樓市顯“寒意” 房企并購潮或今年爆發(fā)

　　樓市顯“寒意”房企資金鏈現(xiàn)隱憂

　　 春節(jié)長假歷來是樓市成交淡季，今年也沒有例外。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間各地住房成交量大幅下跌，有關專家稱，貨幣政策的持續(xù)收緊打擊了炒房客，而北京、深圳等一線城市首套房貸款優(yōu)惠利率調(diào)整或取消的消息，則進一步推動了樓市降溫。

　　然而，盡管節(jié)前國務院出臺“新國八條”開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，上海和重慶房地產(chǎn)稅試點亦落地，各大房企報表卻紛紛飄紅，再創(chuàng)銷售紀錄新高。只是伴隨著央行再次加息等利空消息出爐，樓市前景愈發(fā)陰晴不定，房企靚麗業(yè)績背后的資金鏈隱憂也悄然顯現(xiàn)。

　　■市場

　　“新國八條”+加息 成交量急跌購房者觀望

　　相關數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)期間廣州中心區(qū)、重慶主城多個區(qū)出現(xiàn)零成交，珠三角二線城市樓市成交降至個位數(shù)，深圳、南京、上海等地成交量也多在十幾套的低位。尤其是一向興旺的北京，房地產(chǎn)中介甚至多半“歇業(yè)”，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月北京期房住宅成交量達9557套，環(huán)比去年12月大降30.1%；現(xiàn)房住宅成交量達1987套，環(huán)比去年12月也下滑了5.23%。

　　“據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)7天里北京網(wǎng)簽了41套二手房，全部為中介簽約，且都是之前基本達成協(xié)議的，在假期提前網(wǎng)簽，等到2月9日集中過戶?！北本┲性禺a(chǎn)的張大偉表示，由于北京建委房地產(chǎn)交易網(wǎng)暫停網(wǎng)簽工作，新房成交量還不得而知，但在限購、限貸、取消優(yōu)惠稅費等政策影響下，成交量肯定下跌?！邦A計今年全年北京商品房和二手房成交量可能下跌2-3成?！?/p>

　　而在其他房地產(chǎn)熱點地區(qū)，春節(jié)期間的成交量也都出現(xiàn)了暴跌。其中，廣州中心區(qū)現(xiàn)零成交，重慶主城多區(qū)也“顆粒無收”，珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市成交降至個位數(shù)。深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交4128套合計34萬平方米，與去年12月份的83萬平方米相比下降59.04%。深圳、南京、上海春節(jié)長假僅成交十幾套或幾十套房。

　　事實上，“新國八條”突襲樓市，第三輪調(diào)控政策讓此前或淡或旺的各地春節(jié)樓市普遍感覺到了寒冬，節(jié)前一周各地樓市成交即開始大幅縮水。而隨著央行2月8日宣布加息，市場更加相信整個樓市上半年將持續(xù)成交量慘淡局面。有業(yè)內(nèi)分析認為，1月份或許是開發(fā)商們“最后的瘋狂”。

　　不過，目前全國一線城市房價并沒有隨著成交量的下跌而下調(diào)。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，作為首批房產(chǎn)稅改革試點城市的上海，1月商品住宅成交14851套，雖然成交面積154.81萬平方米，環(huán)比下降20.19%，但均價卻突破每平米15000元水平，達到15306元/平方米，環(huán)比反而上漲了2.81%。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)最新調(diào)查，在已做登記的客戶中，有30%表示購房意向依然強烈，稱只要有合適的房源就會立即出手購買。不過，不少購房者已經(jīng)陷入觀望。

　　然而，目前從中央到地方政府，調(diào)控意志都顯得非常堅定。國務院總理溫家寶在2011年春節(jié)團拜會上的講話中再次重申，“要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加大保障性住房建設，增加住房有效供給，抑制投機投資性需求，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，努力改善居民的住房條件。”而央行也趕在春節(jié)假期結束前的2月8日宣布加息，使房貸利息支出進一步加大。

　　“春節(jié)后北京大部分銀行都將開始執(zhí)行二套房首付6成、利率1.1倍的政策。其中農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、花旗銀行、交通銀行、深發(fā)展、光大銀行、華夏銀行等已經(jīng)在1月底前開始在實際貸款中按照樓市調(diào)控的新規(guī)定執(zhí)行。”業(yè)內(nèi)人士表示，“新國八條”出臺第二天，北京相關政策就紛紛落地，而上海、深圳同樣如此，工、農(nóng)、中、建、交五大行均出臺了新規(guī)，基本取消首套房“85折”利率。

