以“釜底抽薪”姿態(tài)化解泡沫化的房地產(chǎn)市場

9月1日，中國國務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志上撰文稱，中國經(jīng)濟增速略為放緩，在很大程度上是主動調(diào)控的結(jié)果，處在合理水平，沒有超出預(yù)期。堅定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實處，確保見到實效。溫家寶的表態(tài)意味著政府對中國房地產(chǎn)市場調(diào)控不會改變，并且還會擴大限購的范圍。

中國房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)中國GDP的12%，而美國只占不到5%。它是其他重要商品包括鋼鐵、水泥、玻璃和冰箱等需求的主要拉動力。它對金融系統(tǒng)也有直接影響，因為中國銀行貸款接近五分之一直接投向房地產(chǎn)業(yè)，這包括開發(fā)商貸款和抵押貸款。與此同時，居民和企業(yè)儲蓄的重要組成部分也在房地產(chǎn)市場中，因此房地產(chǎn)價格的波動將影響他們的支出和投資。此外，這個行業(yè)還是中國財政健康與否的重要決定因素，因為地方政府非常依賴土地出讓收入來為其支出進行融資。

中國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一些成績，目前一線城市的漲幅已被遏制，保障性住房的政策也起到“彌補供應(yīng)下降”的目的。但我們認為，仍然有三個導致中國的房地產(chǎn)市場在長期易于產(chǎn)生泡沫的深層次的因素，特別是實行寬松的貨幣政策時：低利率、有限的金融產(chǎn)品以及相對低廉的物業(yè)持有成本。這些因素至今還未得到很好解決。他們?nèi)绾纹鹱饔媚兀勘娝苤?，中國的居民和企業(yè)有龐大的儲蓄，自然地，這些儲蓄要尋找最佳回報。在大多數(shù)國家，金融產(chǎn)品（例如共同基金、公司債券和股票）是很好的投資選擇。但在中國，由于金融體系發(fā)展滯后，這些選擇相對受限制，這使得銀行存款成為儲蓄的主要最佳去處。

但是，利率由中國政府控制，并且人為壓低以補貼企業(yè)部門，促進投資，支持銀行盈利。另一個促使低利率的主要驅(qū)動力是它降低了政府償還國債的收益率，這包含了政府進行外匯干預(yù)、壓低人民幣幣值的對沖成本。當然，所有這些成本都由居民來支付，他們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)銀行的存款利率不足以補償通貨膨脹。換句話說，他們辛辛苦苦獲得的儲蓄實際上在中國的銀行里遭受了損失。

因此，許多居民被迫尋找其他投資機會。房地產(chǎn)市場是一個誘人的選擇，包括對投機者而言。在中國，購買房產(chǎn)并持有它等待升值的成本非常低，這里沒有物業(yè)稅，沒有資本利得稅，由于利率管制，購房貸款的實際成本也很低。因此，低利率、有限的投資選擇以及保有成本較低，這些因素加在一起增加了未來中國房價上漲動力，也增加了出現(xiàn)泡沫的可能性。

這些對我們而言說明了什么呢？目前，中國房地產(chǎn)市場馬上出現(xiàn)實質(zhì)性下跌的風險較小。政府的調(diào)控措施似乎正在起作用，一些大城市的泡沫似乎正在消失。但是，這只治標不治本。它迫使政府定期進入市場，逐步采取更嚴格的行政性控制。

徹底化解房地產(chǎn)泡沫風險——即“釜底抽薪”——需要采取以下三項措施：提高存貸利率；發(fā)展金融市場，為中國居民提供更廣泛的投資資產(chǎn)；廣泛開征覆蓋中國主要房地產(chǎn)存量的房產(chǎn)稅。這些措施無疑是很有挑戰(zhàn)性的，也將需要時間來推進。但是只有解決這些使中國房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫的根本性問題，我們才能期待看到一個更加健康、居民更能承受的、可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

來源： 21世紀經(jīng)濟報道 作者：喬加偉

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