借貸越來(lái)越難 房地產(chǎn)信托或叫停 樓市要鬧"錢(qián)荒"

　　在信貸規(guī)模緊縮的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資不外乎兩個(gè)渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地產(chǎn)信托等方式來(lái)募集開(kāi)發(fā)資金。不過(guò)，在借貸和信托兩個(gè)行業(yè)里，幾乎有著一個(gè)較為普遍的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)信托募集資金的，融資成本每年都在20%以上。這也難怪，趙鑫原本并不為公司高管看重的融資公司工作經(jīng)歷，會(huì)在今年如此吃香。

　　不過(guò)，趙鑫卻坦言最近工作壓力越來(lái)越大，監(jiān)管層嚴(yán)防死守房地產(chǎn)信托，想要打“擦邊球”通過(guò)審批已越來(lái)越難，這也難怪趙鑫會(huì)感慨“錢(qián)越來(lái)越難借，利息越來(lái)越高”。

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　　缺錢(qián)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　近年來(lái)，細(xì)心的市民或許已發(fā)現(xiàn)，昆明多了好些個(gè)塔吊林立的建筑工地，一片片高樓拔地而起。不過(guò)，半年多過(guò)去了，昆明樓市并未迎來(lái)想象中的扎堆開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象，反而是土地拍賣(mài)時(shí)流拍屢屢出現(xiàn)。而有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在短短月余間，因購(gòu)房者無(wú)法正常辦理銀行按揭貸款而申請(qǐng)辦理退房（車(chē)位）手續(xù)的達(dá)33筆之多。

　　這也成為銀行收緊房貸的一個(gè)信號(hào)。在銀行過(guò)往的零售信貸業(yè)務(wù)中，個(gè)人住房按揭貸款一向都是“一枝獨(dú)秀”。2010年年末數(shù)據(jù)顯示，不少銀行個(gè)人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上?，F(xiàn)如今，這個(gè)占比數(shù)據(jù)已有了大幅下降。從中信銀行昆明分行提供的數(shù)據(jù)可以看到，截至5月底，該行共發(fā)放個(gè)人貸款1576筆，金額6.37億元。其中住房貸款僅693筆，貸款的金額也才2.6億元。不難看出，個(gè)人住房貸款不再“一枝獨(dú)秀”。據(jù)了解，基本上銀行都將個(gè)人業(yè)務(wù)的側(cè)重點(diǎn)放在了個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款方面。

　　更讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭疼的是近期屢屢出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象。

　　先是備受業(yè)界關(guān)注的原昆明市政府土地交易一波三折，處于昆明CBD絕佳位置的地塊，第二次拍賣(mài)因報(bào)名人數(shù)不足而流拍。而最近熱點(diǎn)的環(huán)湖東路半島地塊，第一批13宗土地9宗流拍，4宗僅以起價(jià)成交，而第二批土地則因報(bào)名人數(shù)不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起價(jià)成交或是流拍告終。即使成功交易的土地，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐膊⒉桓?，僅有一位競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)價(jià)，其余參與競(jìng)買(mǎi)人則表現(xiàn)尤為冷靜，多數(shù)土地交易會(huì)都冷清、快速收?qǐng)觥?/p>

　　土地競(jìng)買(mǎi)人冷靜的背后，究其原因與資金鏈緊張不無(wú)關(guān)系。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期土地交易頻頻遭遇流拍，原因都是報(bào)名人數(shù)不足。而事實(shí)上，有的地塊確實(shí)有中意的買(mǎi)家，但因在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能按時(shí)繳納競(jìng)價(jià)保證金，只能失去買(mǎi)地機(jī)會(huì)。該人士表示，目前很多中小開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金因素都追求周期短回報(bào)快，可限購(gòu)令使得樓盤(pán)銷(xiāo)售困難，資金也無(wú)法很快回籠。

　　云南泰興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理顧剛說(shuō)，今年以來(lái)央行連續(xù)三次加息，而事實(shí)上從去年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商從銀行融資已經(jīng)幾乎不可能，資金短缺是開(kāi)發(fā)商面臨的最致命問(wèn)題。