　　而在限購方面，目前明確將實行限購的城市已達36個，更有機構估計，按照新的政策要求，施行限購政策的城市可能將達到60個。

　　■影響

　　利率上升+收緊放貸 房企資金鏈受考驗

　　距1月26日出臺“國八條”不到半個月，2月9日央行分別上調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點后，同日，住建部隨即發(fā)布了上調(diào)住房公積金存貸款利率的通知。

　　“這是去年10月以來第三次加息，可以說目前已經(jīng)進入了加息周期的前半段。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，值得注意的是，這次加息的背景是“新國八條”和房產(chǎn)稅疊加出臺，“國家對房地產(chǎn)調(diào)控非常嚴厲的時候，即便不加息，市場也會作出調(diào)整，選擇現(xiàn)在加息，使得加息本身的效果與房地產(chǎn)政策的效果疊加，將可能出現(xiàn)1+1〉2的效果?！?

　　分析人士指出，盡管此次加息旨在抑制高通脹，并非專門針對房地產(chǎn)，但對高度依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)來說，影響首當其沖。國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場必將進入新一輪觀望期，購房者不敢下單，開發(fā)商不敢推盤，加之春節(jié)假期因素，2月的市場成交量必然出現(xiàn)大幅萎縮。

　　“開發(fā)商最主要的資金來源還是項目的預售款，當后期成交量出現(xiàn)一波明顯的下跌時，將會是開發(fā)商資金鏈的嚴峻考驗?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示。去年以來，開發(fā)商的資金鏈危機已經(jīng)有目共睹。Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負債率高達70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負。隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　據(jù)了解，部分銀行已經(jīng)提高了對開發(fā)商的貸款利率，對民營開發(fā)商甚至停止放貸。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個百分點，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。

　　經(jīng)過目前的三次加息后，五年期以上貸款利率累計提升66個基點，由于未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會逐漸提升。資深分析師夏立軍指出，從去年下半年以來，一些融資平臺比如信托方面的融資向房地產(chǎn)的流向也已經(jīng)有所控制，整個房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的局面在今年年初還在延續(xù)。中信證券有關分析人士也表示，資金壓力是2011年開發(fā)商面臨的主要問題。

　　■應對

　　房企另辟渠道1月海外融資超150億

　　隨著銀行監(jiān)管部門各種收緊信貸信號的發(fā)出，一些大型開發(fā)商開始從海外進行募資，做到未雨綢繆。在1月份已公布的海外融資計劃的房地產(chǎn)企業(yè)中，海外融資規(guī)模已超過150億元。

　　“今年房產(chǎn)信貸的發(fā)放可能會有較大下降，對開發(fā)商來說，銀行資金被收緊將對公司財務和項目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。所以有一些大的公司已經(jīng)在籌備向海外募資，來獲得更多的開發(fā)資金?！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成表示，海外融資正成為近期國內(nèi)幾家大型房企重要的議題。

　　近日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司將在海外發(fā)行期限為4年的債券，預計發(fā)行規(guī)模約為35億元人民幣。據(jù)了解，瑞安此次發(fā)行的海外債券年息為7.625%，主要用于支付上海太平橋和虹瑞新城的拆遷資金，以及這兩個項目的部分開發(fā)建設。在兩個月時間內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)已經(jīng)通過海外融資的方式獲得了65億元的開發(fā)資金。

　　整個1月份，恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企通過海外發(fā)債、優(yōu)行票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融得的資金，已經(jīng)超過150億元。其中，1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將分別發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，發(fā)債金額高達92.5億元人民幣。1月17日合生創(chuàng)展又宣布將發(fā)行一筆5年期的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)利率高達11.75%，募集資金凈額約2.95億元。同一天，雅居樂也宣布在14日與渣打銀行香港公司訂立信貸協(xié)議，獲得金額為15.5億港元的定期信貸，作為公司的土地款項和一般的運營資金。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這股國內(nèi)房企在不缺錢的時候依然掀起海外融資的熱潮，原因在于國內(nèi)房企為儲備資金冬糧和歐美投資機構看多人民幣資產(chǎn)。中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理劉淵表示，如果銀根真的大幅收緊，首先受影響的將是那些正在建設中的大型項目。這些項目因為沒有達到銷售標準，極有可能因為開發(fā)資金短缺而陷入被動，進而將影響到整個公司的運營。他還表示，國內(nèi)資本市場、地產(chǎn)信托等領域仍將受到嚴格監(jiān)管，開發(fā)商根本不可能從國內(nèi)獲得較低成本、投資周期較長的資金。

