房價去年遭嚴厲調控仍漲 專家稱折射斷裂與失衡

　　在經歷了2009年房價的瘋狂上漲后，2010年盡管出臺了號稱“史上最嚴厲”的調控政策，但房價仍呈曲線上升趨勢。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2010年全國房地產市場運行情況顯示，與2009年相比，全國商品房銷售面積、銷售額分別增長10.1%和18.5%，全國商品房銷售均價為每平方米5034元，較2009年上漲7.2%。

　　2010年不斷出臺的“國ⅹ條”，讓無數(shù)人像張茜一樣，每一次寄希望于房價會降，但每一次希望都宣告破滅。許多業(yè)內專家和購房者都深切地感到，讓人看不懂的中國樓市已經成為一個巨大的利益場，折射出當前在經濟發(fā)展中所出現(xiàn)的某種社會斷裂與失衡。

　　地王頻出房價也“瘋狂”

　　2009年，為了走出金融危機的影響，有關部門出臺了一系列刺激房地產行業(yè)發(fā)展的政策，房價經歷了十分瘋狂的一年。

　　為此，2010年1月10日，國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。

　　緊隨其后，1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》。通知提出，申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

　　業(yè)內人士普遍認為，“國十一條”為2010年房地產市場定下了基調，中央明確了2010年房地產調控的主要任務：遏制房價過快上漲。

　　至此，一切都看上去很美。

　　許多人都以為，在2009年如脫韁野馬般的房價將逐步得到控制。

　　但事情在2010年“兩會”前后發(fā)生了變化。

　　當代表委員們在“兩會”上大談如何穩(wěn)定房價時，北京卻迅速以一系列的“地王”作為回應。

　　2010年3月15日，即“兩會”閉幕次日，北京市共成交6宗地塊，總成交價達143.5億元。其中，大興區(qū)亦莊地塊以52.4億元的成交價創(chuàng)下“總價地王”紀錄；海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊則以每平方米28308元的樓面價創(chuàng)出“單價地王”。

　　在此之前成交的大望京村地塊，競爭更為激烈。15家地產大佬經過84輪的爭奪，將總價推至40.8億元，該地塊被遠洋地產旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司奪得。除去醫(yī)院、教育等共建用地，其樓面價達到27529元/平方米。

　　此地王一出，SOHU中國董事長潘石屹隨即在微博上驚呼：從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米。根據(jù)他的測算，該地塊項目的銷售單價達到45000元/平方米，才可以有10%的利潤。

　　一位地產中介向《法制日報》記者回憶說，在望京地王問世后，附近的二手房買賣每平方米坐地起價一千元至數(shù)千元不等。

　　“地王頻頻出現(xiàn)以后，房子就賣瘋了，在望京基本上沒有賣不出去的房子，多離譜的價格都有人買?！边@位中介說。

　　媒體從業(yè)人員王蹈化名對此深有體會。他告訴記者，由于工作地點的關系，他一直想把房子從五環(huán)外換到“城里面”，那段時間聽說房子好賣，于是也有心出手。

　　“當時還是抱著一種可賣可不買的心態(tài)，總還想等等看，就讓中介給我報了一個非常高的價格，比小區(qū)內其他同等的二手房每平方米多出將近2000元?！闭f到這里，王蹈停頓了一下，“結果怎么樣？中午十二點掛出去的，下午兩點就賣了，人家是直接帶著錢來看房的。”

　　先揚后抑的一年

　　在瘋狂的房價面前，有關部門坐不住了。

　　針對于財大氣粗的央企四處拿地催生“地王”的狀況，2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產為主業(yè)的中央企業(yè)，加快進行調整重組，在15個工作日內制訂有序方案退出房地產行業(yè)。

　　而真正對房地產市場造成實質性影響的，是2010年4月17日出臺的被稱為“史上最嚴厲調控政策”的“新國十條”。

　　4月17日當天，國務院向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》國發(fā)〔2010〕10號。其中的政策要點包括：

　　對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，下同，貸款首付款比例不得低于30%；

　　對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；

　　對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　直到此時，房價的堅冰才真正開始松動，取得了立竿見影的效果。

　　據(jù)某知名房地產網(wǎng)站向記者提供的數(shù)據(jù)表明，從4月15日到19日，北京購房新增需求下跌超過七成，房源掛牌量增加五成以上，有超過六成賣家表示，愿意調整售價以促迅速成交。

　　某知名中介公司三級市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了同樣的戲劇性變化，在4月14日以后，北京二手房市場新增客戶需求僅為3000組，客戶需求新增下跌了八成。4月15日以后，北京二手房房源新增達到了6000套，相比之前市場平均水平上漲了50%，特別是通州區(qū)、望京、亦莊、大興、昌平等郊區(qū)，房源上漲幅度甚至環(huán)比翻倍，兩成掛牌房主已表示愿意降價。

