這仍是一道待解的難題:一方面是官方仍趨嚴(yán)厲的態(tài)度及持續(xù)不斷的調(diào)控措施,另一方面則是量價(jià)齊升的延續(xù),整個(gè)房地產(chǎn)市場愈發(fā)透露出微妙且令人迷茫的走勢。
目前包括重慶、上海、深圳等地均表示將實(shí)施房產(chǎn)稅以調(diào)控走高的房價(jià)。非但一線城市措施嚴(yán)厲,在去年還被認(rèn)為充滿地產(chǎn)機(jī)會(huì)的二線城市則陸續(xù)出臺(tái)了限購令以打壓高房價(jià),房地產(chǎn)調(diào)控的波及面日漸蔓延。
第三輪調(diào)控已呼嘯而至,但這仍未能拖住房價(jià)上行的步伐。來自國內(nèi)的信息顯示,房價(jià)還在以小碎步向前行進(jìn),特別是剛剛過去的2010年12月份,房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)井噴,不少業(yè)內(nèi)人士用“瘋狂的12月”來形容這一往年淡季。
在史上最為嚴(yán)厲的一二輪調(diào)控失效的背景下,新一輪調(diào)控能否遏制房價(jià)過快上漲仍被外界視作不確定性疑問之一,對(duì)此外界爭論頗多,但主流觀點(diǎn)仍認(rèn)為,房價(jià)上行趨勢很難在短期內(nèi)改變。
由此來看,2011年房價(jià)依然是個(gè)令普通民眾頭疼的話題。
密集調(diào)控
山雨欲來風(fēng)滿樓。
1月上旬,重慶確定今年開征房產(chǎn)稅,這成為中國內(nèi)地第一個(gè)開征房產(chǎn)稅的城市。
沒過幾天,一線城市上海及深圳相繼表態(tài),今年也將開征房產(chǎn)稅,這一重磅炸彈頓時(shí)在市場掀起廣泛關(guān)注。早在去年,市場就瘋傳這些城市要開征房產(chǎn)稅,并引發(fā)了不小的爭議。
外界將房產(chǎn)稅的征收視作房地產(chǎn)市場第三輪調(diào)控的開始。果不其然,這只是一個(gè)序曲。在房產(chǎn)稅政策落地之后,此前被視作充滿上升空間的二線城市也繃緊了調(diào)控之弦。繼去年國內(nèi)16個(gè)一線城市出臺(tái)限購令之后,新年伊始,鄭州、太原、武漢、昆明即出臺(tái)限購令,而緊隨其后的還有省內(nèi)主要城市濟(jì)南與青島。
限購政策被住建部門視作此輪調(diào)控的重要手段,目前有消息稱,住建部領(lǐng)導(dǎo)表示,房價(jià)漲幅過快的城市如不限購,便約談當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo),其調(diào)控市場的決心顯而易見。坊間傳聞則稱,將有更多的二三線城市登上限購榜。
信貸政策也在積極輔佐樓市調(diào)控。本報(bào)了解到,進(jìn)入2011年之后,信貸重新開閘,但規(guī)模仍有控制,房貸等個(gè)人貸款并未像此前預(yù)想的那樣出現(xiàn)井噴,相反目前一些商業(yè)銀行還停止了房貸的發(fā)放工作。更為值得關(guān)注的是,一些股份制銀行以將首套住房的貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率,八五折優(yōu)惠已被取消。
在1月18日召開的國務(wù)院會(huì)議,溫家寶總理明確表示,要堅(jiān)定不移的落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,加強(qiáng)保障性住房建設(shè),同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2010年房價(jià)過快上漲以來,國家高層給予了高度關(guān)注,并多次強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控的持續(xù)性,自2010年來,這已經(jīng)是房地產(chǎn)調(diào)控工作第三次出現(xiàn)在國務(wù)院級(jí)別的工作會(huì)議上,這種頻率史無前例,同時(shí)也印證了宏觀調(diào)控或?qū)⑷遮厙?yán)厲。
從目前的現(xiàn)實(shí)來看,房地產(chǎn)調(diào)控絲毫沒有減弱的勢頭,此前,住建部部長姜偉新在全國城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上表示,對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控,中央政府有足夠的政策儲(chǔ)備。
有此來看,如果房價(jià)再度過快上漲,更多的調(diào)控措施已經(jīng)箭在弦上。
背道而馳的市場
尷尬的是,盡管決策層面高度關(guān)注,且進(jìn)行了多輪嚴(yán)厲的調(diào)控,但迄今為止,房價(jià)卻始終沒有下行,反而大多城市還出現(xiàn)了量價(jià)齊升的局面,這讓許多人士感嘆“盡管調(diào)控措施嚴(yán)厲,但樓市卻沒有走出越調(diào)越漲的怪圈”。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2010年全國商品住宅銷售創(chuàng)出歷史新高,銷售額達(dá)到4.4萬億元,同比增長14.4%,銷售均價(jià)為4850元/平方米,同比增長9.54%。
與之相應(yīng)的是,盡管調(diào)控不斷,但房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府仍收獲頗豐。以地產(chǎn)龍頭萬科為代表,去年銷售額突破1000億元大關(guān),調(diào)控面前房企給投資者拿出了一份滿意的答卷。地方財(cái)政同樣也有所斬獲,北京、上海去年土地出讓金超過了他們前2年的總和,并突破1500億元大關(guān)。
