從“買不到”到“賣不掉”看房地產(chǎn)市場變化

　　“碧桂園十里銀灘提前登記!開盤當(dāng)天認購將享受75折，折前原價10000元?！薄?萬首付入戶廣州不限購!花林湖畔2期樣板房開放并接受誠意登記!”諸如此類的手機短信筆者近日收到不少，受限購令影響，進入7月份以來，不單單是筆者，不少購房者都明顯感覺到，曾經(jīng)久違的賣房促銷短信又鋪天蓋地而來。而據(jù)某開發(fā)商老板向筆者透露，現(xiàn)在的市場上，高價大戶型樓盤的目標(biāo)客戶驟減，即使開發(fā)商打算優(yōu)惠售房，也不一定有人能接盤。

　　一項統(tǒng)計表明，今年4月至5月末，上海14個區(qū)內(nèi)已有37個樓盤連續(xù)兩個月零成交，包括閔行區(qū)的綠城玫瑰園、南匯綠寶園、青浦香水灣別墅等。此外，從2010年7月至2011年6月底，滬上內(nèi)環(huán)線內(nèi)均價超過8萬元/平方米的高價盤成交情況不樂觀。從同策提供的數(shù)據(jù)表明，位于浦東花木板塊均價為12.5萬元/平方米的九間堂別墅，一年內(nèi)僅售出一套住宅，面積為410平方米。于去年再度推出86套新房源的綠城黃浦灣，一年內(nèi)僅售出了4套房屋，總面積為1371平方米，折合均價約為10萬元/平方米。這些樓盤在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，本該是“買不到”的“熱銷盤”，今年卻是越賣越吃力。

　　以前是有錢還要去搶房，開發(fā)商的房子不愁賣，有錢不一定能買得到房，而今，市場已經(jīng)是一百八十度的大轉(zhuǎn)頭，有房難以賣得掉，雖然有錢的還是同樣有錢，但由于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，限購限貸威力令人，而且還有要進一步擴大的趨勢。

　　市場雖然是大轉(zhuǎn)頭，但并不意味著房價已經(jīng)下降。事實上，房子賣不掉的一個很重要的原因便是在調(diào)控下，開發(fā)商想盡各種渠道融資，死扛房價。與此同時，在今年樓市調(diào)控措施“國八條”的打壓下，多個城市的庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。

　　市場的賣不掉的房子究竟有多少?據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數(shù)額處于今年高點，而根據(jù)上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。截至7月20日，上?？墒垡皇肿≌瑸?3948套，面積為783.9萬平方米，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢。

　　這是中國房地產(chǎn)市場當(dāng)下的怪現(xiàn)狀———供應(yīng)大增卻房價難松動。

　　這一點兒也不符合經(jīng)濟規(guī)律，一般而言，供大于求，價格下降。但是在中國房地產(chǎn)市場卻沒有看到這樣的狀況。也許你會說，這是因為政府的行政手段使得房子賣不掉，而非市場本身的需求不足。但筆者要說的是，不管是何種原因?qū)е滦枨蟛徽?，都不影響供求關(guān)系理論發(fā)揮效用。

　　使供求理論失效的是通脹預(yù)期。盡管現(xiàn)實的購房需求被行政力量強行摁下，但是在物價飛漲的當(dāng)下，所有人都無一例外地看好不動產(chǎn)的保值增值功能，所有人對房價還會繼續(xù)攀升的預(yù)期并沒有改變。在這樣的情況下，開發(fā)商貸不到款卻可以融到資，房子賣不出去，但是房價卻一直下不去，這才是根本原因。

　　筆者認為，整體來看，全國房地產(chǎn)市場仍處于快速發(fā)展的階段，尤其是二三線城市，一線城市的發(fā)展速度趨于理性或者趨冷。這主要得益于全國城市化進程，二三線城市的剛需型購房者以及改善型購房者仍是主力。此外，全國下半年年的商品房供給面積較大，不排除大供應(yīng)量“巧遇”政治性政策打壓的可能，信貸政策的緊縮可能使中小型房企面臨洗牌的可能。就房價而言，全國下半年可能走勢是橫盤或者是微漲，但是宏觀政策一旦發(fā)生松動，那將是中國房地產(chǎn)泡沫破滅之前最后的狂歡。

來源：《陶城報》

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