房價泡沫究竟有多高？降溫令為何不見效？

　　日前中國住建部副部長仇保興也向社會“倒苦水”，談到房地產(chǎn)市場調(diào)控的難點。仇保興分析說，一是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛性需求。日本的房地產(chǎn)市場泡沫是城市化率達(dá)到80%，剛性需求減少的時候，泡沫就爆了?，F(xiàn)在中國城鎮(zhèn)化率還不到50%，住房剛性需求旺盛，所以調(diào)控難度非常大。二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展差距十分巨大，用“一刀切”的辦法調(diào)控房地產(chǎn)市場，對全國來說很難有非常好的效果。

　　也許是為了應(yīng)驗兩位高官的判斷，《上海證券報》2010年11月30日的消息說，全國樓市似乎在調(diào)控中緩過勁來了。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，到11月下旬，大部分城市的成交量以及價格已經(jīng)止跌回升。雖然對于回暖，業(yè)內(nèi)分歧較大，但回望今年“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”以來的情況，根據(jù)國家統(tǒng)計局全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)，今年1至10月份，除了6月房價環(huán)比下跌0.1%、七八兩月均與上月持平以外，其余月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示皆在上漲。11月份的最終數(shù)據(jù)也為上漲，應(yīng)該已無懸念。

　　中國的房地產(chǎn)市場在一個史無前例的城市化背景下展開，有的城市鄉(xiāng)村在迅速崛起，伴隨而來的是人口聚集房價飆升；有的城市鄉(xiāng)村在迅速衰落，伴隨而來的是房價也在持穩(wěn)甚至下跌。比如甘肅玉門，這個曾經(jīng)12萬人口的石油城，如今只剩下2萬人口，最好的房子100元一平米也無人問津。中國很多鄉(xiāng)村的命運將與此同。

　　中國房價難控的主因是：人聚財聚，人散財散。這是由市場規(guī)律本身決定的，任何個人和機構(gòu)試圖以非市場行為來人為扭轉(zhuǎn)，基本上都是在不自量力地以卵擊石。這場涉及13億人口的大流動，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅僅是農(nóng)民工在進(jìn)城，而是“小富進(jìn)城，大富進(jìn)京”，不斷地、有梯度地向大城市進(jìn)軍。保障房為什么不起作用？不僅僅因為保障房數(shù)量少而且往往被權(quán)勢階層壟斷，而且因為保障房根本不保障外來人口。而機械增長的外來人口才是城市住房需求的主力，不管是單純的租住需求，還是購房需求。在這樣的剛性需求下，即使土地免費送給開發(fā)商，即使嚴(yán)厲限定開發(fā)商的利潤空間，也無法改變二手房市場價格節(jié)節(jié)攀升的事實。

　　1980年，發(fā)達(dá)地區(qū)國家的城市人口的比例平均為70.9％，其中，美國為77％，日本為78.3％，聯(lián)邦德國為84.7％，英國為90.8％，加拿大為75.5％。而發(fā)展中國家的城市人口比例平均為30.1％，其中不少國家低于20％。中國現(xiàn)在的“數(shù)字城市化率”46%，但目前統(tǒng)計的6億城鎮(zhèn)人口中，至少有2億人并沒有享受市民的權(quán)利。中國的城市化和房價持續(xù)上升，還有相當(dāng)長的日子要走。

　　中國的城市化還受到自然和社會兩個因素的長期制約。自然因素就是地理學(xué)家胡煥庸發(fā)現(xiàn)的“胡煥庸線”，即從黑河到騰沖畫一條直線，這條線的東南部分才比較適合人類生存，宋代以來，中國絕大多數(shù)人口也聚焦在這條線的東南部分。而如果從衛(wèi)星上看地球，即使在這條線的東南，也仍有許多不適合人類居住的地方，適宜中國人居住的土地真的是非常的稀缺！

　　社會因素方面，則是我發(fā)明的“百萬人口城市線”——中國必須在城市人口達(dá)到百萬以上，才能掙脫和初步掙脫傳統(tǒng)的關(guān)系網(wǎng)和權(quán)力一夫當(dāng)關(guān)萬夫莫開的單極化控制，獲得較大程度的獨立、尊嚴(yán)與自由、公平。

　　人人都向往這些好山好水好人文的地區(qū)，這些地區(qū)的房價不上漲是不可能的。這是上帝也無奈的事情。溫總理和住建部副部長坦言房價調(diào)控難，事實上也是給社會交底，承認(rèn)政府和人的能量局限。這是實事求是的誠實與信用。

　　平均主義這一計劃經(jīng)濟殘留的負(fù)面遺產(chǎn)也是導(dǎo)致房價難控的重要原因。不論古今中外，豪宅都是富裕階層奢侈品消費中的重要甚至最重要組成部分，也是有效吸收社會流動性的重要資金蓄水池和促進(jìn)家庭式就業(yè)的重要途徑。但中國每有“豪宅”問世，幾乎必遭來輿論的口誅筆伐，房地產(chǎn)調(diào)控也一直在控制別墅用地，導(dǎo)致大量資金不得不去追逐城市中心的商品房，進(jìn)一步抬高城市房價。我們應(yīng)該有步驟開放城市郊區(qū)的山地，以及無人的海島、人煙稀少的優(yōu)山美地等優(yōu)質(zhì)地塊，允許富人通過土地競標(biāo)的合法方式獲得相應(yīng)土地并在上面蓋山莊、別墅等等。不用擔(dān)心好山好水總是先被富人占，只要不破壞和污染環(huán)境，送給一般人養(yǎng)還養(yǎng)不起呢。再說，隨著城市化進(jìn)程的深入，隨著大量鄉(xiāng)村和偏遠(yuǎn)地區(qū)“人退，自然進(jìn)”，中國的好山好水只會越來越多，而不是越來越少。

來源：濰坊傳媒網(wǎng)

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