房地產步入“資金之冬” 降價預期增強

“一個銀行行長最近告訴我說，由于最近信貸收緊，銀行貸款基準利率已經上浮至70%，即便如此，仍然有開發(fā)商搶著貸款。正常情況是基準利率上浮50%，市場情況好的時候僅僅上浮30%”。 北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒跟記者談起，“我另外有個上市房企的朋友，資金缺口16億，不得不向另一做船運業(yè)務的朋友拆解了2個億的資金?！?

楊少鋒斷定，房地產資金的寒冬正在到來。

中銀國際分析師田世欣稱，目前行業(yè)資金鏈趨緊態(tài)勢明顯，如接下來的幾個月銷售表現不佳，預計開發(fā)商會不同程度地放慢拿地進度和開工建設步伐，進而可能帶動投資增速逐步回落。

資金寒意

盡管房地產界還在為開發(fā)商資金鏈條問題爭論不休。但開發(fā)商內部都在尋找另一扇門。

陽光厚土股權投資基金管理公司總經理陳方勇說，整個行業(yè)都在研究適應房地產行業(yè)發(fā)展的商業(yè)新模式。“一方面調控背景下，貸款收緊；另一方面資本市場融資封閉。開發(fā)商只得另尋出路?！?

21世紀不動產總部首席分析師常智稱，2010年是資本市場擴容的一年，資本市場融資實際募集資金9865.1 億元，是2009年的近200%。但包括股票首發(fā)、增發(fā)和公司債券發(fā)行在內，房地產上市公司總融資額為155.6 億元，僅占2009 年的1210.1億元的12.9%。2011年來開發(fā)商頻頻通過在港上市、發(fā)債，以及發(fā)行信托高成本融資來拓寬融資手段。

據21世紀不動產統(tǒng)計，今年有內地房企在港融資金額達140多億美金。盡管信托融資成本、年率較高，但仍成為眾多地產商無奈的選擇。

陳方勇認為，在美國模式、香港模式、新加坡模式中，新加坡模式是當下房企可以采用的融資途徑，即，私募和公募結合。他表示，國內資金仍然很充裕，比如其他產業(yè)如煤炭等沉淀下來的資金，小開發(fā)商被調控出局后轉讓項目的資金，這些都要尋找出口。而最佳出口方式就是基金。

但令陳方勇很懊惱的是，他想尋找一種適合長期發(fā)展、戰(zhàn)略性的融資機構，但由于開發(fā)商普遍面臨錢荒的問題，很多基金都要求暴利回報。

從近期陸續(xù)發(fā)布的年報看，住宅和商業(yè)地產商都無一例外感受到了資金寒意。

21世紀不動產市場監(jiān)測數據顯示，目前44家已經公布2010年年報的上市房地產公司中，2010年的平均現金凈流入為2.2億，同比2009年回落30%。44家企業(yè)中，2010年有15家現金凈流量為負，而2009年同期為負的公司僅有11家。2010年現金流量同比降幅超過100%的公司達10家。其中冠城大通同比降-184%，中江地產同比降182%，萬業(yè)企業(yè)同比降-177%。僅10家現金流狀況好于2009年。常智分析稱，2011年大多數開發(fā)商手中的現金流趨緊，中小型房企將面臨更大的資金壓力。

陳方勇表示，他們一直在等待并購機會出現，而據以往經驗預判，今年將會出現大規(guī)模項目轉讓，但發(fā)現很多中小開發(fā)商甚至不惜高息借債，也在賭政策會發(fā)生新的轉機。

降價可期

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源同比增幅，自去年1-2月增幅觸頂之后，一年內連續(xù)回落，目前已低于10年來的均值。這表明，開發(fā)商資金面已經由寬松轉為緊張，未來幾個月資金面還會進一步趨緊，被迫進行促銷的房企會越來越多。房企降價促銷已是“山雨欲來風滿樓”。

計劃于今年4月推出新盤的高端住宅潤澤公館，近期受市場影響倍感壓力。在其樣板間開放當天，潤澤公館營銷總監(jiān)田豐表示，“這次的定價相比以往要更謹慎。在市場蛋糕縮減了一半的情況下，為了適應這種新環(huán)境，提高品質和服務是目前唯一的辦法?！?

據北京房地產交易管理網數據顯示，2月北京住宅總成交量僅為3436套，環(huán)比跌幅達到七成，僅高于2008年2月在國際金融危機及春節(jié)雙重影響下創(chuàng)造的歷史最低2873套。上海市房地產交易中心數據顯示，2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環(huán)比大跌83%。

常智稱，近期市場逐步出現了開發(fā)商策略性價格調整，如遠洋萬科在北京、上海等地的降價舉措。未來兩個月，隨著調控的深化和市場對調控預期的逐步一致，會有更多的開發(fā)商加入打折促銷的行列，畢竟，在市場調控成為常態(tài)化的市況下，加快周轉和資金回籠是硬道理。

中原地產分析師劉淵則對未來市場稍顯樂觀。他認為，房地產行業(yè)并沒有較大的降價動力。大品牌房企只要審時度勢降價10%，再擇機做一些促銷就能輕松達到銷售目標。但中小開發(fā)商如把握不好市場，又找不到更好的融資渠道，則會比較容易淘汰出局。

劉淵表示，據其近期針對標桿房企年報研究，房企資金情況并沒有出現明顯惡化，令人擔憂的是未來存貨的增加。市場上還有潛在的大量無法預計的庫存，這將對銷售回款進一步構成壓力。

“成交量的重挫顯示出投資、投機行為正在被大力擠壓出樓市，同時，支撐房價上漲的動力開始疲軟，大量項目價格停漲，新盤降低了預期價位低開盤，部分老項目已經開始降價打折?！眮喓罊C構副總經理任啟鑫稱。

來源：21世紀經濟報道　 作者：王營

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