2011年房企加速并購(gòu) 房地產(chǎn)壟斷初現(xiàn)猙獰

　　近日深圳萬(wàn)科公司公布數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，今年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積830.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1000.6億元，萬(wàn)科地產(chǎn)成為首個(gè)銷(xiāo)售金額突破千億大關(guān)的房企。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)、中國(guó)海外、綠城中國(guó)以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等房企，今年銷(xiāo)售金額都將突破500億元，與萬(wàn)科一起組成國(guó)內(nèi)房企的第一梯隊(duì)。此外，碧桂園、世茂地產(chǎn)、雅居樂(lè)、金地集團(tuán)等全年銷(xiāo)售金額在200-300億之間的構(gòu)成了第二陣營(yíng)。

　　在政策不斷打壓的2010年，開(kāi)發(fā)商們?nèi)〉萌绱顺煽?jī)，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心謝志軍分析認(rèn)為，隨著明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及調(diào)控政策的深化，開(kāi)發(fā)商融資渠道將愈加收緊，大型開(kāi)發(fā)商的快速銷(xiāo)售策略將對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，行業(yè)的并購(gòu)行為將在明年更趨明顯。

　　據(jù)悉，自今年年初開(kāi)始，萬(wàn)科在3個(gè)城市共有9個(gè)項(xiàng)目先后入市，推盤(pán)明顯加速，今年僅在深圳，萬(wàn)科金域華府、第五園、金色沁園、萬(wàn)科清林徑、天琴灣、金色半山、萬(wàn)科紅7個(gè)樓盤(pán)就先后推出，在東莞和惠州，還有萬(wàn)科棠樾和惠州萬(wàn)科城進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。

　　眾多的項(xiàng)目讓深圳萬(wàn)科今年的銷(xiāo)售面積大增，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1月-11月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量為828.8萬(wàn)平方米，同比增加了33%；單位首家在12043元/平方米，較2009年增加27.7%；銷(xiāo)售收入則為998.1億元，同比增加為72.3%；除了萬(wàn)科之外，保利地產(chǎn)的年銷(xiāo)售量已經(jīng)達(dá)到626.2萬(wàn)平方米，同比增加28.9%，在銷(xiāo)售價(jià)格方面的均價(jià)為9126元/平方米，與2009年相比增加8.2%，在銷(xiāo)售收入方面保利至12月1日之前為571.5億元，同比增加了42%。恒 大地產(chǎn)的銷(xiāo)售量為626.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入達(dá)到477.2億元；中國(guó)海外的銷(xiāo)售量達(dá)到了470.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入達(dá)到了587.2億港元。

　　此外，碧桂園的銷(xiāo)售量達(dá)到了560萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售收入為304億元。緊隨其后的富 力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、雅居樂(lè)、金地集團(tuán)等也紛紛有200萬(wàn)平方米以上的銷(xiāo)售量以及200億以上不等的銷(xiāo)售收入。謝志軍分析認(rèn)為，目前以500億元銷(xiāo)售收入為分水嶺的兩個(gè)陣營(yíng)形成，而這兩個(gè)陣營(yíng)的差異背后折射出的是銷(xiāo)售策略分化。與中小開(kāi)發(fā)商追求單盤(pán)利潤(rùn)最大化不同的是，大型房企在銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售量的取舍上，則更傾向于追求銷(xiāo)售量，以快速銷(xiāo)售的方式縮短了項(xiàng)目的運(yùn)作周期，同時(shí)迅速擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，既保證了企業(yè)資金鏈的安全，又增加抵御政策調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，銷(xiāo)售策略的分化不僅令第一陣營(yíng)與第二陣營(yíng)之間的差距拉大，而且被擠占后，中小開(kāi)發(fā)商潛在被并購(gòu)的可能性加大。

　　一份萬(wàn)科2010年1-11月的銷(xiāo)售圖顯示，1月份-5月份某萬(wàn)科的銷(xiāo)量最高為63.3萬(wàn)平方米，在出現(xiàn)洼地的2月銷(xiāo)售面積僅為15萬(wàn)平方米，但是從6月份開(kāi)始，萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積大幅提高至85.7萬(wàn)平方米，并且一直持續(xù)到11月份，期間9、10兩個(gè)月一度出現(xiàn)113.6萬(wàn)和130.7萬(wàn)平方米的高峰。而事實(shí)上，6月份萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)低至10233元/平米。

　　謝志軍認(rèn)為，正是6月份實(shí)施的快速銷(xiāo)售策略，對(duì)成交量起到立竿見(jiàn)影的效果。此外，2010年，萬(wàn)科實(shí)施并購(gòu)動(dòng)作頻繁，今年以來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)已完成了收購(gòu)超過(guò)20起，涉及金額超過(guò)30億元。謝志軍表示，隨著行業(yè)集中度的提高，大型房企對(duì)行業(yè)的影響越明顯，一方面是有效供給增加，除增加中小戶型供應(yīng)外，對(duì)中小開(kāi)發(fā)商不惜捂盤(pán)謀求單盤(pán)利潤(rùn)最大化的行為產(chǎn)生抑制效果；另一方面是起到平抑房?jī)r(jià)作用。同時(shí)，隨著明年貨幣政策的轉(zhuǎn)向以及調(diào)控政策的深化，開(kāi)發(fā)商融資渠道將愈加收緊，大型開(kāi)發(fā)商的快速銷(xiāo)售策略將對(duì)中小開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，行業(yè)的并購(gòu)行為將在明年更趨明顯。

來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)

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