　　由此可見(jiàn)，缺錢(qián)使得開(kāi)發(fā)商拿地受阻。除了資金因素，市場(chǎng)預(yù)期也是一個(gè)方面，目前開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期普遍不看好，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策影響下，開(kāi)發(fā)商拿地也很謹(jǐn)慎。

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　　信托輸血開(kāi)發(fā)商

　　雖然開(kāi)發(fā)商面臨著資金鏈緊張的窘境，但從官方披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，我省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資似乎并未受到明顯影響。

　　云南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資519.31億元，同比增長(zhǎng)37.5%。

　　一邊是開(kāi)發(fā)商在訴苦缺錢(qián)，一邊又是房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，看似矛盾的背后究竟有哪些隱情呢？監(jiān)管層其實(shí)早已揭露了答案——在貨幣緊縮政策的大背景下，信托早已成為開(kāi)發(fā)商不可或缺的“造血干細(xì)胞”。

　　銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月末我國(guó)正常經(jīng)營(yíng)的63家信托公司中，有56家公司開(kāi)展了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，存量規(guī)模共計(jì)5587.66億元。同期，國(guó)內(nèi)信托公司共成立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品148款。其中，納入統(tǒng)計(jì)的產(chǎn)品募集資金達(dá)到447.71億元，單只產(chǎn)品平均規(guī)模約為3.64億元，遠(yuǎn)超其他信托產(chǎn)品。而根據(jù)用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)，在剛過(guò)去的6月份，在各種信托資金投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)的成立規(guī)模遙遙領(lǐng)先，占據(jù)了半壁江山。

　　“我們并不擔(dān)憂沒(méi)人來(lái)申購(gòu)，現(xiàn)在民間流動(dòng)的資金太多了，房地產(chǎn)限購(gòu)、股市低迷，這些資金都正在自謀新出路?！币患倚磐泄驹颇蠀^(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)，6月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為243億元，占比為49%，平均預(yù)期年化收益率同樣是最高，達(dá)到了10.06%。此外，從已成立產(chǎn)品的平均預(yù)期年收益率來(lái)看，房地產(chǎn)信托依然以9.72%位居收益冠軍。

　　這種說(shuō)法也得到了不少人的認(rèn)可，馬先生此前就在為自己手里的500多萬(wàn)元閑散資金苦惱?！胺旁阢y行肯定不劃算，通過(guò)擔(dān)保公司借給他人又擔(dān)心到期收不回來(lái)。”馬先生說(shuō)，一番權(quán)衡后他決定將錢(qián)投向房地產(chǎn)信托。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想借道信托計(jì)劃募得資金，支付的成本則要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款。

　　“目前來(lái)看，房地產(chǎn)信托的年融資成本多數(shù)都在20%左右，部分項(xiàng)目甚至接近了30%。”一家國(guó)內(nèi)知名信托公司云南區(qū)域負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)銀行不再向開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者輕易敞開(kāi)與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款大門(mén)，雙向的擠壓效應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商們不得不尋求新的融資途徑，而其他渠道的融資顯然讓開(kāi)發(fā)商們正支付著高昂的利息。

　　“開(kāi)發(fā)商融資的渠道其實(shí)不多，除了傳統(tǒng)的私募、融資擔(dān)保、民間借貸等方式外，借道信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托也是無(wú)奈之舉?！崩ッ饕徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士透露，眼下看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子正越過(guò)越緊巴，融資的成本也呈現(xiàn)出了急劇上升的趨勢(shì)。這位人士透露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商若是通過(guò)融資擔(dān)保公司搭橋，進(jìn)行民間借貸，在確保有抵押的前提下，每個(gè)月的融資成本在6%左右?！耙话銚?dān)保公司還要審核抵押物的質(zhì)地，對(duì)擔(dān)保公司而言最佳的抵押物就是不動(dòng)產(chǎn)，例如已有了產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)或商鋪等?！?/p>

　　而昆明一城中村改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)總監(jiān)說(shuō)，雖然監(jiān)管層原則上不再審批新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)信托融資計(jì)劃，但并未禁止股權(quán)融資信托計(jì)劃。在這位人士眼中，在銀行不再向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的背景下，信托行業(yè)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源之一。

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　　繃緊的“最后一根稻草”