　　戴德梁行報告也預計，今后房地產(chǎn)企業(yè)與基金的合作必將成為一個行業(yè)趨勢，但由于政策的不明朗和相應法規(guī)還在完善中，民間的房地產(chǎn)基金難以形成強勢規(guī)模，另一方面，國企與政府背景的房地產(chǎn)基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產(chǎn)舞臺上的主角。

　　據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計，2010年信托行業(yè)共發(fā)行房地產(chǎn)信托項目1921億元，同比增加328%。進入2011年，雖然房地產(chǎn)信托巨大的量引起政府監(jiān)管層的警惕，并在去年底明令各信托公司警惕房地產(chǎn)信托業(yè)務風險，使得多家主要信托公司迫于壓力主動提出暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務。但是，根據(jù)普益財富提供的數(shù)據(jù)，截至1月21日，信托公司共發(fā)行39款信托產(chǎn)品，其中投資房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品發(fā)行量依然逐步回升。記者 牛思遠 實習生 梁嘉茵

　　房企并購潮今年爆發(fā) 大規(guī)模并購遲到一年

　　頻頻傳出的房地產(chǎn)業(yè)并購消息讓一些中小型房企開始憂慮。如何才能讓今年的資金鏈不再緊張，這個問題讓平日盡顯富態(tài)的商人們臉色暗淡。

　　由于房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)，貨幣政策也改姓“穩(wěn)健”。兩年來浸潤在寬松資金環(huán)境下的中小房企在面臨突如其來的融資困境后，不知不覺變?yōu)榇篝~眼中的食物。

　　或許，一場被稱為“遲到的并購趨勢”將在體量小、融資渠道少、背景小的房地產(chǎn)企業(yè)群中蔓延。而受益一方，則是那些在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企。

　　房企并購加速始于去年三季度

　　1月15日下午3時，深圳華強北世貿(mào)廣場4層，深圳建設71%股權的拍賣未能被公開。但據(jù)現(xiàn)場媒體記載，“在進出拍賣現(xiàn)場的必經(jīng)之路——不足15平方米的電梯間里，最多時有25人在此等候?！?/p>

　　拍賣過程僅僅持續(xù)20分鐘，恒大地產(chǎn)以16.6億元的競價獲得股權。參與此次拍賣的企業(yè)除恒大地產(chǎn)之外，還有華強集團及深圳城市建設開發(fā)集團。據(jù)稱，激烈的競爭主要在華強集團與恒大地產(chǎn)兩家之間展開。

　　拍賣之前被外界所傳一并參與競購的萬科并未現(xiàn)身。有媒體援引知情人的話報道說，最終因為價格高出底線，萬科放棄了。

　　來自恒大地產(chǎn)提供給媒體的資料顯示，深圳建設的經(jīng)營業(yè)務主要分為三個方面，其相對應的資產(chǎn)也主要是三大類，即房地產(chǎn)項目開發(fā)、物業(yè)出租以及工程施工，剛好符合恒大地產(chǎn)的發(fā)展需要。

　　深圳建設目前擁有國家房屋工程施工總承包特級資質(zhì)，還擁有位于深圳市羅湖區(qū)紅嶺中路的建設集團大廈50%的所有權和深圳金融中心區(qū)蔡屋圍項目50%的所有權，在住宅土地稀缺的東莞南城區(qū)有大面積的住宅用地，在深圳以外的合肥等地也擁有項目。

　　深圳建設旗下還擁有近5萬平方米的持有型物業(yè)，包括寶珠花園商場、八卦嶺工業(yè)區(qū)廠房、中深國際大廈、中深花園和7000多平方米商鋪等。

　　媒體評論認為，“這些持有型物業(yè)未來升值潛力巨大，市場價值遠高于賬面價值。”“另外，保守估計，深圳建設擁有的現(xiàn)金及股票等資產(chǎn)價值可達數(shù)十億元。”

　　不過，媒體援引的深圳建設內(nèi)部人士的話說：“由于近幾年經(jīng)營狀況不佳，深圳建設能否保住施工總承包特級資質(zhì)還很難說?！?/p>

　　隨后，1月18日佳兆業(yè)集團控股有限公司（1638.HK）宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權。浙江伍豐注冊資本為1億元，擁有位于杭州之江度假區(qū)3.9376萬平方米的土地面積，規(guī)劃地上建筑面積約7.08萬平方米，該地塊將用作住宅項目開發(fā)。

