房地產行業(yè)：“三限”形勢下看“大剛需”

　　行業(yè)1-5月運行中性偏上，后期增速會有所回落。行業(yè)1-5月在投資、新開工和銷售方面同比增速分別是35%、23.8%和9%。行業(yè)前期運行略微好于市場預期。我們維持全年增速判斷，同時下調房價波動下限，認為下半年不同地區(qū)房價有望松動；同時提示由于2010年4季度為行業(yè)運行高點，下半年行業(yè)增速會有所下滑。

　　對下半年行業(yè)運行趨勢的看法。

　　漲價壓力有望減弱:由于2010年下半年開發(fā)商處于補庫存周期，按時間推算相關項目將在2011年下半年陸續(xù)推入市場?？紤]到目前市場資金面呈現(xiàn)收緊趨勢，我們預計更多房地產企業(yè)將通過價格調整來加大資金回籠。此外，“一房一價”政策和保障房入市也將一定程度拉低房價。

　　第3季度將成為保障房開工高峰:1-5月全國保障房新開工率為34%，按照10月底完成60%開工率推算，3季度將成為全國保障房開工高峰。不排除后期出臺相關保障房支撐政策。

　　調控進入謹慎期:我們不能否定調控繼續(xù)加碼的可能，但目前房價快速上漲趨勢得到抑制，前期調控已有所成效。政府后期在進一步考察調控效果的同時，將更多關注實體經濟對房地產調控的承受能力，尤其是保障房建設是否能有效對沖逆周期調控帶來的經濟下滑。

　　“大剛需”將成為市場后期關鍵。在限購、限貸、限價的“三限政策”下，我們認為后期市場的主要看點將集中在“大剛需”的釋放程度。所謂“大剛需”包括三個層次，即商品房首套房置業(yè)、改善性二次置業(yè)和保障房需求。

　　潛在“大剛需”對市場構成支撐，開發(fā)商產品需適銷對路。根據我們測算，未來5年市場年均潛在需求僅新婚住房就有8.4億平左右；如果考慮到所有的“大剛需”，市場潛在需求面積在9.38億平上下。在“三限”形勢下行業(yè)百花齊放的局面很難出現(xiàn)，以“大剛需”為主線尋找適銷對路產品將使得企業(yè)獲取更大優(yōu)勢。

　　維持行業(yè)“增持”評級。截至6月20日，A股市場動態(tài)PE在16.27倍，房地產板塊動態(tài)PE在18.87倍。板塊估值低、業(yè)績鎖定性強、存在降價預期的特點將成為支撐估值的重要因素。而從對通脹的博弈角度而言，行業(yè)也存在投資價值。

　　擇股圍繞“大剛需”。不論市場是否出現(xiàn)降價，以滿足“大剛需”為主的地產開發(fā)企業(yè)，在未來市場競爭中符合政策發(fā)展方向、有望取得更大優(yōu)勢。因此從當前情況而言，投資該類型企業(yè)具備更高的安全性。相關企業(yè)主要包括:1）快速周轉、滿足首套房置業(yè)的萬科、保利地產（600048）、榮盛發(fā)展（002146）；2）土地溢價程度高、滿足二次改善性置業(yè)的招商地產（000024）、嘉凱城（000918）、濱江集團（002244）；3）受調控影響較小的金融街（000402）和世茂股份（600823）；4）具備獨特競爭優(yōu)勢的京投銀泰（600683）和5）保障房開發(fā)類企業(yè)，首開股份（600376）等。

來源： 海通證券

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