政協(xié)委員調(diào)研呼吁：土地增值稅流失現(xiàn)象不容忽視

　　隨著城市商品住宅價(jià)格不斷上漲，城市土地自然增值劇增，土地出讓價(jià)格不斷上升，炒賣土地收益巨大。日前，天津民建會員調(diào)研后提出，政府部門雖然從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地使用權(quán)的取得方面做了很多嚴(yán)格的限制，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士還是想出一些鉆法律空當(dāng)?shù)霓k法，其中包括利用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)的方式，繞開土地使用權(quán)交易的監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)低成本受讓土地使用權(quán)、囤積土地的目的。而政府卻由此失去了較大的土地出讓增值收入及土地增值稅收入，這種現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

　　據(jù)調(diào)研，目前取得一塊土地的使用權(quán)或者一個開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)，要進(jìn)行可行性論證、立項(xiàng)、規(guī)劃等程序，要經(jīng)過發(fā)改委、規(guī)劃局、房地產(chǎn)管理局和建委等部門的審批；不僅要對項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，還要審查開發(fā)商的資質(zhì)和資金狀況，以保證土地開發(fā)利用的順利進(jìn)行，保證大眾利益。然而，目前仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)，特別是非本地部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往不是立即開發(fā)利用土地，而是“囤積”或者“炒賣”土地。一些本地房地產(chǎn)企業(yè)因自身或歷史的問題尚保有一些未開發(fā)完畢的土地或相關(guān)證件不全的土地，更有競買土地后續(xù)資金不足，種種原因之下也有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的需要。這些企業(yè)為了避開相關(guān)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)或者將土地使用權(quán)作價(jià)投資設(shè)立項(xiàng)目公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式，避開了有關(guān)政府機(jī)關(guān)的審批，更逃避了繳納土地增值稅，使地方財(cái)政損失了大量土地出讓收入及稅收收入。

　　土地增值稅系于土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)時，就其自然漲價(jià)增值額所得收益課稅。按規(guī)定，房地產(chǎn)商在將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時必須繳納土地增值稅，房地產(chǎn)商故意選擇以股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)為利用《公司法》與《城市房地產(chǎn)管理法》銜接之間的漏洞規(guī)避稅收和土地監(jiān)管，以交易公司掩蓋交易土地，達(dá)到土地背后實(shí)際控制人的變化，造成政府行政監(jiān)管機(jī)關(guān)直觀感覺土地還登記在原企業(yè)法人名下、未發(fā)生轉(zhuǎn)讓，從而使交易雙方逃避行政監(jiān)管、政府土地出讓收入和數(shù)額相對較大的土地增值稅。由于當(dāng)前我國相關(guān)法律制定的滯后性，對于此類行為缺乏規(guī)范，仍然以各地方自行立法為主。因此，不少地區(qū)對此類行為尚未制定規(guī)范措施會給財(cái)政稅收造成較大損失。

　　為此，調(diào)研組建議，在國家立法尚未出臺前，各地應(yīng)盡快以地方立法方式制定相關(guān)法律法規(guī)，并加大查處力度，禁絕此種損害社會利益、逃避稅收的行為。建議工商部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)、國土資源與房屋管理部門等盡快實(shí)現(xiàn)信息共享，重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)非正常的股權(quán)交易行為；防止土地增值稅流失。同時，加大打擊力度，對于以股權(quán)交易轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的雙方當(dāng)事人均課以重罰，對于構(gòu)成“非法倒賣土地使用權(quán)罪”的應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

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