　　6月28日，平安信托推出“平安財(cái)富·安城1號(hào)房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是總部位于杭州的綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，融資規(guī)模約8.6億元，客戶年化收益率高達(dá)25%。

　　“我了解的一些開(kāi)發(fā)商愿意給的借貸利率：短期高于36%，長(zhǎng)期高于24%，也聽(tīng)說(shuō)過(guò)更高的，但沒(méi)確證?！睒?lè)港投資管理（北京）有限公司CEO陳龍?jiān)谖⒉┲腥绱它c(diǎn)評(píng)，“前幾天我收到了銷(xiāo)售綠城平安信托產(chǎn)品的手機(jī)短信，我的判斷正在成為現(xiàn)實(shí)，即：綠城可能熬不過(guò)這次危機(jī)。”

　　監(jiān)管層也看到了這種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入今年以來(lái)，幾乎隔三差五就會(huì)傳出房地產(chǎn)信托被叫停的消息。

　　此前有消息稱(chēng)，從6月17日起，國(guó)內(nèi)主要信托公司已經(jīng)暫停除保障房以外的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。一名大型信托公司的高管在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，“銀監(jiān)會(huì)目的很明確，讓一部分小房地產(chǎn)商‘死掉’。這次喊停是動(dòng)真格?！?/p>

　　這次監(jiān)管層并未以紅頭文件的形式下發(fā)，而是采用了電話逐個(gè)通知，通過(guò)非文本通知的暗示，將相關(guān)業(yè)務(wù)暫停，這就是業(yè)界俗稱(chēng)的窗口指導(dǎo)。

　　此外，監(jiān)管層還要求今后信托公司凡涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，都要到銀監(jiān)部門(mén)逐筆審批。而在此前，這類(lèi)信托計(jì)劃采取的方式都是信托計(jì)劃發(fā)行后再向監(jiān)管部門(mén)報(bào)備，“由事后報(bào)備到事前審批，這意味著銀監(jiān)會(huì)有意用審批權(quán)卡住我們?！币幻笮托磐泄靖吖鼙硎尽?/p>

　　“這可能是我們今年最后一個(gè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目?！比A潤(rùn)信托一名理財(cái)經(jīng)理向客戶介紹一款地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　這其實(shí)并非監(jiān)管層第一次“叫?！狈康禺a(chǎn)信托，早在2010年2月，銀監(jiān)會(huì)也已出手控制。去年末，銀監(jiān)會(huì)又曾發(fā)出了一份《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。

　　這份看似平常的文件，卻成了套在信托公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭上的緊箍咒。對(duì)于地產(chǎn)信托產(chǎn)品，銀監(jiān)會(huì)要求明確是“真貸款”或“真股權(quán)”。但對(duì)于信托公司，恰恰兩面都“真”不起來(lái)。

　　若真貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”（即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。同時(shí)信托資金也不得發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。前述地產(chǎn)股權(quán)投資機(jī)構(gòu)高管坦言，“開(kāi)發(fā)商做信托項(xiàng)目，往往是四證不齊、自有資金不夠30%的情況?！币?yàn)槿绻淖C齊全、自有資金滿足條件，“開(kāi)發(fā)商就直接找銀行貸款了”。

　　若真股權(quán)，則必須做到同股同權(quán)。但上述投資機(jī)構(gòu)高管指出，“開(kāi)發(fā)商不可能舍得讓信托投資人分享股權(quán)帶來(lái)的收益，因?yàn)樗皇桥R時(shí)缺錢(qián)借一筆錢(qián)罷了。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，雖然行業(yè)里主要是股權(quán)信托為主，但“實(shí)質(zhì)上就是貸款，所以被停掉”。

　　“我們只是接到監(jiān)管層的口頭通知，并沒(méi)有出臺(tái)正式文件叫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃。”國(guó)內(nèi)一家大型信托公司的高管向記者表示，暫停和叫停是兩碼事，監(jiān)管層也是基于風(fēng)險(xiǎn)的管控。而據(jù)國(guó)內(nèi)一家財(cái)經(jīng)媒體調(diào)研顯示，目前國(guó)內(nèi)已有多家信托公司開(kāi)始暫時(shí)停止房地產(chǎn)信托計(jì)劃的成立，分別是華澳、興業(yè)、中海、華寶、平安和愛(ài)建信托。不過(guò)，平安信托等多家公司則表示，他們已接到監(jiān)管部門(mén)關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的“窗口指導(dǎo)”，但并非完全叫停。

