一二線人口集聚 房價收入比失靈

　　近日，方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平在個人公號“澤平宏觀”發(fā)文稱，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，一二線城市房價不是由當?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的。一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。

　　北上廣深津繼續(xù)人口凈流入

　　報告援引美國、日本的人口遷移模式，認為美國日本人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入，這可能跟這一階段產(chǎn)業(yè)以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)和資源性產(chǎn)業(yè)為主有關(guān)。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應更加明顯。

　　任澤平分析團隊認為，中國正處于人口遷移的第二個階段，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢將分化明顯。在東部地區(qū)，北上廣深津等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。

　　在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長。

　　房價收入比失靈

　　報告認為，由于大量人口遷入，一二線城市房價不是由當?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的。因此，一二線城市房價收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房價收入比低，但在人口增長停滯甚至遷出的情況下，面臨較長期去庫存壓力。

　　除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟活力等因素外，一二線大城市房價還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來越貨幣金融化。

來源：新華網(wǎng)

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