房地產(chǎn)調(diào)控面臨中央和地方政府博弈

　　適逢2011年樓市調(diào)控新政“新國(guó)八條”實(shí)施滿百日之際，中國(guó)社科院發(fā)布2011年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》，宏觀政策調(diào)整對(duì)于樓市的影響再度升溫。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控博弈的雙方并非開發(fā)商與購房者，而是中央政府與地方政府。一旦政策出現(xiàn)反復(fù)或松動(dòng)，會(huì)使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會(huì)加大再調(diào)控實(shí)施難度，目前評(píng)定“新國(guó)八條”效果為時(shí)尚早，政府應(yīng)利用短期高壓政策贏得的時(shí)間籌劃制度、機(jī)制層面的變革;從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來樓市調(diào)控應(yīng)協(xié)調(diào)好與財(cái)稅、金融、收入分配、戶籍等多領(lǐng)域改革的關(guān)系，將房地產(chǎn)問題放在整體經(jīng)濟(jì)框架內(nèi)加以研究、尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡對(duì)策。

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院以“新國(guó)八條”再打房地產(chǎn)調(diào)控“組合拳”，規(guī)定地方政府限時(shí)公布年度控制房?jī)r(jià)目標(biāo);強(qiáng)化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成;要求房?jī)r(jià)過高城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施;落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制等多項(xiàng)內(nèi)容。

　　“‘新國(guó)八條’是一項(xiàng)結(jié)合增加中低端住房供給和限制非自住型住房需求的綜合性政策?！敝袊?guó)人民大學(xué)城市規(guī)劃與管理系主任葉裕民告訴人民網(wǎng)記者，“其中‘禁三禁二’本地人禁購第三套房、外地人禁購第二套房的限購政策最為嚴(yán)厲，目的是要在全國(guó)大部分大中城市徹底消滅新購買多套房屋的可能。”

　　新政影響下，一季度土地流拍現(xiàn)象增多、成交量下滑、可售房源增加。但有分析人士認(rèn)為，新政仍未改變房?jī)r(jià)堅(jiān)挺及剛性需求旺盛的局面。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，新政現(xiàn)在只走到半途，成敗與否要到2011年底才能“見分曉”。

　　“新國(guó)八條”出臺(tái)后，各地結(jié)合自身實(shí)際相繼制定推出地方細(xì)則。3月，國(guó)土部發(fā)出通知，要求各地切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅(jiān)決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松指出，這些高壓式行政手段在短期內(nèi)可能奏效，但不能解決長(zhǎng)遠(yuǎn)性的本質(zhì)問題。

　　“管理者應(yīng)該利用短期的高壓政策爭(zhēng)取到的緩沖時(shí)間，抓緊時(shí)間籌劃制度、機(jī)制層面的變革，通過深化改革將市場(chǎng)引向正常的軌道，明確劃分政府與市場(chǎng)之間的界限，讓市場(chǎng)在自己的空間內(nèi)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。”趙松說。

　　王玨林則擔(dān)心這些政策在未來會(huì)出現(xiàn)失效反彈：“一旦政策出現(xiàn)反復(fù)或松動(dòng)，會(huì)使既有的調(diào)控成果消失殆盡，還會(huì)加大再調(diào)控的實(shí)施難度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序也會(huì)更加混亂。”

　　在眾多調(diào)控舉措中，加大保障房建設(shè)力度成為今年一項(xiàng)突出亮點(diǎn)。2月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部陸續(xù)與各地方政府簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，以確保完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。

　　“在所有調(diào)控手段中，大力推進(jìn)保障房建設(shè)最為重要，也最能解決問題?！敝袊?guó)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)改委投資研究所原所長(zhǎng)張漢亞指出，發(fā)展多種形式的租賃房，可以降低對(duì)于商品房的剛性需求，二者并重發(fā)展，可以使房地產(chǎn)真正走上健康之路。

　　對(duì)于今年樓市調(diào)控政策走勢(shì)，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚預(yù)計(jì)，政策可能向存量市場(chǎng)延伸，住房持有環(huán)節(jié)可能成為未來調(diào)控重點(diǎn)，“這將嚴(yán)重影響持有多套住房的既得利益群體，增加政策出臺(tái)后的實(shí)施難度”。

　　數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過7萬億，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，增長(zhǎng)到2010年的65.9%。地方政府過度依賴土地財(cái)政，已成為影響樓市調(diào)控政策實(shí)施效果的深層次原因。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控博弈的雙方并非開發(fā)商與購房者，而是中央政府與地方政府?！睆垵h亞認(rèn)為，樓市調(diào)控對(duì)開發(fā)商的影響不言自明，但對(duì)地方政府的影響更大，因而往往“上有政策、下有對(duì)策”，2008年調(diào)控期間收緊銀根，地方政府就通過貸款免息等措施支持開發(fā)商繼續(xù)建設(shè)。

　　如何切斷地方政府的“土地依賴”情結(jié)?張漢亞提出改變現(xiàn)有的一次性土地拍賣制度，轉(zhuǎn)而以招標(biāo)形式吸納最符合政府建設(shè)意圖的開發(fā)商?！皣?guó)家實(shí)施的是土地招拍掛制度，有招標(biāo)，有掛牌，也有拍賣，但是地方政府都喜歡拍賣，2010年兩會(huì)后北京連續(xù)出現(xiàn)‘地王’，拍賣會(huì)能帶來轟動(dòng)效應(yīng)，從而帶動(dòng)整片地價(jià)上漲”。

