房?jī)r(jià)泡沫膨脹門(mén)窗企業(yè)急需要下沉營(yíng)銷

世界銀行在18日發(fā)布的中國(guó)經(jīng)濟(jì)季報(bào)中，特別對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫和地方財(cái)政緊張狀況發(fā)出了警告。世行認(rèn)為，潛在房地產(chǎn)泡沫所表現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)格危機(jī)也許是中國(guó)在大規(guī)模貨幣刺激政策后最大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一。

同日下午，國(guó)資委宣布78家央企將退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，旋被外界解讀為國(guó)資委對(duì)于央企拿地潮的回應(yīng)。曾做空安然獲得豐厚利潤(rùn)的對(duì)沖基金經(jīng)理吉姆?夏諾斯則認(rèn)為，中國(guó)是一個(gè)有待戳破的更大泡沫。

世行警告說(shuō)，由于房地產(chǎn)在很多公司和銀行的資產(chǎn)組合中占了很大比例，且地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓收入，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑將使地方財(cái)政和整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都將受到很大影響。

世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓偉森說(shuō)：“我們預(yù)計(jì)今年GDP增長(zhǎng)為9.5%，但增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)有變化。政府主導(dǎo)的投資肯定會(huì)放慢速度，但是出口很可能隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖而繼續(xù)回升，房地產(chǎn)業(yè)今年有可能繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，消費(fèi)會(huì)保持穩(wěn)固?！?

作為與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的門(mén)窗業(yè)，應(yīng)當(dāng)小心應(yīng)對(duì)這一消息。2009年的門(mén)窗 產(chǎn)業(yè)先冷后熱，實(shí)際上就是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照。自2005年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)一直處于一抓就死、一放就亂的尷尬境地。

在中國(guó)這樣一個(gè)高速增長(zhǎng)的國(guó)家，隨著經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展，資源價(jià)格、收入水平等必要調(diào)整的發(fā)生，勢(shì)必比較頻繁。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的今天高漲，是哪怕再樂(lè)觀的人也不曾預(yù)計(jì)過(guò)的。但對(duì)于那些不斷唱空的專家，與其嘲笑其理論的破產(chǎn)，不如當(dāng)作是一種遲早到來(lái)的警醒。

發(fā)展會(huì)掩蓋很多問(wèn)題。早在3年前，地產(chǎn)界著名的策劃人王志剛便高呼地產(chǎn)界應(yīng)該集體“找魂”，暫緩快速發(fā)展的腳步，緩口氣思考下前行的方向。亦有一些知名地產(chǎn)評(píng)論家以“黑燈指數(shù)”來(lái)判定，房地產(chǎn)界的空置率已經(jīng)到了一個(gè)觸目驚心的水平。但無(wú)論是哪個(gè)專家，都無(wú)法拿出令人信服的數(shù)據(jù)和模型來(lái)說(shuō)明問(wèn)題。

世行亦認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)質(zhì)量很差，導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格被高估的程度以及價(jià)格下降的可能性有多大都不明朗，住房的可負(fù)擔(dān)性，即房?jī)r(jià)收入比，很不明確。這也是導(dǎo)致政府的宏觀決策無(wú)法觸及實(shí)質(zhì)的底部。

中國(guó)大多數(shù)城鎮(zhèn)都急需新的住宅和公共基礎(chǔ)設(shè)施。舊城改造正逐漸推進(jìn)，全新的城區(qū)正在崛起，交通管網(wǎng)正逐步完善。無(wú)論是富裕居民居住升級(jí)的需求，還是城市貧困人口的保障性住房，或是大量遷徙入城的農(nóng)村人口的臨時(shí)居所，都需要大量的建筑物來(lái)供給。

龐大的人口基數(shù)、狂飆突進(jìn)的大規(guī)模城市化運(yùn)動(dòng)、市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的內(nèi)在需求、社會(huì)財(cái)富固化的政治驅(qū)動(dòng)、樸素的成家立業(yè)夢(mèng)想等等所謂的剛性需求，支持著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一再升溫。

麥肯錫全球研究所（McKinseyInstitute）年就中國(guó)城鎮(zhèn)化步伐與模式撰寫(xiě)的最全面報(bào)告顯示，到2030年，中國(guó)城鎮(zhèn)人口可能會(huì)增加近4億，達(dá)到10億人。中國(guó)仍然需要大量的公路、橋梁，特別是住房——這正是中國(guó)長(zhǎng)期投資繁榮不會(huì)破滅的原因所在。

正是這個(gè)巨大而甘美的蛋糕，讓幾乎所有參與其中的企業(yè)都無(wú)暇拭去嘴角的奶油，更習(xí)慣于通過(guò)砸錢(qián)來(lái)“解決”問(wèn)題，而不是進(jìn)行更艱巨的結(jié)構(gòu)性改革或技術(shù)性創(chuàng)新來(lái)調(diào)整?！耙恢还谲娗蜿?duì)是不需要改變的”，這流行于足球界的定律，卻被企業(yè)界給予了過(guò)度引用。

單純由投資驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)無(wú)疑是低效的、高風(fēng)險(xiǎn)的。所以無(wú)論是一線城市頻頻制造出來(lái)的“地王”，還是門(mén)窗投資家們不斷刷新的生產(chǎn)線紀(jì)錄，都值得警惕和關(guān)注。從今年的種種狀況來(lái)看，大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然在高位運(yùn)行，但全國(guó)城鎮(zhèn)的建設(shè)正方興未艾。未雨綢繆，建議各門(mén)窗企業(yè)要抓緊時(shí)間將營(yíng)銷深化，下沉到更能聚集農(nóng)村遷徙人口的中小城鎮(zhèn)，以防范風(fēng)險(xiǎn)。

更由此呼吁，整個(gè)門(mén)窗界應(yīng)摒棄門(mén)戶之見(jiàn)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)的精細(xì)化和研究的深入化，以及權(quán)威平臺(tái)上的合理共享，好為企業(yè)的發(fā)展與戰(zhàn)略決策提供更為翔實(shí)可靠的參照。

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