房產(chǎn)稅推動價格上漲淪為開發(fā)商“價托”

　　自4月份國家出臺“歷史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，半載已過，盡管房價瘋漲的勢頭得到了遏制，但百姓所期待的房價下跌并沒有明顯出現(xiàn)，樓市成交甚至在9月份出現(xiàn)回暖跡象。為鞏固此輪調(diào)控成果，國家又在9月底出臺了包括提高首付比例和限購在內(nèi)的新一輪調(diào)控政策，緊接著央行又3年來首次加息。種種跡象表明，這輪房地產(chǎn)調(diào)控“不達目的不罷休”，如果近期房價仍未達政府預(yù)期，更嚴厲的措施將接踵而至。

　　此前有報道稱，十一長假之后，財政部、國稅總局、住建部已經(jīng)聯(lián)合啟動了對房產(chǎn)稅相關(guān)程序，其中包括對上海、重慶兩份試點方案修改的內(nèi)容。

　　此前，有專家表示，房產(chǎn)稅的推進過程應(yīng)該是漸進式的，首先在一線城市試點，北京、上海、廣州都有可能，建議首套商品房不應(yīng)被覆蓋，而投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標(biāo)。還有學(xué)者建議，房產(chǎn)稅應(yīng)按照“一套房一律不征；二套房減征或不征；三套房以上（包括三套房）倍征”的原則征收。

　　2006年9月，李莉在上海內(nèi)中環(huán)買了第一套房，花了60多萬，買了一套65平方米的房子。2009年6月，李莉的寶寶即將出生，眼看房價猛漲，而現(xiàn)有的住房太小，她和老公商量以后，在遙遠的南匯買了第二套住房，90萬，大約126平方米。

　　最近，李莉開始苦惱起來。因為上海即將試行征收住宅物業(yè)房產(chǎn)稅的消息讓她覺得經(jīng)濟負擔(dān)一下子更重了?！跋裎覀冞@樣一套房子小，一套房子遠的，住房問題沒有真正得到解決的人，還要收稅太不合理了?！崩罾蚋嬖V記者。

　　其實，李莉并不是唯一對房產(chǎn)稅有抵觸的市民。盡管張艷軍還沒有買房，但是房產(chǎn)稅一旦開征，他擔(dān)心自己的經(jīng)濟壓力會更大。“我就是覺得收房產(chǎn)稅不會降低房價，最后都是加到普通老百姓頭上，真正的有錢人不在乎這個。”

　　在不少市民的觀念里，征收房地產(chǎn)稅非但不能控制房價，反而會加重百姓的負擔(dān)。但是在國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所所長劉佐看來，征收房地產(chǎn)稅與控制房價并沒有直接關(guān)系，對百姓生活的影響也很有限?！耙驗榉康禺a(chǎn)稅只是一個普通的小稅種，其職能是為地方政府籌集一部分財政收入?！?/p>

　　官方尚無明確表態(tài)

　　種種跡象表明，住宅物業(yè)房地產(chǎn)稅的征收已經(jīng)是箭在弦上。

　　重慶市人民政府辦公廳近日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（渝辦發(fā)（2010）357號）的一份文件中提到：按照國家加快推進房產(chǎn)稅改革試點的工作要求，我市正積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作。

　　不止是重慶，上海也被傳為開征房地產(chǎn)稅的試點城市之一。外界對征收房地產(chǎn)稅的時間、具體細則也有諸多猜測，甚至出現(xiàn)了不同的版本。有的稱是明年初開始征收，有的則說是明年兩會之后，有的傳重慶的房產(chǎn)稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)；有的則猜測上海針對新增一般房地產(chǎn)，按照人均面積做起征點考慮，稅率初定在0.5%-0.8%。

