王陳天韻：避免稅收競爭 房產(chǎn)稅應(yīng)加快全國推開

　　在經(jīng)過多年的空轉(zhuǎn)試驗和爭論之后，在國務(wù)院2011年1月26日推出新的加強房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（新“國八條”）之后，房產(chǎn)稅征收工作終于在同月28日在重慶和上海啟動，兩市頒布了房產(chǎn)稅征收條例并宣布正式實施。但社會上對房產(chǎn)稅征收的意義和必要性、征收的辦法和標(biāo)準(zhǔn)等依然存在很大爭議，筆者也對此談幾點看法。

　　怎么理解房產(chǎn)稅

　　一般來說，房產(chǎn)稅是以房屋為征收對象，按房屋的計稅金額和規(guī)定的計稅標(biāo)準(zhǔn)（稅率），向房產(chǎn)所有人征收的一種財產(chǎn)持有稅（有的國家也稱之為“物業(yè)稅”或“不動產(chǎn)稅”）。其中，房屋包括房屋建筑及其建設(shè)或購置時納入的不可分割的部分，如私家花園等；房產(chǎn)稅的計征對象可以包括經(jīng)營或辦公用的房產(chǎn)和居民住房，也可以特指居民住房，將經(jīng)營或辦公用的房產(chǎn)另外征收專項稅。我國目前推出的房產(chǎn)稅，就僅指針對居民住房征收的稅種；房產(chǎn)稅的計稅金額，凡是當(dāng)年新購置的，都應(yīng)以購置金額為準(zhǔn)。持有一年以上的，一般要參照同城同類地區(qū)上一年房產(chǎn)交易平均價進(jìn)行估值，作為計稅金額；房產(chǎn)稅稅率可以是單一稅率，也可以是累進(jìn)稅率，即按照一定參照物（如人均居住面積或者房屋價值等）分段，逐級提高稅率；房產(chǎn)稅的征收一般都設(shè)有一定的免稅優(yōu)惠（如人均多少面積以內(nèi)的住房免收房產(chǎn)稅等），以減輕弱勢群體的負(fù)擔(dān)。

　　從以上房產(chǎn)稅的一般定義和做法可以看出，房產(chǎn)稅征收的目的是運用稅收杠桿，回收政府和社會為住房提供公共服務(wù)或公共產(chǎn)品的成本，相應(yīng)調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人的收入，增加住房持有成本，遏制過多占有住房（多套住房或大面積、豪華住房等）甚至投機炒作住房，減少住房資源浪費。這對維持社會公平、加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、保證房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展、維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定，都具有不可忽視的重要意義。

　　同土地出讓金不可混為一談

　　社會上很多人反對征收房產(chǎn)稅，其中一個最主要的理由就是，購買商品房時，房屋價格中已經(jīng)包括了很高的土地出讓金，而國有土地的出讓并不是完全的賣斷，受讓人可以擁有永久土地所有權(quán)，而只是在規(guī)定的期限（如70年）出讓使用權(quán)和收益權(quán)，出讓金實際上是預(yù)收了出讓期全部的土地出租金，國家已經(jīng)獲得了很高的收益了，再征收房產(chǎn)稅，就是重復(fù)征收，是不合理的。甚至有人把這說成是苛捐雜稅，是政府為增加財政收入而找理由掠奪居民財富。這種說法很有鼓動性，但實際上卻是不成立的，因為二者根本不是一回事。

　　土地出讓金是土地所有者向購買者（如土地開發(fā)商）出讓土地收取的收入。在市場經(jīng)濟(jì)中，土地如同其他商品一樣，可以在依法合規(guī)的情況下根據(jù)供求關(guān)系平等協(xié)商交易條件和交易價格，土地轉(zhuǎn)讓自然要收取轉(zhuǎn)讓金。至于出讓金是按照永久性完全出讓產(chǎn)權(quán)確定的，還是根據(jù)有限期限轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)來確定的，完全是買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，二者的價格也完全可能是有很大差別的。

