行政手段收奇效 中國(guó)房地產(chǎn)是偽市場(chǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控折射了一個(gè)尷尬的事實(shí)，在中國(guó)調(diào)控市場(chǎng)，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號(hào)稱較為市場(chǎng)化的房地產(chǎn)，最后也在行政調(diào)控下不堪一擊。

中國(guó)政治生活中最重要的“兩會(huì)”在北京開(kāi)得轟轟烈烈，期間財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人接受媒體采訪時(shí)表示，目前推廣房產(chǎn)稅至全國(guó)范圍內(nèi)的條件還不成熟，要等到試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)以后。這段期間仍需要積累經(jīng)驗(yàn)，目前仍有大量工作要做。

謝旭人之所以能夠坦然表示不急于推廣房產(chǎn)稅，是因?yàn)橐呀?jīng)成竹在胸。在疾風(fēng)暴雨的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一落千丈，就滬兩地銷量同比下降80%，由于去年開(kāi)發(fā)量較大，今年3月之后推出的樓盤勢(shì)必打折銷售，一些大城市有價(jià)無(wú)市的二手房的價(jià)格也將應(yīng)聲下降。

我們只能承認(rèn)以下事實(shí)，即中國(guó)的房地產(chǎn)并不是健康的市場(chǎng)，由于一級(jí)市場(chǎng)的壟斷使得房地產(chǎn)被人為塑造成投資品，這一投資品的冷熱程度將隨著限貸、限購(gòu)等行政手段而上下起伏。只有在行政一統(tǒng)天下的市場(chǎng)，行政手段才能取得最佳效果，這在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，得到了充分的印證。

今年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段中，最見(jiàn)效的手段，一是限貸二是限購(gòu)。

限貸降低了金融杠桿，目前開(kāi)發(fā)貸基本處于無(wú)米下炊的階段，開(kāi)發(fā)商對(duì)于成本高達(dá)15%到20%的房地產(chǎn)信托都趨之若鶩。目前的情況延續(xù)下去，即便現(xiàn)金流再好、周轉(zhuǎn)率再高的公司，到下半年資金也將難以為繼，他們不得不通過(guò)合資、項(xiàng)目合作等方式尋求生存機(jī)會(huì)。前幾年激情四射、大舉擴(kuò)張的房地產(chǎn)公司，上半年就會(huì)遭遇到資金門檻。只要央行與銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)收緊開(kāi)發(fā)貸款，同時(shí)用清查土地增值稅等外部手段威逼，將開(kāi)商利潤(rùn)降到15%以內(nèi)，到3、4月份房?jī)r(jià)必降無(wú)疑。開(kāi)發(fā)商不得不飲鴆止渴，他們或者以金融租賃、抵押的方式獲得數(shù)倍于銀行貸款的高利貸，或者向同樣高成本的房地產(chǎn)信托尋求幫助，事實(shí)上，中小房地產(chǎn)商還不入信托的法眼，最終只能被吞并了事。

限購(gòu)一刀切抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度。限購(gòu)使異地購(gòu)房大幅減少，中國(guó)最活躍的房地產(chǎn)投資群體集體進(jìn)入冬眠期。兩個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的朋友告知，限購(gòu)產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果，在某個(gè)一線城市限購(gòu)令之后別墅豪宅購(gòu)買者降到零，市中心的知名豪宅經(jīng)過(guò)資格篩選之后，從去年收繳定金時(shí)的500個(gè)購(gòu)買者下降到50個(gè)，而另一個(gè)一線城市超過(guò)千萬(wàn)的別墅僅售出七套。

行政手段是最肅殺的工具，可以讓市場(chǎng)瞬間凝結(jié)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格不是能不能降的問(wèn)題，而是敢不敢降的問(wèn)題。

面對(duì)肅殺的氣氛，筆者依然認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能就此進(jìn)入冬天，而是會(huì)由夏入秋，理由同樣基于行政因素。既然中國(guó)的房地產(chǎn)并非完整市場(chǎng)，或者說(shuō)市場(chǎng)化徒有其表，那么，可以倒推回去，當(dāng)初讓房地產(chǎn)上升的理由如今是否已經(jīng)消失，如果完全消失，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下降對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)構(gòu)不成沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)受怎么樣就怎么樣；如果并未完全消失，甚至核心作用仍然保留，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)被允許大幅下挫，否則中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)將被房地產(chǎn)拽入深壑陪葬。

很顯然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)核心作用仍未消失。作為中央與地方分稅制改革不公平的中間過(guò)度產(chǎn)品，土地財(cái)政起到了越來(lái)越重要的作用。2010年，去年全國(guó)國(guó)有土地有償出讓收入是29397億，同比比上年增長(zhǎng)106.2%。長(zhǎng)期數(shù)據(jù)同樣可以印證這一點(diǎn)，2006年至2010年，全國(guó)土地出讓金收入分別為0.7萬(wàn)億元、1.3萬(wàn)億元、0.96億元、1.59萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元人民幣。“十一五”期間全國(guó)土地出讓金總收入約為7.45萬(wàn)億元人民幣。目前政府下決心改變土地依賴癥，但理智的人都清楚，重度依賴癥患者需要的是循序漸進(jìn)、逐步戒癮，而不是大刀闊斧立刻捆綁戒除。另一方面，房地產(chǎn)曾經(jīng)作為中國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需、回籠貨幣最重要的手段，2009年樓市成交額就占兩成以上GDP，降低房地產(chǎn)交易量，中國(guó)內(nèi)需數(shù)據(jù)不會(huì)因此上升，反而會(huì)下降。

中國(guó)房地產(chǎn)從來(lái)都不是真正的市場(chǎng)，我們生活在市場(chǎng)的幻夢(mèng)中，如今是從夢(mèng)中醒來(lái)的時(shí)候了。以市場(chǎng)為名抨擊房地產(chǎn)調(diào)控的人，比政府的行為好不了多少，他們維持的是一個(gè)不公平、充斥泡沫與腐敗的所謂市場(chǎng)。正是在這個(gè)意義上，筆者贊成房地產(chǎn)調(diào)控，降低泡沫是房地產(chǎn)恢復(fù)健康的第一步，先退燒再治本，順理成章。

認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)此輪調(diào)控就回歸健康，是過(guò)于天真過(guò)于樂(lè)觀了，筆者相信，雖然大方向不會(huì)變，但房地產(chǎn)調(diào)控必然經(jīng)歷數(shù)輪反復(fù)，最終才會(huì)達(dá)到各利益階層的妥協(xié)，才會(huì)讓房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常。

希望目前的調(diào)控是從偽市場(chǎng)回歸真市場(chǎng)的過(guò)程，在房地產(chǎn)退燒之后，限貸與限購(gòu)等充斥行政與計(jì)劃色彩的手段能退市調(diào)控，轉(zhuǎn)而以稅收、貨幣等政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這是緩慢的過(guò)程，也許需要十年以上的時(shí)間。這并非悲觀，而是中國(guó)轉(zhuǎn)型的艱難、社會(huì)結(jié)構(gòu)難以改變所導(dǎo)致的必然后果。

每個(gè)人都希望面對(duì)健康、理性的市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既不健康也不理性，此時(shí)為以往的偽市場(chǎng)辯護(hù)、或者成為行政手段的擁躉都是可笑的。在冷靜探討的基礎(chǔ)上達(dá)成共識(shí)，分析行政手段的作用、找出行政手段的替代物、為真正的市場(chǎng)化奠定基礎(chǔ)才是重中之重。

來(lái)源：鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng) 作者：葉檀

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