調(diào)控立竿見影 房地產(chǎn)信托發(fā)行“速凍”

這個(gè)冬天，天氣有多冷，房地產(chǎn)信托發(fā)行就有多冷。相比2010年的夏天，天氣有多熱，房地產(chǎn)信托發(fā)行就有多熱。

今年發(fā)行量銳減

財(cái)匯資訊數(shù)據(jù)顯示，目前處于推介狀態(tài)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品合計(jì)有12只。而在去年發(fā)行最火的第三季度，此類信托產(chǎn)品一個(gè)月的發(fā)行量就超過30只。

對信托公司來說，壓力不只來自市場方面，更來自于政策層面。

滬上一大型信托公司內(nèi)部人士近日在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，她所在的公司年前接待了銀監(jiān)局的檢查小組，檢查內(nèi)容就是其房地產(chǎn)信托發(fā)行情況。據(jù)她透露，去年12月公司按照銀監(jiān)局的要求遞交了針對房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。而這次銀監(jiān)局的上門檢查就是對自查報(bào)告情況進(jìn)行核實(shí)。

根據(jù)銀監(jiān)會去年11月中旬發(fā)布的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（下稱《通知》），各信托公司需逐筆對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查，對以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結(jié)果書面報(bào)告銀監(jiān)會。

一中型信托公司人士表示，銀監(jiān)會對于房地產(chǎn)信托的這一舉措并非外界所說的“叫?！?，而是對房地產(chǎn)信托發(fā)行進(jìn)行嚴(yán)格控制。監(jiān)管要求按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別，對以股權(quán)融資方式進(jìn)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，如果投資四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將被禁止。

然而，《通知》的出臺只是去年國家對于房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的諸多政策中的一項(xiàng)。

去年4月，銀監(jiān)會“叫停”商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款后，信托融資成為此后一段時(shí)間里房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。根據(jù)財(cái)匯資訊的統(tǒng)計(jì)，去年一季度，房地產(chǎn)集合信托規(guī)模還只有106.823億元。但隨著4月份銀行融資渠道受阻，第三季度房地產(chǎn)信托融資規(guī)模出現(xiàn)井噴。3個(gè)月里，房地產(chǎn)集合信托規(guī)模迅速上升至324.01億元。而這還只是不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)。

而去年11月出臺的《通知》，正是針對信托渠道再對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

信托收益率猛增

滬上一中型信托公司人士對本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)從信托渠道融資的成本很高，通常年利率都在20%左右，這比銀行同期貸款利率高出3倍多。更為重要的是，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款被叫停后，抵押率也從之前的60%左右降至40%左右。

“這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在保證項(xiàng)目順利銷售的前提下，還保證較高的盈利水平?！鄙鲜鲂磐泄救耸勘硎?，從他們的角度來看，保證較高的盈利水平問題不大，真正令他們擔(dān)心的是銷售是否順暢。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)房價(jià)下跌情況，將會影響成交水平，進(jìn)而影響銷售收入。而如果出現(xiàn)諸如爛尾樓這類情況，將直接影響到信托產(chǎn)品的安全。

基于上述考慮，這位信托公司人士稱，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中，信托公司一方面降低了抵押率，另一方面，信托公司還要求房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的擔(dān)保。比如在合同中規(guī)定，需要以項(xiàng)目的銷售收入，或者特定的股權(quán)進(jìn)行擔(dān)保。

據(jù)他介紹，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資，成本比銀行高出很多，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)有足夠的能力將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。所以從某種意義上看，房地產(chǎn)信托反而令房價(jià)調(diào)控的效果大打折扣。

“不過從公司的微觀層面上講，做房地產(chǎn)信托項(xiàng)目很賺錢?？蛻魧τ谑找嫠揭脖容^滿意?！彼硎?。

據(jù)他介紹，去年上半年，信托公司積極開展銀信合作業(yè)務(wù)時(shí)，信托公司只能收取0.3%的通道費(fèi)用。而到了競爭激烈之時(shí)，有些信托公司甚至開出了0.1%的低價(jià)。但去年7月銀信合作被叫停之后，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，信托公司收取的費(fèi)用也高達(dá)3%，甚至更高。發(fā)行渠道銷售動力明顯增強(qiáng)。

對購買信托產(chǎn)品的客戶而言，去年上半年一些銀信合作產(chǎn)品，收益率可能只有6%多點(diǎn)，但下半年購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，通常可以獲得8%的年收益率，部分產(chǎn)品甚至高達(dá)10%以上。

根據(jù)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)極元財(cái)富提供的數(shù)據(jù)，去年全年，國內(nèi)信托產(chǎn)品合計(jì)發(fā)行2360款，金額高達(dá)2600億元，平均收益率達(dá)到7.7%。而在2009年，信托產(chǎn)品只發(fā)行了1480款，金額僅1400億元，平均收益率為7%。

極元財(cái)富總經(jīng)理王臺貝表示，在數(shù)量和金額上，去年上半年銀信合作產(chǎn)品、下半年房地產(chǎn)信托貢獻(xiàn)力度很大。而房地產(chǎn)信托則拉高了全年的平均收益率水平。相比較其他信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托收益率要高出約3個(gè)百分點(diǎn)。

如何做好“餃子餡”？

扎堆、大規(guī)模、高收益也令市場人士擔(dān)心，一旦房地產(chǎn)信托出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)怎么辦？

一資深信托業(yè)人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，做金融行業(yè)，關(guān)鍵不在于短期內(nèi)活得瀟灑，而在于活得長久。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)屢屢受到嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，發(fā)行如此大規(guī)模的房地產(chǎn)信托，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。盡管現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)暴露并不明顯，但如果事態(tài)繼續(xù)發(fā)展下去，很有可能再度引發(fā)國內(nèi)信托業(yè)的震蕩。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)相等追求收益最高，收益相等追求風(fēng)險(xiǎn)最低，是客戶購買產(chǎn)品的邏輯。既然房地產(chǎn)企業(yè)有能力將高成本轉(zhuǎn)嫁，并且信托公司可以設(shè)計(jì)出很多形式將客戶風(fēng)險(xiǎn)降到最低，那么大力發(fā)展房地產(chǎn)信托也沒有什么不妥。畢竟只有開發(fā)高收益的項(xiàng)目才能提供高收益的產(chǎn)品。

極元財(cái)富總經(jīng)理王臺貝告訴本報(bào)記者，從已有產(chǎn)品來看，信托公司基本上已將風(fēng)險(xiǎn)降到很低的水平，風(fēng)險(xiǎn)大規(guī)模爆發(fā)的概率并不高。而即便一些項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也不會波及其他項(xiàng)目，這是信托業(yè)的特點(diǎn)所決定的。

他認(rèn)為，信托產(chǎn)品就如同餃子。信托公司是餃子皮，各家都一樣。真正不同的是餃子餡，就是信托產(chǎn)品背后對應(yīng)的具體項(xiàng)目。那么多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品如同一碗餃子，如果餃子餡不好，也只是一個(gè)餃子不好，不會影響其他餃子。所以，投資者購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，賭的就是餃子餡。

不過，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目亦受限，加之銀信合作業(yè)務(wù)被叫停，信托公司在2010年最賺錢，同時(shí)也是最省事的兩個(gè)引擎同時(shí)熄火。王臺貝認(rèn)為，未來信托公司需要花更多心思去做好“餃子餡”。

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