)下半場(chǎng)：繼續(xù)泡沫還是合理回歸

　　調(diào)控迄今已持續(xù)15個(gè)月，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)加大嗎？

　　連平：房地產(chǎn)調(diào)控后，制造業(yè)所受影響是很明顯的，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)涉及到幾十個(gè)上下游行業(yè)，如裝修、家電等。今年上半年消費(fèi)增速明顯放緩，扣除通脹后消費(fèi)同比增速約為12%左右，相比去年同期大幅度回落。同時(shí)，汽車(chē)優(yōu)惠政策的退出也影響了消費(fèi)，繼而影響了制造業(yè)。盡管經(jīng)濟(jì)增速下降，但GDP今年達(dá)到9%以上問(wèn)題不大，所以對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控依然不能動(dòng)搖。從貨幣環(huán)境來(lái)看，房?jī)r(jià)還具有一定的上漲基礎(chǔ)，所以調(diào)控政策需要維持一段時(shí)間才能達(dá)到效果。同時(shí)在調(diào)控過(guò)程中，也要關(guān)注政策的疊加和滯后效應(yīng)，做到有控有放，比如在促進(jìn)消費(fèi)和提高收入等方面，就需要政策的支持?？傮w來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸的可能性是很小的。硬著陸的經(jīng)濟(jì)增速要降到7%以下。今年的經(jīng)濟(jì)增速還能維持在較高的水平上，當(dāng)前需把握時(shí)機(jī)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型。

　　陸磊：我認(rèn)為目前關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)會(huì)引致實(shí)體經(jīng)濟(jì)鏈崩潰的呼聲并沒(méi)有什么道理，它在一定程度上動(dòng)搖了宏觀(guān)調(diào)控的決心，政策放松之后無(wú)非繼續(xù)制造第二輪資產(chǎn)價(jià)格泡沫。我們捫心自問(wèn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)拿到的錢(qián)是否真的去做實(shí)體呢？如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身沒(méi)有訂單，為什么要給它錢(qián)呢？這是不是也是次貸？現(xiàn)在我們也發(fā)現(xiàn)企業(yè)層面兩極分化很?chē)?yán)重，差的很差，好的并不缺錢(qián)，這說(shuō)明產(chǎn)品要對(duì)路，研發(fā)是有一定競(jìng)爭(zhēng)力的。所以，要更多地依靠市場(chǎng)來(lái)決定勝負(fù)，而不是一味依賴(lài)政策面的松緊來(lái)進(jìn)行調(diào)控。

　　房地產(chǎn)調(diào)控四大難題待破解

　　據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，中央黨校教授周天勇日前在一次訪(fǎng)談中表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控的難點(diǎn)有四：

　　一是有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾。我國(guó)的土地基本國(guó)情是144億畝，到2040年，人口增加需要增加1/3的糧食，還需要7億多畝耕地，再加上2億多畝建設(shè)用地，未來(lái)我們?nèi)?0億畝地。“從中國(guó)國(guó)情講，要堅(jiān)決反對(duì)住兩套房或者三套房，堅(jiān)決反對(duì)到農(nóng)村去買(mǎi)一個(gè)院子，我們沒(méi)有享受這種居住方式的資格?！蓖瑫r(shí)還要限制農(nóng)民蓋房子，農(nóng)村30年蓋房子用了2億畝地，但是在農(nóng)村中長(zhǎng)期居住的人口減少了6000多萬(wàn)人，而城鎮(zhèn)30年僅增加了5000萬(wàn)畝地，但常住人口增加了4個(gè)億。從土地利用來(lái)看，建城市比建農(nóng)村劃算。所以，城里的地需要多少，應(yīng)當(dāng)供應(yīng)多少。

　　二是中央和群眾壓低房地產(chǎn)價(jià)格與地方財(cái)政收入的兩難。中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣(mài)地、收費(fèi)和融資平臺(tái)。地方政府要把地價(jià)搞高再賣(mài)出去，這樣地方財(cái)政才有錢(qián)。嚴(yán)格規(guī)定地方供地的80%不能賣(mài)，要用來(lái)建保障房，20%的地賣(mài)出去，收取的出讓金，除了以前的固定用途，又建不了那么多保障房，保證不了地方財(cái)政的運(yùn)轉(zhuǎn)。如果真要嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)部門(mén)的部署，“地方財(cái)政將陷入嚴(yán)重困難的境地”。

　　三是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與擴(kuò)大就業(yè)的兩難。對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控，限制了房屋銷(xiāo)售，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度也可能有所下降。這樣的局面，一方面對(duì)抑制消費(fèi)物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲有著積極作用，另一方面，卻也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)產(chǎn)生較大影響，在此領(lǐng)域中，包括與之關(guān)聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響。產(chǎn)業(yè)鏈的GDP減少，就業(yè)容量也就有可能萎縮。

　　四是宏觀(guān)調(diào)控與推高地價(jià)房?jī)r(jià)體制機(jī)制之間的矛盾?，F(xiàn)在是推高房?jī)r(jià)的體制機(jī)制?，F(xiàn)代手段賣(mài)地，政府從農(nóng)民手里購(gòu)過(guò)來(lái)，再高價(jià)倒出，最后想在強(qiáng)大的動(dòng)力機(jī)制上控制房?jī)r(jià)很難。

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