2010年樓市調(diào)控地產(chǎn)市場逐步冷卻

一調(diào)控政策嚴(yán)厲程度史無前例

2010年，房地產(chǎn)調(diào)控政策囊括信貸、土地、稅收等各方面，調(diào)高貸款購買商品住房的首付款比例，調(diào)高商業(yè)和住房公積金貸款利率；嚴(yán)格土地競買人資格審查；進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收力度，甚至在重點(diǎn)城市限制商品房購買數(shù)量，其覆蓋范圍和打擊力度均可以說史無前例。

二房地產(chǎn)市場逐步冷卻

1、量價(jià)高位回落

隨著調(diào)控政策的深入，全國商品房銷售面積和銷售均價(jià)增速均已從高位回落。1-10月份，全國商品房銷售面積同比增長9.1%，和1-2月份增速相比下滑29.1個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售均價(jià)為5109元/平米，和1-2月份均價(jià)相比下降11.2%。從我們重點(diǎn)監(jiān)測的16個(gè)城市成交情況來看，5月份至7月份政策集中出臺導(dǎo)致成交面積同比出現(xiàn)大幅下滑，成交價(jià)格環(huán)比增長有所松動；8月份和9月份成交同比增速下滑趨緩，環(huán)比出現(xiàn)大幅反彈，成交價(jià)格相對堅(jiān)挺；10月份由于二次調(diào)控出臺，成交面積環(huán)比出現(xiàn)明顯回落，成交價(jià)格環(huán)比略微回落。

2、凈利潤增速快速下滑

2010年前三季度，地產(chǎn)板塊營業(yè)總收入同比增長28.3%，和2009年相比下滑3.4個(gè)百分點(diǎn)；板塊凈利潤同比增長18.97%，和2009年相比下滑40.75個(gè)百分點(diǎn)。板塊凈利潤快速下滑一方面是由于銷售增速的快速下降對結(jié)算收入有所影響，另一方面是由于調(diào)控力度加大導(dǎo)致凈利潤釋放速度減慢。從預(yù)收賬款情況看，地產(chǎn)板塊前三季度實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款3049億元，同比增長46.89%。

3、償債能力大幅減弱

調(diào)控以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源明顯收緊。再融資受限、開發(fā)貸款收緊、土地增值稅清算力度加大、預(yù)收款資金監(jiān)管、開發(fā)貸款收緊以及嚴(yán)查房地產(chǎn)信托等措施使開發(fā)商的資金壓力明顯加大。2010年前三季度，板塊凈負(fù)債為65.28%，和2009年末相比上升27.57個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-884.21億元，和2009年末相比大幅下滑。

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 民族證券 崔娟

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