　　而房產(chǎn)稅則是政府或社會為房產(chǎn)提供公共服務(wù)或公共產(chǎn)品收取的補償。它與土地出讓金是沒有聯(lián)系的，因而也不存在替代關(guān)系。在土地私有制的國家，很多都征收房產(chǎn)稅，并沒有因為土地轉(zhuǎn)讓已經(jīng)支付出讓金而對繳納房產(chǎn)稅產(chǎn)生異議。

　　對房價的影響需客觀分析

　　近年來，我國房地產(chǎn)價格迅猛上漲，吸引了大量社會資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在帶動經(jīng)濟(jì)和就業(yè)發(fā)展的同時，也推動房地產(chǎn)投機炒作盛行，腐敗和違法行為多發(fā)，城鄉(xiāng)居民住房壓力越來越大，經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定面臨嚴(yán)重隱患。因此，國務(wù)院從2010年開始，不斷出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，并把遏制部分城市房價過快上漲作為首要目標(biāo)。在這一過程中，征收房產(chǎn)稅是有利于控制房價上漲，還是會增加房產(chǎn)價格，也成為社會上爭論很大的問題。

　　實際上，房產(chǎn)稅對房價的影響需要仔細(xì)而客觀地分析。房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)所有人征收的稅種，會增加房產(chǎn)所有人持有房產(chǎn)的成本，因此，有人認(rèn)為房產(chǎn)所有人會將此因素考慮到出讓價格中，推給購買方承擔(dān)，所以，征收房產(chǎn)稅會推高住房價格。這一結(jié)論的前提是，住房市場是賣方市場，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只有這樣，購買方才會被迫接受，否則，是不會推高住房價格的。當(dāng)然，征收房產(chǎn)稅可能推高租金價格，但如果政府?dāng)U大廉租房等保障性住房供應(yīng)，減少其他租房需求，租金價格仍然會受到控制的。

　　當(dāng)然，遏制房價過快上漲需要采取綜合措施共同發(fā)揮作用。這其中包括加大保障性安居工程建設(shè)和供應(yīng)力度，緩解嚴(yán)重的住房供求矛盾，特別是低收入者住房難的問題。同時，采取有效措施抑制房產(chǎn)不合理需求，包括征收住房交易稅（營業(yè)稅）、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，并嚴(yán)格收稅標(biāo)準(zhǔn)和稅收管理，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅，嚴(yán)格控制住房信貸條件和利率水平，合理引導(dǎo)住房需求。這其中，房產(chǎn)稅只是調(diào)控措施的一個組成部分，要發(fā)揮其應(yīng)有作用，但也不能將控制房價過快上漲全寄托在房產(chǎn)稅身上。

　　從中國人均可利用土地極其有限和土地不可再生的現(xiàn)實情況出發(fā)，一味地鼓勵建造和擁有大房子、高檔甚至豪華住房是根本不可持續(xù)的。依靠優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)過度發(fā)展，即使完全可能在一時推動經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展和欣欣向榮，但卻是建立在消耗不可再生的寶貴資源、嚴(yán)重透支未來、將由子孫后代埋單的基礎(chǔ)上的，是充斥泡沫、極度危險的。理論和實踐已經(jīng)充分證明，過度依賴房地產(chǎn)帶動的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展必定會產(chǎn)生相應(yīng)程度的經(jīng)濟(jì)金融危機。因此，在中國，抑制房價過快上漲，更應(yīng)該把政策重點集中到控制住房需求上。其中，房產(chǎn)稅正是通過提高房產(chǎn)持有成本來控制住房不合理需求的重要措施之一。

　　應(yīng)加快全國推開并適度統(tǒng)一

　　從目前的情況看，盡管經(jīng)過長時間醞釀和空轉(zhuǎn)，也只有上海和重慶兩個城市宣布實施房產(chǎn)稅，而且兩市的具體做法也存在很大差別。作為第一批試點城市，其房產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)隨意性較強，也失之偏弱偏軟。

