加息將刺破房地產(chǎn)泡沫？

　　易憲容認(rèn)為 存貸款利差縮小將迫使銀行全面取消按揭利率優(yōu)惠

　　中央明令2月中旬前各地必須出臺(tái)細(xì)則的“國(guó)八條”能否執(zhí)行到位成了眼下社會(huì)各界談?wù)摰慕裹c(diǎn)，也成了多方人士判斷樓市下一步走勢(shì)的關(guān)鍵。對(duì)此，關(guān)注房?jī)r(jià)并因此成名的學(xué)者易憲容9日撰文 《央行加息對(duì)國(guó)內(nèi)樓市產(chǎn)生重大影響》， 稱央行加息將使得存貸款利率差直接縮小，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行全面取消按揭利率優(yōu)惠將成必然趨勢(shì)，在此背景下，即使新國(guó)八條對(duì)限制住房投機(jī)炒作稅收政策不力，信貸政策仍將成為刺破房地產(chǎn)泡沫的主要工具。

　　■中長(zhǎng)期存貸差縮小

　　易憲容認(rèn)為，加息對(duì)樓市的影響更為重要。從這幾次加息的特點(diǎn)來(lái)看，存貸款利率上調(diào)，盡管一年期的基準(zhǔn)利率上調(diào)每次都是相同的，但是其他檔次的存貸款利率則是采取不對(duì)稱的方式上調(diào)。即中長(zhǎng)期的存款利率上調(diào)的幅度大于中長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)的幅度。短期存款利率上調(diào)的幅度小，而中長(zhǎng)期的存款利率上調(diào)的幅度大。比如，活期存款利率三次共上調(diào)只有0.04厘，而5年期的存款利率三次則上調(diào)了1.40厘，上漲調(diào)度達(dá)39%。而中長(zhǎng)期貸款利率三次僅上調(diào)0.66厘，上漲的幅度僅為11%，從而使得存貸款之間的利差在很大程度上縮小。

　　■居民儲(chǔ)蓄將流回銀行

　　易憲容分析，首先，在當(dāng)前通貨膨脹壓力比較大的情況下，負(fù)利率不僅對(duì)廣大存款居民相當(dāng)不公平，也會(huì)嚴(yán)重影響居民基本消費(fèi)。因?yàn)樵趪?yán)重的通貨膨脹情況下，為了保護(hù)其財(cái)富不受損失就得把其資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，即所謂的“資產(chǎn)保值”。因此，連續(xù)加息讓居民的負(fù)利率收益損失降到最小程度，既可讓居民手中持有的大量的流動(dòng)性回流到銀行體系，也是央行擠出房地產(chǎn)泡沫的一種間接方式。

　　■銀行放貸積極性降低

　　由于存貸款的利差全面縮小，如果住房按揭貸款優(yōu)惠不取消，存貸款利率就會(huì)嚴(yán)重倒掛。比如，5年期以上的貸款利率7折優(yōu)惠為4.62厘，85折優(yōu)惠為5.61厘。在這種情況下，如果商業(yè)銀行仍然對(duì)住房按揭貸款采取優(yōu)惠利率，那么7折優(yōu)惠時(shí)商業(yè)銀行會(huì)嚴(yán)重虧損，85折時(shí)則扣除了銀行運(yùn)行成本之后也是無(wú)利可圖或虧損?？梢哉f(shuō)，這就是央行設(shè)計(jì)的一種價(jià)格機(jī)制。

　　易憲容表示，在當(dāng)前這種住房利率機(jī)制下，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行全面取消住房按揭貸款優(yōu)惠將成為一種必然趨勢(shì)。而一旦國(guó)內(nèi)住房信貸優(yōu)惠利率全面取消，它將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成巨大的沖擊。

　　■貸款難了，誰(shuí)還會(huì)接盤？

　　易憲容進(jìn)一步分析認(rèn)為，沖擊包括以下多方面：其一，盡管新國(guó)八條沒(méi)有對(duì)第一套住房信貸有新規(guī)定，但個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率取消，也就正好堵住國(guó)十條中差別化信貸政策的彈性漏洞這一點(diǎn)是2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫得以向三四線城市蔓延根本所在；其二，很大程度上增加了購(gòu)買住房者的進(jìn)入成本；其三，隨著第一套住房貸款利率提高，第二套以上住房的貸款利率也會(huì)水漲船高，而不會(huì)停在基準(zhǔn)利率的1.1倍上，這對(duì)投機(jī)炒作者將造成巨大的沖擊——沒(méi)有人接盤，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)賺錢效應(yīng)可能會(huì)弱化或消失。

　　萬(wàn)科：自住型購(gòu)房者將進(jìn)一步主導(dǎo)市場(chǎng)

　　萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司昨天發(fā)布的1月業(yè)績(jī)公告顯示，1月萬(wàn)科銷售面積達(dá)165.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額201億元人民幣，較上年同期分別增長(zhǎng)了216.1%和220.8%，再次刷新了自己的月度銷售歷史紀(jì)錄。而據(jù)了解，這也是中國(guó)住宅企業(yè)首次單月銷售超過(guò)200億元人民幣。

　　對(duì)眼下成為各方關(guān)注熱點(diǎn)的新一輪調(diào)控政策“國(guó)八條”，萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示，新的調(diào)控措施體現(xiàn)了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心不可動(dòng)搖。每年春節(jié)前后都是住宅市場(chǎng)成交的淡季。萬(wàn)科2月銷售額較1月環(huán)比可能出現(xiàn)較大幅度下降?！?011年全國(guó)總體住宅供應(yīng)較2010年將有較大幅度增加，而調(diào)控政策對(duì)投資性購(gòu)房需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用，未來(lái)供求關(guān)系將繼續(xù)向有利于購(gòu)房者的方向轉(zhuǎn)變，自住型購(gòu)房者將進(jìn)一步主導(dǎo)市場(chǎng)。”

　　萬(wàn)科1月公告顯示，萬(wàn)科1月在上海、杭州、蘇州、武漢、沈陽(yáng)、西安、東莞、秦皇島、蕪湖等9個(gè)城市新增項(xiàng)目12個(gè)，其中蕪湖、秦皇島為新進(jìn)入城市。1月萬(wàn)科新增項(xiàng)目樓面地價(jià)約2400元人民幣左右，略低于2010年全年水平。

來(lái)源：北京青年報(bào)

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