保障房商品房比翼齊飛 房地產市場雙軌制成型

在全國兩會上，全國人大代表、廣東省省長黃華華就樓市調控表示，廣東將采取五項措施調控房價，其中包括加大對保障性住房等安居工程的投入力度，今年廣東計劃建保障性住房包括棚戶區(qū)改造31萬套，同時嚴格住房用地管理，廣東保障性住房用地需求不低于整個房地產用地需求的70%。一方面是加大建設，另一方面是保證土地供應，為后續(xù)的保障房建設提供長久的供應可能。

保障性安居工程的建設，從2008年的“131號文”開始每年都在成倍地增長。統(tǒng)計數據顯示，2008年全國保障性住房建設規(guī)模僅有100多萬套，2009年達到了330萬套，而2010年保障房的建設全國總規(guī)模達到了580萬套，超過2008年的5倍。在2010年12月12日的中央經濟工作會議中，提出了“加快發(fā)展保障房與商品房‘雙軌制’的模式”。

所謂雙軌，就是“保障房”與“商品房”同步發(fā)展，即“保障”與“市場”同步運行。合富輝煌首席分析師黎文江認為，保障房的推出，更多是針對中低收入者，“對無力購買商品房人群進行的保障”。事實上，此次政策的推出也是將房地產的調控推到另一種模式的“跨越”———將市場經濟體與保障安居措施分開，“市場歸市場，保障歸保障”，而并非是將市場“一鍋端”。

保障房總量首超商品房

住建部在去年12月中旬下發(fā)的《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》中明確提出，“2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套”。相比2010年新增420萬套，增長達到了72.4%，并且公共租賃房將占主要其中的部分。

在住建部下發(fā)的通知當中，“1000萬套保障房”明確的是2011年新增建設計劃，而并非是“累計數字”。目前中國一年的商品房竣工總量大概是600萬套。1000萬套的規(guī)模實在有點驚人。如果按照保障房每套60平方米-80平方米計算，1000萬套的保障房的建筑總面積就達到6億平方米-8億平方米。而截止11月，全國樓市成交總量才接近8.5億平方米，換言之，今年1000萬套的保障房供應量的面積將相當于2010年全年的住宅交易量。相比2010年實際開工的590萬套保障性住房，今年1000萬套的任務大幅增加了72%。據測算，共需投資約1.4萬億元，相當于去年全社會固定資產投資總額的1/20。

據介紹，目前列入今年廣州保障房建設計劃日程的13個項目，開工的面積為300萬平方米。據萬慶良介紹，2010年一年就開工建設了4萬套保障性住房，目前這13個項目的用地已全部落實。換言之，2011年廣州要開建的保障房總建筑面積將是去年的10倍。龐大的建設數量，考驗的不僅僅是地方財政，還有土地的征用與規(guī)劃。

房企開拓保障住房藍海

3月9日，住建部召開的新聞發(fā)布會傳遞出來的信息是，今年將吸引8000萬社會資金進入保障房建設領域，其中，地產商被寄予厚望。

萬科總裁郁亮對記者表示，萬科愿意參與保障房建設，但前提是符合股東利益。他認為，保障房的推進主要靠政府，開發(fā)商無法計劃可以建設多少保障房，如果將來的制度可以讓保障房持續(xù)運營，萬科也會加大參與力度。

“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”據郁亮向記者介紹，萬科參與的保障房建設，都需要自身投入資金，政府提出的回報率是3%，平均算下來回報率在3%-5%左右。

業(yè)內專家表示，保障性住房開發(fā)市場的快速擴容，尤其是其在整體住房開發(fā)市場中比例的陡然攀升，這為房地產開發(fā)商提供了可以參與的空間，是眾多開發(fā)企業(yè)關注和投入其開發(fā)建設的最重要原因。專家提醒，通過商業(yè)模式創(chuàng)新，保障性住房的盈利缺陷得到彌補。諸如萬科、綠城等品牌企業(yè)通過商業(yè)模式創(chuàng)新，在金融、規(guī)劃設計、建材、建設施工、裝修等上下游其他環(huán)節(jié)盈利來平衡項目的整體收益，使很多開發(fā)企業(yè)擔心的保障性住房的盈利缺陷得到彌補。景博行市場研究部李玉婷就認為，保障性住房具有低風險、快速周轉的優(yōu)勢，可為開發(fā)企業(yè)在調控期間緩解現金流壓力、保證資金周轉速度。她認為，保障房建設其實是實力房企新的發(fā)展機遇，將加劇行業(yè)洗牌。同時，保障房大面積開建對二三線城市房企來說，也算是一個發(fā)展機遇。

來源：南方日報 關麗

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