戰(zhàn)略布局是地產(chǎn)商致勝的根本秘訣

　　新“國5條”將限購范圍擴大至二三線城市，開發(fā)商們紛紛思考應對之策。在調(diào)控加碼之際，部分二三線城市房價卻依然“頑強”上漲。對此現(xiàn)象，秦皇島金盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長馬東升先生告訴記者，這些“部分城市”，除沒有實行限購之外，原因大致賴于“誘漲”、“追漲”、“助漲”幾大因素。近年來，國務院批復十多個國家級區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材，這是“誘漲”；一些原本房價基數(shù)較低的城市房價急起直追，這是“追漲”；借助限購令變做促銷令和原本的剛性需求擠出的市場需求，則是“助漲”。限購不退反進,源于樓市依然不滅的瘋狂“基因”。

無疑，“限購——有效、不限購——快漲”,是這次限購令擴容深化的直接原因。

　　馬東升董事長認為，實行限購政策，當然就是要防止房價過快增長，從效果上看肯定是能夠限住一部分炒房的，但就像打退燒針，把燒退了肯定也會殺掉一部分白血球，免疫力會受一些影響，我們現(xiàn)在限購、限貸肯定使一些真正的剛性需求也受到一定的影響。尤其是二三線城市限購會對開發(fā)商造成很大影響，尤其是對中小型開發(fā)商，會是致命的。一方面，讓小型開發(fā)商失去客源，對銷售造成影響。另一方面，因銷售資金回攏慢，將會使開發(fā)進度受阻。開發(fā)商現(xiàn)在能做的只有快速出貨、快速銷售，這是躲避二三線城市限購的唯一選擇。所以，即將出臺“限購令”的二三線城市，短期內(nèi)成交量或會出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。

（董事長馬東升）

　　必須明白，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有居住和投資的兩個基本屬性。房地產(chǎn)產(chǎn)品和其他一般消費品比較,還有一個重要特點,它在一定條件下,在一部分消費人群中又具一定公益的性質(zhì)。因此，政府和開發(fā)商之間要有一定的分工。一塊由市場來解決,一塊由政府負責保障。目前的現(xiàn)實狀況是，這兩塊市場我們國家還沒有完全形成,導致了兩塊市場紊亂。這一點要學習新加坡的經(jīng)驗,百分之九十的保障性住房由政府來管,百分之十市場完全放開。這樣方能根本解決房價問題。

馬東升董事長指出，由于中國廣大的二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段,有著不同的市場結(jié)構(gòu),限購政策不應采取一刀切的做法。對于一些本地投資需求占比較高的城市應盡快出臺“限購”的政策，對于外地客占比較高的城市應區(qū)分對待，一些有自然景觀的城市應該區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進行“限購”，一些因大城市“限購”而擠出到周邊城市的自住需求應該采取鼓勵的政策，或者可以選擇限價等抑制投資投機的措施達到限購的目的。

馬東升董事長以其專業(yè)眼光向記者介紹，全世界的房地產(chǎn)開發(fā)模式大致分為兩種。一種是美國模式:基金公司負責出錢、買地,建筑公司負責建設、銷售;另一種模式則是我國的開發(fā)商負責融資、拿地、建設、銷售等所有工作。單就后者的副作用而言，漫長的生產(chǎn)周期,不僅極大地增加了開發(fā)商的資金風險和負擔,也消耗了他們的精力,使他們無力增加開發(fā)量。但其實如今的政策對大企業(yè)和很多小企業(yè)其實沒有大眾想象的那么可怕。常年有項目在做的企業(yè)其實不到40%，這其中各企業(yè)發(fā)展的狀態(tài)也不同，與國外的破產(chǎn)機制不同，在國內(nèi)，如果對發(fā)展不利只要將發(fā)展步驟放緩即可，因此，不會有很多公司垮臺，一些小的企業(yè)，他們一直的狀態(tài)其實只是“活著”，對整個市場沒有根本影響。一旦限購政策鋪開到二三線城市，開發(fā)商只有順應形勢，轉(zhuǎn)而借鑒一線城市限購后的市場經(jīng)驗，更加積極地調(diào)整策略。

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