穩(wěn)房?jī)r(jià)，國(guó)土部光“積極表態(tài)”還不夠

　　自“9·29新政”以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是相比之前略有降溫而已。土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的成交量表現(xiàn)穩(wěn)定，近期，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高的現(xiàn)象。

　　在此背景下，12月19日，《國(guó)土部關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》出臺(tái)。一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注：19日簽發(fā)的文件，20日就被媒體報(bào)道，速度之快極為罕見。
一般來說，近幾年房地產(chǎn)調(diào)控文件簽發(fā)后，滯后半個(gè)月甚至幾個(gè)月，才會(huì)在官方網(wǎng)站上公開。

　　與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的部委多達(dá)近十個(gè)，緣何國(guó)土部最著急上火？主要原因有二。一是部分城市頻現(xiàn)地王，土地成交的溢價(jià)率上升，于是人們又在擔(dān)心，地價(jià)還在明顯上漲，房?jī)r(jià)能穩(wěn)得住嗎？今年1-11月份全國(guó)商品房成交均價(jià)上漲7％，而開發(fā)商購(gòu)置的土地價(jià)格則大漲34％！地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)，國(guó)土部的壓力自然大于其他部委。

　　二是土地管理復(fù)雜且難度大。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的源頭是土地，土地市場(chǎng)若有問題，則會(huì)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，作為土地市場(chǎng)的管理部門，國(guó)土部肩上的擔(dān)子很重。名義上，我國(guó)實(shí)行的是土地垂直管理，但“縣官不如現(xiàn)管”，在土地財(cái)政的利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府實(shí)際上在土地收儲(chǔ)、供應(yīng)、定價(jià)、出讓、調(diào)整規(guī)劃等方面擁有很大的權(quán)力。所以，每輪房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)土部總是沖在前面“積極表態(tài)”，卻總是被現(xiàn)實(shí)撞得“灰頭土臉”。

　　整體而言，最新的《通知》基本上還是對(duì)既有政策的重申和強(qiáng)調(diào)，當(dāng)然，也有兩條措施具有一定新意。一條是“對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50％、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國(guó)土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報(bào)國(guó)土資源部和省級(jí)國(guó)土資源主管部門。”明擺著，這條是用暗示法向地方政府施壓，國(guó)土部并未提出一定要禁止地王，但卻要地方填表上報(bào)情況，而且還是“交易異常情況表”。

　　國(guó)土部像是在耍小聰明。地方政府可以輕而易舉規(guī)避其中兩種情況：通過提高土地競(jìng)標(biāo)底價(jià)可以將溢價(jià)率控制在50％以內(nèi)，通過減小地塊出讓面積可以控制成交總價(jià)。而單價(jià)地王則難以掌控，地方政府要費(fèi)思量了。需要指出的是，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展背景下，城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格長(zhǎng)期看漲，絕大部分城市的土地單價(jià)都將持續(xù)上漲，政府根本沒法控制單價(jià)地王的出現(xiàn)，除非別再供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，或者廢除土地競(jìng)拍制度。

來源：新聞晨報(bào) 作者：楊紅旭

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