　　而在上述兩宗收購案例之前，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2777.HK與合景泰富地產(chǎn)控股有限公司（1813.HK 在2010年11月8日發(fā)布聯(lián)合公告稱，同意以3.535億美元收購上海城投悅城置業(yè)有限公司70%股權。

　　2010年底，萬科董事局主席王石在接受媒體采訪時也曾表示，隨著調(diào)控的深入，預計2011年將有部分房企面臨資金和經(jīng)營壓力，這為萬科提供了一些收購兼并的機會，可借機擴大土地儲備，但并購目標會優(yōu)先考慮企業(yè)文化相一致的企業(yè)。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者通過公開資料的梳理發(fā)現(xiàn)，房企并購事件的活躍開始于2010年第三季度。

　　來自國內(nèi)私募領域研究機構清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2010年第三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為18.45億美元。在2009年和2010年兩年間，房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例中，由VC/PE支持的企業(yè)并購也日漸活躍，多發(fā)生在VC/PE支持的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購。

　　并購或集中在一二線城市中小房企

　　市場有聲音認為，上述大規(guī)模并購已經(jīng)遲到了一年，也許將會在2011年爆發(fā)并購潮。

　　央行決定，從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是2011年央行第一次動用存款準備金工具。

　　與此同時，各地的金融機構亦在不斷捂緊錢袋——取消房貸利率優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，浦發(fā)銀行北京分行對于首套房貸執(zhí)行基準利率8.5折優(yōu)惠已經(jīng)取消，房貸業(yè)務正常受理。曾經(jīng)接受記者采訪的光大銀行一位信貸經(jīng)理亦肯定了該行取消利率優(yōu)惠的事實。 而更多的股份制商業(yè)銀行都向媒體肯定了“不低于標準利率”的執(zhí)行態(tài)度。

　　來自銀行的消息還稱，已下達的信貸額度比去年同期減少。據(jù)稱，有股份制銀行透露： 1月份信貸額度比去年同期減少在10%或以上。

　　市場認為，自金融危機以來，一些中小企業(yè)原本或將面臨資金枯竭危險，但是受到國家四萬億的信貸支持，他們并未出現(xiàn)批量死亡，于是大規(guī)模的并購情況在當時未能爆發(fā)。不過，市場認為“已遲到一年”的并購潮或將出現(xiàn)在2011年。

　　要求匿名的一位來自深圳的中型房地產(chǎn)企業(yè)銷售總監(jiān)在北京的辦公室向《中國經(jīng)濟周刊》記者置評：“信貸利率優(yōu)惠出臺之前市場已經(jīng)聽到風聲，很多在售樓盤成交量井噴。但政策實施之后，聽說簽約成交量又暴跌?！薄斑@樣強硬的信貸政策不僅打壓了剛性需求，也讓公司的銷售回款速度減慢，資金減少明顯?！?/p>

　　宏觀貨幣政策的收緊毫無疑問意味著包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的幾乎所有行業(yè)的信貸融資渠道都將受到巨大沖擊。而那些資產(chǎn)規(guī)模小、負債多的中小房企則將面臨更大的挑戰(zhàn)。

　　上游的資金來源面臨考驗，而下游的有源之水亦被政策之手緊緊扼住。個人房貸的利率優(yōu)惠取消讓那些手頭有在售項目的企業(yè)減少并減慢了銷售資金回流的速度，而那些沒有在售項目的企業(yè)更是失去了重要活力因素。

　　一家青島小型房地產(chǎn)企業(yè)所有者稱：“最近已經(jīng)有兩撥人來考察（我們公司），但是我不想賣掉?！边@個小企業(yè)在即墨等青島外圍城市開發(fā)過兩個低端項目，銷售情況尚能被其接受。

　　“現(xiàn)在貸款成本太高，也沒有建成的盤子在賣。上面貸不到錢，下面無貨可賣。資金就這樣斷流了?！痹撈髽I(yè)所有者告訴記者，目前來洽談的兩家分別是國企和大型民企，“如果價格非常合理，那么我就和幾個股東商量。”

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會一位高層人士認為：“目前，房企并購案例確實在不斷增加。融資困難是直接原因。一些小企業(yè)做不好，不好做，正好有人高價收購，就成交了?！薄邦A計這些并購主要發(fā)生在一二線城市的中小企業(yè)身上，他們資產(chǎn)規(guī)模小、易操作、債權等不復雜、交易過程較快捷。而一線城市地少價高，中小企業(yè)可能會由于缺失資金而面臨生存問題?！?/p>

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