　　一位業(yè)主向《法制日報》記者回憶：“調控政策出來前，有中介找到我，說我那套在望京的房子400萬元出手一點問題都沒有，還有人等著買。結果調控政策出來以后，再去一問，連360萬元都沒法保證了?！?/p>

　　在樓市新政影響之下，之前熱情高漲的購房者已轉為蟄伏觀望。

　　“‘新國十條’出臺前是10個客戶搶一套房子，政策出來之后則是一個買家看10套房子?！币患曳慨a中介人士這樣形容當時的樓市。

　　與此同時，開發(fā)商也有所行動。

　　2010年5月，恒大地產率先宣布，在全國范圍內，恒大所有樓盤均以原價的八五折優(yōu)惠出售，打響了2010年以來開發(fā)商降價售樓的頭炮。

　　此后，在上海，也出現(xiàn)近40個樓盤打折讓利消息，其中最高折扣為八八折，部分地方房價由此回歸至2009年年底的水平。

　　但上述景象很有曇花一現(xiàn)之嫌。

　　以恒大地產為例，此番優(yōu)惠更多的被業(yè)內人士認為是一種試探策略，僅過了11天，優(yōu)惠便被取消。

　　而更多的開發(fā)商選擇了被民眾戲稱為“死扛”的應對方式，其中的旗手式人物任志強更是高調宣稱，“資金堅持一年沒問題”。

　　對此，資深地產界人士認為，下調售價預期和促銷的依然只是個別開發(fā)商的小眾行為，而且集中在部分郊區(qū)項目，城區(qū)項目的價格依然堅挺，更多的開發(fā)商因為看不準樓市導向，選擇了延期開盤，“而且，即便是促銷，也只是象征性的小幅度讓利”。

　　不出許多人所料的是，樓市的僵局在2010年8月份被逐漸打破，京滬深等一線城市的樓市開始出現(xiàn)回暖跡象。

　　以北京為例，8月份商品房均價達到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%，在新政出臺4個月后，成交均價已快速回升至2010年3月份的水平。

　　而隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，各地樓市也空前活躍。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2010年9月，全國的商品房銷售面積和金額均創(chuàng)下年內新高。

　　至此，“史上最嚴厲調控”結果不言而喻。

　　某中介公司的一位高管在分析此輪調控失敗的原因時，指出“新國十條”以緊縮信貸為主要手段，但其中仍然存在大量的“漏洞”。

　　“據(jù)我們掌握的情況，‘新國十條’信貸控制政策4月份出臺后，直到7月份甚至8月份，銀行才與地方建委聯(lián)網(wǎng)。在這個過程中，銀行與建委的信息處于封閉狀態(tài)，不可能控制住第二套、第三套甚至更多套樓房的信貸申請。”這位管理人員說。

　　“另外，溫州、山西等地的炒房團購房用的是全款，不依靠信貸。”這位管理人員告訴記者，“炒房人”全款買房和貸款買房，效果是大不一樣的，“如果使用貸款就會大大提高成本，一是‘變現(xiàn)’途徑太慢，二是銀行合同規(guī)定一年之內不允許提前還貸。而依靠銀行信貸的是一些投資小型商品房客戶?！?/p>

　　二次調控依然如故

　　總結經驗教訓后，有關部門再次發(fā)力。

　　2010年9月29日，國家有關部委下發(fā)通知，出臺五條包括信貸、稅收、市場監(jiān)管等方面的措施，進一步推進房地產調控，被業(yè)界稱之為“二次調控”，又稱作“新國五條”。

　　具體措施包括嚴格實行問責制；全面暫停第三套房貸，首套房貸款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；切實增加住房有效供給；加大住房交易市場檢查力度。

　　“新國五條”出爐后，各地紛紛出臺細則。

　　9月30日晚上，廣東省深圳市緊急出臺“限購令”。住房“限購令”隨即蔓延全國。截至目前至少包括北京、上海和深圳在內的14個城市推出了限購令。

　　但是到了此時，不光開發(fā)商“不相信眼淚”，連購房者的信心也開始動搖。

　　張茜就是在這個時候開始全面看房的，因為她感到“價格很可能已經調不下來了”。

　　此外，關于首套房貸比例提升至30%的規(guī)定，引發(fā)了很大的爭議，許多購房者認為，調控房價傷及剛需。

　　此后，一系列的政策組合拳令人眼花繚亂：

　　2010年10月19日晚，央行突然宣布：自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%，上調0.25個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%，上調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調整；