　　多數(shù)受訪者同時(shí)也表示，眼下，房地產(chǎn)信托這個(gè)被業(yè)界譽(yù)為開(kāi)發(fā)商的“最后一根救命稻草”正在悄然緊繃。

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　　高收益背后的風(fēng)險(xiǎn)

　　在部分信托公司的官網(wǎng)上，記者仍看到了房地產(chǎn)信托的身影。

　　7月8日成立的名為中融－天來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，信托計(jì)劃總規(guī)模預(yù)計(jì)為40000萬(wàn)元，所投資金除用于支付相關(guān)信托費(fèi)用和稅費(fèi)外專(zhuān)門(mén)用于該公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成都溫江區(qū)天來(lái)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目募集的資金。僅從信托的名稱(chēng)就能看出，這就是一款房地產(chǎn)信托計(jì)劃。

　　不過(guò)，方正證券昆明營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理陳俊文等多位業(yè)界人士卻對(duì)投資者的這種盲目沖動(dòng)不無(wú)擔(dān)憂。

　　“我們開(kāi)始勸說(shuō)自己的客戶，讓他們盡量不要去申購(gòu)房地產(chǎn)信托?！标惪∥牡倪@種舉動(dòng)并非無(wú)的放矢，而是根據(jù)公司“全盤(pán)考慮”后才付諸實(shí)際。在陳俊文看來(lái)，隨著二三線城市限購(gòu)正逐漸成為可能，樓市從緊的調(diào)控措施中短期內(nèi)并無(wú)放松跡象，在眼下“最艱難的時(shí)段”將錢(qián)投給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)正越來(lái)越大。

　　而國(guó)內(nèi)某知名信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)資金蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)信托計(jì)劃表示擔(dān)憂?！艾F(xiàn)在的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，給人感覺(jué)有些類(lèi)似于2007年市民搶購(gòu)公募基金?！边@位負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年以來(lái)，大量的房地產(chǎn)信托正逐步從北上廣深等一線城市向昆明、成都等二三線城市轉(zhuǎn)移，這就難免讓人聯(lián)想到，2007年全民瘋搶公募基金的場(chǎng)景。

　　“個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調(diào)整可能性比較大，而房地產(chǎn)信托計(jì)劃投資周期，短則兩年，長(zhǎng)則3到5年。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)甚至下跌，大批的房地產(chǎn)信托的投資人不僅無(wú)法獲取高收益，還可能面臨本金大幅虧損的局面。

　　云南信托綜合管理部副總經(jīng)理徐曦則提醒，購(gòu)買(mǎi)信托類(lèi)產(chǎn)品首先要看清交易對(duì)手是什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)。以著名的大型企業(yè)、全國(guó)排名在前的企業(yè)為優(yōu)，其實(shí)力及償還能力更強(qiáng)。其次要看抵押和質(zhì)押的情況。如項(xiàng)目?jī)r(jià)值10億，抵押和質(zhì)押部分30億，保障性更強(qiáng)。另外，項(xiàng)目本身也特別值得關(guān)注，如地段好則銷(xiāo)售會(huì)快，資金回收則沒(méi)有太大影響。

　　聲 音

　　銀監(jiān)會(huì)主席：

　　嚴(yán)控融資平臺(tái)貸款

　　近日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)，部署下一階段的重點(diǎn)工作。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出，下半年要加強(qiáng)平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控。

　　會(huì)議要求，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要更加注重走款方式的實(shí)質(zhì)性合理，確保信貸資金最終不被挪用。

　　劉明康強(qiáng)調(diào)，要深入推進(jìn)平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控不動(dòng)搖。用科學(xué)的機(jī)制讓風(fēng)險(xiǎn)早暴露、早發(fā)現(xiàn)、可度量和早干預(yù)，嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)要求，控制新增貸款風(fēng)險(xiǎn)。審慎開(kāi)展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，加強(qiáng)土地抵押貸款管理，切實(shí)根據(jù)現(xiàn)金流覆蓋情況分類(lèi)計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)資本。

來(lái)源：云南網(wǎng).

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