　　事實上，目前官方并沒有一個明確的表態(tài)。一位接近國家稅務(wù)總局的人士甚至向本報記者透露，目前他還沒有聽到相關(guān)確切的消息。

　　“對包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅是目前各國通行的做法，中國改革房地產(chǎn)稅制度是完善財稅體制的需要。從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅的征收對經(jīng)濟的影響微乎其微?！彼麑Ρ緢笥浾弑硎尽４饲?，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也表示，未來房產(chǎn)稅應(yīng)該成為中東部省份財政收入的主要來源。

　　劉佐認為，根據(jù)外國的經(jīng)驗和中國目前的情況，如果按照房地產(chǎn)評估值征收房地產(chǎn)稅，稅率可以考慮設(shè)計為1%左右，由地方政府在稅法規(guī)定的幅度以內(nèi)掌握。同時，通過規(guī)定適當(dāng)?shù)拿舛愴椖亢兔庹黝~（價值或者面積）的方法照顧低收入階層和中等收入階層，擁有大量房地產(chǎn)的高收入階層則應(yīng)當(dāng)負擔(dān)較多的房地產(chǎn)稅。

　　和調(diào)控房價并無直接聯(lián)系

　　現(xiàn)在的一個習(xí)慣性思維是，住宅物業(yè)房地產(chǎn)稅的開征是政府調(diào)控房價的最后一根救命稻草，然而最終卻無法阻止房價的上漲。

　　華遠總裁任志強甚至說，在地產(chǎn)調(diào)控中，如果房產(chǎn)稅出臺，中長期來看，（房產(chǎn)稅）將會被轉(zhuǎn)嫁給買方，從而推高房價。任志強分析，首先，出臺房產(chǎn)稅的出發(fā)點并不是調(diào)控房價，而是為了擺脫地方政府對土地財政的依賴；其次，在城市化與貨幣超發(fā)的背景下，房產(chǎn)稅出臺后，短期內(nèi)可能使市場波動，但中長期來看，并不能改變供不應(yīng)求的狀況。因此房產(chǎn)稅出臺后，必將轉(zhuǎn)移給買方，從而推高房價。

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士則對本報記者表示，目前主要是一些房地產(chǎn)老板出來講話，事實上不排除他們有趁機為后期房價上漲制造輿論。

　　“對于目前中國住房價格過高的問題應(yīng)當(dāng)做出深入、具體的分析，對癥下藥。”劉佐建議，首先可以看一看構(gòu)成房價的主要因素即建筑成本、開發(fā)商的利潤、政府收取的土地出讓金等稅費是否合理，然后根據(jù)存在的問題采取措施。此外，政府可以采取加大廉價、廉租的社會保障性住房建設(shè)的力度等措施。

　　“上述問題都不是能夠直接通過征收房地產(chǎn)稅解決的。”劉佐說。

　　此前，住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，房產(chǎn)稅不能解決目前樓市的困境。他認為，房地產(chǎn)市場目前存在的問題不是房地產(chǎn)稅就能解決的，房地產(chǎn)市場要加快法制建設(shè)和管理。

　　基于市值開征或有難度

　　賈康曾表示，中國計劃改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收體系，考慮引入類似美國的房產(chǎn)稅。據(jù)了解，目前與美國房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)市值計征不同，中國目前的商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅基于原始購置價計征。

　　“一個很大的難點在于房地產(chǎn)評估值的確定?！眲⒆粽f，各國通行的做法是按照房地產(chǎn)評估值征收房地產(chǎn)稅，但是目前中國的房地產(chǎn)價值評估基礎(chǔ)比較薄弱，稅務(wù)機關(guān)的評估和納稅人的評估可能很不一致；如果引入第三方評估機構(gòu)，如何保證該機構(gòu)評估結(jié)果的公平和公正顯然也是難題。

　　在中國展開住宅物業(yè)房產(chǎn)稅的征收工作也將消耗極大的人力物力。有媒體查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站，目前上海注冊房產(chǎn)估價師有1351名。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要1萬天評估完畢，也就是28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。

來源：中華工商時報

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