讓人擔(dān)憂的是,盡管決策層面的態(tài)度沒有改變且日趨嚴(yán)厲,但市場的熱情卻依然高漲。去年的12月21日,中信集團(tuán)以63億元拿下CBD“標(biāo)王”地塊,這刷新了北 京總價(jià)地王的記錄。而今年的1月6日,在合肥,一家房企以5.9億元競得單價(jià)地王,成交單價(jià)為1420萬元/畝,而合肥2010年度的老單價(jià)地王為970萬元/畝。
地王重出江湖的另一面則是購房者的擔(dān)憂,在他們看來,地價(jià)的上漲很可能會(huì)帶來樓價(jià)的攀升,這從去年一年的走勢上便得到了明證。
由此市場熱情再次爆發(fā)。在剛剛過去的去年12月份,國內(nèi)一些城市再次出現(xiàn)排隊(duì)買房甚至搶房的事情,此月的銷售額占到了整年的20%,往年的銷售淡季變成了類似金九銀十的銷售高峰多少有些讓人感嘆。對(duì)此,華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)直稱這是瘋狂的12月。
數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)狂熱程度。新年前9日,北京新房住宅成交量達(dá)3825套,相較于2009年和2010年同期的2958套和2957套,上漲29.4%;上海樓市在2011年元旦的成交量創(chuàng)下了歷史新高。元旦后連續(xù)兩個(gè)工作日,滬商品房成交量都創(chuàng)下近千套的紀(jì)錄。據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道,新年后南京再現(xiàn)“日光”盤,平均6人搶一套房,而在浙江蕭山一樓盤開盤發(fā)號(hào)時(shí),因認(rèn)為開發(fā)商發(fā)號(hào)不公引發(fā)沖突。
地王以及量價(jià)齊升的局面再次顯現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的狂熱,在持續(xù)不斷的調(diào)控面前,市場顯然有背道而馳的意味,而從各地的情況來看,這種局面還將持續(xù)。
地產(chǎn)迷局
從2010年以來,國家已經(jīng)進(jìn)行了三輪的調(diào)控,且措施越來越嚴(yán)厲,但即使這樣,越來越多的購房者還是認(rèn)為2011年的地產(chǎn)行情仍然是個(gè)迷局。
爭議依然存在。1月22日,中科院預(yù)測科學(xué)研究中心發(fā)布了《2011年中國經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告》,報(bào)告預(yù)計(jì)2011年房價(jià)漲幅將回落,但總體水平趨穩(wěn),全年商品房平均銷售價(jià)格將達(dá)到5711.51元/平方米,同比增長12.77%,增幅同比增加4.31個(gè)百分點(diǎn)。2011年1-4季度,房屋銷售價(jià)格分別同比上漲6.9%、6.1%、5.4%、5.3%,上漲仍是主基調(diào)。
去年的12月7日,國家另一智囊機(jī)構(gòu)社科院也發(fā)布了對(duì)2011年房價(jià)的預(yù)測,他們認(rèn)為如果調(diào)控放松,房價(jià)將會(huì)報(bào)復(fù)性反彈,價(jià)格可能上漲20%-25%,中國很可能有超過80%的人買不起房。
當(dāng)然,對(duì)于明年的市場走勢,還有機(jī)構(gòu)認(rèn)為基于宏觀調(diào)控措施的發(fā)力,房價(jià)很可能出現(xiàn)下跌。中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院發(fā)布的一份報(bào)告預(yù)測,明年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題,房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20%的下滑,但是不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場硬著陸的情況。從眾多的分析報(bào)告來看,這是對(duì)今年房價(jià)最樂觀的估計(jì)。
認(rèn)為當(dāng)前樓市充滿泡沫的聲音也很大。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠就大膽預(yù)測說,中國的房價(jià)已經(jīng)見頂,三到五年內(nèi)將連續(xù)大跌。紛繁錯(cuò)雜的觀點(diǎn)給購房者帶來了更艱難的選擇。專家的理論只是在預(yù)測,但投資者的購買行為卻是現(xiàn)實(shí),市場買不買專家的預(yù)測是另外一回事。
盡管爭論不斷,但肯定的一點(diǎn)是,今年樓市依然面臨很大的壓力。有學(xué)者認(rèn)為在流動(dòng)性泛濫以及通脹的背景下,房地產(chǎn)市場還有上行的動(dòng)力。目前雖然國家采取了越來越多的調(diào)控措施,但普通民眾的擔(dān)憂仍然存在,越調(diào)越張的格局會(huì)否在2010年持續(xù)是其中的關(guān)鍵所在。目前市場的主流觀點(diǎn)仍認(rèn)為2011年房價(jià)上漲的格局很難改變,國家調(diào)控或能帶來漲幅的回落,但很難改變上行的趨勢。
這正是普通市民的擔(dān)憂所在。
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