　　“因?yàn)閲?guó)有土地制度的設(shè)計(jì)缺陷，使得地方政府實(shí)際上集土地供給者、監(jiān)管者、經(jīng)營(yíng)者于一身，直接導(dǎo)致地方政府擁有最核心的‘賣地’沖動(dòng)?！敝袊?guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究室主任倪鵬飛說。他建議改革現(xiàn)有土地使用和監(jiān)管制度，以打破地方政府壟斷土地的局面。

　　地方政府愛打“小算盤”的做法在此次“新國(guó)八條”的實(shí)施過程中也可窺見一斑。按照要求，地方政府應(yīng)在一季度公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，但從公布結(jié)果看，目標(biāo)多與當(dāng)?shù)谿DP增幅等掛鉤，漲幅大多在10%左右，是“控”是“漲”讓人眼花。

　　“我們不能簡(jiǎn)單批評(píng)地方政府是不是做錯(cuò)了，實(shí)際上，在長(zhǎng)期的慣性行為模式下，很難讓他們馬上放棄既有思維。中央要求遏制、控制房?jī)r(jià)，地方政府選擇的卻是降低增速，在一定程度上給了自己一個(gè)最可實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)、一個(gè)避免被問責(zé)的‘安全空間’?！壁w松對(duì)此評(píng)價(jià)。

　　“新國(guó)八條”中規(guī)定，對(duì)未完成控房?jī)r(jià)目標(biāo)的地方政府相關(guān)責(zé)任人采取約談制，張漢亞認(rèn)為這是“最有效制約地方政府的方法”?！耙?yàn)樵O(shè)立了約談制，中央一說要限購，各個(gè)城市都馬上推出自己的‘限購令’。地方政府誰也不愿意被約談，地方官員發(fā)展經(jīng)濟(jì)主要是想升官，一約談就升不了官了?！?

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)問題非常復(fù)雜，必須進(jìn)行制度、機(jī)制、體制方面的反思?！蹦啭i飛認(rèn)為，盡管住房發(fā)展制度改革的趨向是正確的，但由于住房發(fā)展機(jī)制存在缺陷，改革不配套，所以造成住房市場(chǎng)處于失衡狀態(tài)，想要徹底解決，必須建立完善的住房發(fā)展機(jī)制。

　　據(jù)倪鵬飛分析，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)制度存在的問題包括期房預(yù)售制度，這一制度導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)門檻低，形成全體企業(yè)都想去從事房地產(chǎn)開發(fā)的沖動(dòng)。此外，市場(chǎng)監(jiān)管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、開發(fā)商、消費(fèi)者存在投機(jī)、搭便車、欺詐等行為。

　　“由于投機(jī)行為出現(xiàn)，供求始終處于失衡狀態(tài)，消費(fèi)需求被投機(jī)需求所替代。”倪鵬飛說，“土地市場(chǎng)的失衡不用多說，在金融市場(chǎng)上，大量資金投入房地產(chǎn)信貸，宏觀經(jīng)濟(jì)失衡進(jìn)一步加劇投資和消費(fèi)比例的不平衡，形成惡性循環(huán)。依靠房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，消費(fèi)需求的比例就降低，最終導(dǎo)致社會(huì)的失衡，帶來了包括影響社會(huì)穩(wěn)定等一系列問題?！?

　　與住房制度相關(guān)的財(cái)稅、金融、收入分配、戶籍等多項(xiàng)制度，也因尚未理順相關(guān)問題而制約著房地產(chǎn)改革。而在住房保障制度方面，倪鵬飛認(rèn)為，由于現(xiàn)有制度不健全，導(dǎo)致應(yīng)該享受住房保障的人群被擠到商品房市場(chǎng)，而保障性住房也未明確封閉運(yùn)行的模式，致使一些受益人群通過或租或售的形式用公共資源套取私利。

　　在葉裕民看來，未來政策更應(yīng)強(qiáng)調(diào)加快各類保障性住房的建設(shè)，盡快本著“以全體國(guó)民為本”的原則，向非當(dāng)?shù)貞艏用耖_放保障性住房市場(chǎng)，這是從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)的舉措之一。

　　“2010年及以前的樓市調(diào)控政策系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性不夠，近幾年調(diào)控政策的框架越來越明晰，商品房、保障房雙軌正在逐步建設(shè)，每次出臺(tái)政策也是土地、財(cái)政、金融、稅收多管齊下，但總體來說，政策的協(xié)調(diào)性處理得還不是非常好，特別是還只局限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，沒有把這一問題放在整體經(jīng)濟(jì)框架內(nèi)研究?！壁w松說。

　　趙松認(rèn)為，“十二五”發(fā)展的主線是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將從多年高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)而追求真正有質(zhì)量的發(fā)展模式。在這一背景下，政府在制定房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)、設(shè)計(jì)調(diào)控軌跡和選擇政策工具時(shí)，需要全面深入的系統(tǒng)規(guī)劃和預(yù)判，掌握好時(shí)機(jī)和力度，這無疑是項(xiàng)艱巨的工作。

來源：人民網(wǎng)

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