下半年 房?jī)r(jià)增幅或呈回落趨勢(shì)？

　　近日，《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》課題組完成的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》在北京發(fā)布。

　　報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體回升主要是由于政策促進(jìn)和市場(chǎng)預(yù)期變化所引起，波動(dòng)分化是由于各城市不同的基本面及其對(duì)統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和傳染所導(dǎo)致的。

　　報(bào)告認(rèn)為從前期政策及市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，總體政策方向明確，中間調(diào)整也比較及時(shí)，并取得了一定的效果。但調(diào)控中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題：國(guó)家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對(duì)城市間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的考慮等；一、二線城市政府層面上，市場(chǎng)監(jiān)管沒及時(shí)跟上，土地供應(yīng)政策較為被動(dòng)等；三、四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實(shí)質(zhì)性制度性政策出臺(tái)不多。

　　報(bào)告預(yù)測(cè)，基于過(guò)去房地產(chǎn)周期經(jīng)驗(yàn)以及影響因素變化對(duì)未來(lái)趨勢(shì)預(yù)判，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調(diào)整幅度和時(shí)間提前或者延后?！罢{(diào)整可能遲到，但不會(huì)缺席?！本唧w來(lái)說(shuō)，從2016年下半年至2017年第二季度的預(yù)測(cè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅或呈回落趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度或?qū)②吘彛?017年或?qū)⒊霈F(xiàn)波動(dòng)。

　　另?yè)?jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2016年以來(lái)，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格增幅3月份為最高。商品住房庫(kù)存2016年上半年預(yù)計(jì)比2015年降低約0.5億平方米。上半年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)為0.37個(gè)百分點(diǎn)。5月份商品房累計(jì)銷售、房地產(chǎn)投資同比增速出現(xiàn)了微幅收窄新跡象；先行指標(biāo)大幅回升，除土地以外所有指標(biāo)都已轉(zhuǎn)正或快速增長(zhǎng)，同時(shí)5月份增長(zhǎng)幅度有所放緩；住房?jī)r(jià)格上升城市數(shù)量不斷增多，城市間分化持續(xù)加劇。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體回升主要是由于政策促進(jìn)和市場(chǎng)預(yù)期變化所引起，波動(dòng)分化是由于各城市不同的基本面及其對(duì)統(tǒng)一政策不同的反應(yīng)，以及城市間市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和傳染所導(dǎo)致的?！眻?bào)告說(shuō)。

　　該研究報(bào)告課題組認(rèn)為，目前有五個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注：

　　一是空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存；二是潛在供給大幅增加，代表未來(lái)供給水平的住房新開工面積同比增速持續(xù)快速增長(zhǎng)；三是價(jià)格大幅上漲波動(dòng)，一、二線部分城市房?jī)r(jià)和地價(jià)呈現(xiàn)非理性上漲；四是房企面臨信貸違約風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)資金來(lái)源松緊失當(dāng)交替頻繁。企業(yè)負(fù)債率創(chuàng)歷史新高，三、四線及以下城市高庫(kù)存房企面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，資金供給的可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)；五是房地產(chǎn)投資后勁不足，未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大。下半年尤其2017年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨動(dòng)力依然存在不足。

　　報(bào)告建議，確保住房市場(chǎng)短期內(nèi)平穩(wěn)回落，避免劇烈調(diào)整，確保住房市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)鎖定五大目標(biāo)：促進(jìn)庫(kù)存持續(xù)減少，確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，力爭(zhēng)投資實(shí)現(xiàn)中速，扭轉(zhuǎn)供需空間錯(cuò)配，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。采取“細(xì)水長(zhǎng)流”調(diào)控策略，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)；實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；實(shí)施適度超前的調(diào)控策略，適時(shí)或提前出臺(tái)相關(guān)政策；實(shí)施分城施策的調(diào)控政策，同時(shí)要求城市間調(diào)控協(xié)同配合；加快政策主導(dǎo)向制度主導(dǎo)調(diào)控的轉(zhuǎn)變，讓制度改革釋放新需求。

　　報(bào)告同時(shí)呼吁，調(diào)整中國(guó)城市發(fā)展的方針，重構(gòu)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，深入推動(dòng)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性空間結(jié)構(gòu)改革。放開對(duì)大城市的限制，在大城市中心城區(qū)人口超過(guò)最優(yōu)規(guī)模時(shí)，建立多中心，解決城市??；將大中小城市、小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展和以城市群為主體形態(tài)結(jié)合起來(lái)，全面發(fā)展城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)。

　　落實(shí)到房地產(chǎn)上，報(bào)告建議，放開一、二線城市人口限制，加大一、二線城市和城市群內(nèi)中小城市的土地和住房供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)住房供需匹配，促進(jìn)住房市場(chǎng)的空間收斂，帶動(dòng)住房投資增長(zhǎng)。采取相應(yīng)措施，通過(guò)土地指標(biāo)的空間交換制度，調(diào)節(jié)、限制三、四線及以下城市的土地供給和住房供給，將庫(kù)存逐步消化。

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