　　10月20日下午，住建部發(fā)布通知，上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2%至1.91%，當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變；貸款利率五年期以下含五年上調0.17%至3.50%，五年期以上上調0.18%至4.05%。

　　而在2010年10月底，多家銀行紛紛表示收到通知，將于11月1日起，全面取消房貸7折利率，銀行給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調整為同檔期基準利率的85%。

　　12月25日，中國人民銀行宣布上調基準利率0.25個百分點。同日，住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，宣布從2010年12月26日起，個人住房公積金貸款利率全面上調0.25個百分點，其中，五年期以下含五年從3.50%調整為3.75%，五年期以上從4.05%調整為4.30%。

　　在“亂花漸漸迷人眼”的同時，房地產市場經歷了短暫的沉默之后，再次爆發(fā)出令人吃驚的能量：

　　北京某知名房產公司三級市場的研究報告顯示，2010年11月北京中高檔二手商品房成交均價為22975元/平方米，二手商品房買賣領先指數(shù)為296點，環(huán)比2010年10月上漲0.49%。就成交量而言，11月全市共成交二手房16805套，相較于10月份的14162套，環(huán)比上漲了18.66%，即使與成交量較高的9月份16545套相比，也上漲了1.57%，創(chuàng)下了2010年5月份以來的新高。即11月京城樓市呈現(xiàn)“價量齊漲”的態(tài)勢。少數(shù)低價入市的新盤再現(xiàn)哄搶甚至“日光”現(xiàn)象。

　　“2010年年底的時候，房山區(qū)那邊有個新盤開盤，每平方米售價一萬三四的樣子，貌似還比較便宜，于是我一大早四點起床，打車趕往房山排號，結果發(fā)現(xiàn)許多人頭天晚上拿著被褥就睡在那了。謝天謝地，我排得還不算太靠后，總算買到了自己想要的樓層和戶型?！币晃毁彿空呦蛴浾咧v述他的搶房經歷。

　　房價令人“迷亂”

　　至此，像張茜這樣的購房者基本處于了“自暴自棄”的狀態(tài)。

　　歲末年初，人們又開始爭論“羅生門”般的房產稅。

　　“那個有點遠了，現(xiàn)在只想趕快買到合適的房子，真的看累了?！睆堒缯f。

　　甚至連研究報告都開始“打架”了。中國社科院在2010年年底發(fā)布了2011年《經濟藍皮書》，認為如果房地產調控放松，明年房價將會出現(xiàn)報復性反彈，價格可能出現(xiàn)20%至25%的漲幅。

　　而就在此之前，2010年11月底，人民大學發(fā)布了被稱為“認真的扯淡”的報告，只因其預測2011房價將下降20%。

　　在對2010年一年的調控進行反思時，中國社科院工業(yè)經濟所投資與市場研究室主任曹建海指出，出讓土地是地方政府的重要收入來源。2009年以前，土地出讓收入占地方財政總量的40%以上。

　　“從現(xiàn)在的情況看，2010年年底，又出現(xiàn)了地方政府出讓土地的高峰，部分城市又不斷冒出所謂的‘地王’?！辈芙êＵf，從某種意義上說，地方政府高價出讓土地比“炒房團”的破壞性更大，“所以，中央要求地方政府監(jiān)督房價，這是一個失誤?！?/p>

　　此外，曹建海認為限制信貸的調控政策有三大漏洞：

　　第一大漏洞，2010年4月份出臺控制第三套房貸款、提高第二套房首付比例后，四大國有銀行執(zhí)行力比較強，但小銀行和其他非國有銀行，不但沒有很好地執(zhí)行政策，反而把四大銀行臨時停貸所騰出來的市場份額占據(jù)了；

　　其次，由于長期的通脹和高物價預期，銀行存款發(fā)生了“大搬家”，很多人把存款取出來購置商品房。據(jù)多家調查機構證實，在現(xiàn)有房價里，一次性付款量占到40%以上。也就是說，40%以上的購房錢都是私人現(xiàn)金，不是銀行信貸；

　　第三大漏洞，商業(yè)銀行不具備審查信貸人的房屋套數(shù)貸款清單，沒有記錄，只有貸款人的貸款總體記錄。要獲得翔實的記錄信息，銀行依靠的是銀行協(xié)會，但銀行協(xié)會的統(tǒng)計是不全面的，掌握一個家庭擁有幾套房子的權威機構是各地方建委。而這個信息通道，地方建委與銀行沒有打通，出現(xiàn)了真空狀態(tài)，銀行就無法真正控制住信貸購房。

　　“所以，我們表面上看，控制信貸的政策已經有了，實際上等于沒有?！辈芙ê？偨Y。

　　版權及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