　　例如，上海僅對新購住房（本市戶籍的屬第二套或以上）征收，計稅金額為交易價格的70%，稅率為0.6%（低于同類城區(qū)上年度商品住房平均價2倍的為0.4%），并設(shè)立了人均60平方米（含）以內(nèi)的免稅區(qū)。

　　重慶規(guī)定對別墅每戶180平方米以上的，存量和增量全部征收；高檔（高于平均價格2倍以上）住宅，每戶100平方米以上的增量征收；對無戶籍、無工作、無企業(yè)的居民，從第二套開始征收。稅率為：平均價格3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。

　　上述情況反映出，即使已經(jīng)推出房產(chǎn)稅的城市，對房產(chǎn)稅仍是盡可能放寬標(biāo)準(zhǔn)。這可能是基于多種考慮，比如，如果對存量征收，可能面臨操作上的難度，包括需要實施房產(chǎn)普查和實名制，容易觸及利益矛盾等；也可能因為稅收政策是招商引資、投資環(huán)境的重要影響因素，在其他地區(qū)未推出之前，先期推出的地方害怕影響吸引力；也可能擔(dān)心稅率提高會影響房地產(chǎn)的發(fā)展，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動就業(yè)等等。如果心態(tài)確實如此，那么稅法執(zhí)行起來也難免三心二意，房產(chǎn)稅征收的實際效果可能要大打折扣。

　　因此，房產(chǎn)稅要真正發(fā)揮應(yīng)有作用，需要在全國范圍內(nèi)加快實施并適度統(tǒng)一和加強。其中，房產(chǎn)稅起征和免稅的規(guī)定，不應(yīng)以套為標(biāo)準(zhǔn)，因為“套”有大小貴賤之分，按套劃分是不合理的，也容易產(chǎn)生偷稅漏稅的空子（如假離婚）。應(yīng)該一律以人均面積為標(biāo)準(zhǔn)；人均免稅面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與保障性住房供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系（可以略高于廉租房配置標(biāo)準(zhǔn)），不能憑空想象隨意確定；房產(chǎn)稅嚴(yán)格地講，不能實行新老劃斷，只對新購住房征收，否則，就會失去公平；房產(chǎn)稅率水平的確定，應(yīng)考慮到公共服務(wù)或公共產(chǎn)品的成本水平，參照國際上特別是周邊國家的實際水平，考慮到社會實際承受能力，并要保證房產(chǎn)稅能夠發(fā)揮抑制社會不合理住房需求的作用；應(yīng)該對所有享受政府公共服務(wù)的城鎮(zhèn)住房都開征房產(chǎn)稅，而不應(yīng)該只是個別城市實施，造成“稅收天堂”和不公平競爭。

　　盡管房產(chǎn)稅屬于地方稅種，具體征收辦法理應(yīng)由地方政府自行決定，但考慮到中國目前土地公有，特別是地方政府對房地產(chǎn)極度熱衷和推崇，而對房產(chǎn)稅等調(diào)控措施并不積極的現(xiàn)實情況，需要中央政府盡快研究出臺房產(chǎn)稅的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，包括房產(chǎn)稅使用的管理辦法，在此基礎(chǔ)上，留給地方政府一定的浮動空間。同時，要加快推進(jìn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快啟動個人住房普查工作，堅決實施住房實名制，嚴(yán)厲打擊偷稅漏稅和貪污腐敗行為，防范聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金大量外逃。

　　值得注意的是，很多人認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅很復(fù)雜，還存在很多的技術(shù)性難題，近期很難推廣實施。對于這一點，我們有一個參照物：中國從1992年就開始推動實施銀行存款實名制，但一直到2002年才真正推出。這其中實際上并沒有多少技術(shù)性難題，最難的就是會觸動一部分人的利益。最大的阻力不是來自于廣大普通公民，而是少數(shù)既得利益且有政策影響力的人。推行房產(chǎn)實名制同樣將遇到類似的情況，但只要中央下定決心，所謂的技術(shù)性難題是完全可以克服和解決的（這方面國際上有著長時間實踐的成熟經(jīng)驗可以借鑒）。

來源：第一財經(jīng)日報 作者：王陳天韻

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