樓市調控A股起漣漪 數(shù)十家“隱形”地產(chǎn)股集中“退房”

　　在房地產(chǎn)調控逐步加強的大背景下，一些從事實業(yè)的上市公司選擇離地產(chǎn)而去的做法，則開始引發(fā)市場的更多聯(lián)想。

　　當“上市公司賣房成為營收的半壁江山”、“賣房保殼”的新聞言猶在耳，一些上市公司已經(jīng)搶先一步，出售或徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務。

　　21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，A股上市公司中，經(jīng)營范圍包含“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”共有333家，還有不少非房地產(chǎn)上市公司，則因為火熱的地產(chǎn)行情，一度被外界視為“隱形地產(chǎn)”公司。

　　但是，今年以來，深大通(000038.SZ)、海航投資(000616.SZ)、宜華健康(000150.SZ)等數(shù)十家上市公司密集發(fā)布公告，出售或剝離旗下房地產(chǎn)業(yè)務。

　　4月20日同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對此認為，“隨著北京、廣州等熱點城市房地產(chǎn)調控加碼，樓市已進入下半場”。他指出，由于拿地和后續(xù)開發(fā)成本增加，留給中小房企以及跨界進入者的機會將越來越少，“大魚吃小魚”的并購和“強強聯(lián)合”將成為房地產(chǎn)江湖的“新常態(tài)”。

　　而在房地產(chǎn)調控逐步加強的大背景下，一些從事實業(yè)的上市公司選擇離地產(chǎn)而去的做法，則開始引發(fā)市場的更多聯(lián)想。

　　“隱形地產(chǎn)”公司“退房”

　　原本主營房地產(chǎn)開發(fā)的深大通正一步步剝離原有業(yè)務。

　　其4月15日披露的2016年報顯示，其主營業(yè)務已由房地產(chǎn)開發(fā)轉型為移動數(shù)字整合營銷服務與線上線下新媒體運營業(yè)務。

　　2016年該公司營業(yè)總收入為10.2億元，其中廣告?zhèn)髅绞杖虢?億元，占總營業(yè)收入的87.19%，而以27.5億元收購的兩家公司浙江視科文化傳播有限公司和冉十科技(北京)有限公司也將被納入2017年一季度財報。

　　相比之下，2016年該公司房地產(chǎn)業(yè)務營收僅為1.31億元，占比12.81%。

　　“2015年中旬，公司在股東大會上最早提出剝離房地產(chǎn)業(yè)務的想法，預計到2017年8月，房地產(chǎn)業(yè)務會全部剝離上市公司。”深大通證券事務部一位工作人員4月20日告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，公司的房地產(chǎn)板塊地位尷尬，“目前還有一些尾盤沒有銷售完，主要集中在三四線城市，對業(yè)績貢獻比較微薄”。

　　“類似深大通等企業(yè)，雖然對地產(chǎn)開發(fā)有一定的預期，但是其地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模難以做大，加上近期的政策調控，會讓其產(chǎn)生相對悲觀的情緒，所以轉讓股權的做法符合預期”，4月20日下午，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就此指出。

　　無獨有偶，4月18日，豐華股份(600615.SH)亦公告稱，向歐銀亨泰(北京)置業(yè)有限公司轉讓所持有全資子公司北京沿海綠色家園世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權，轉讓款2.9億元。

　　“這是公司的最后一個房地產(chǎn)業(yè)務”，當日下午，豐華股份證券事務部工作人員表示，早在2014年就開始逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務，主營鎂合金類金屬制品。

　　其實，2014年以來，豐華股份就開始對房地產(chǎn)板塊采取“清理、整頓”的經(jīng)營方針，比如轉讓出售了旗下都江堰公司股權，另一方面，收購控制重慶鎂業(yè)50%股權，宣布戰(zhàn)略轉型。

　　作別房地產(chǎn)業(yè)務的還有紅豆股份(600400.SH).4月上旬，該公司披露，擬將其持有紅豆置業(yè)60%股權以8.2億元轉讓給控股股東紅豆集團，由此前的“房地產(chǎn)+紡織”的雙主業(yè)到專注服裝，發(fā)力智慧紅豆項目。

　　而另一些上市公司早在去年底就考慮出售地產(chǎn)業(yè)務。

　　坐標深圳的國農科技(000004.SZ)早在去年7月高調宣布轉讓旗下北京國農置業(yè)有限公司99%的股權，轉讓價格為1.07億元，由此轉向生物醫(yī)藥。

　　這筆出售為其2016年業(yè)績增添了靚麗的一筆。年報顯示，國農科技2016年營收2.88億元，同比增長138.82%，凈利潤0.39億元，同比增長高達3051.21%。

　　只不過，國農科技生物醫(yī)藥業(yè)務毛利率這幾年持續(xù)下降，從2013年的56.67%已經(jīng)下降至2016年的15.96%，其后續(xù)盈利能力如何，仍存疑問。

　　與之相似的還有宜華健康，其在2016年徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務，還通過收購親和源58.33%股權進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，完成戰(zhàn)略轉型。2016年報顯示，宜華健康主營醫(yī)療，營收占比達到98.35%，房地產(chǎn)銷售占比僅為0.33%。

　　此外，2016年底，中航地產(chǎn)(000043.SZ)以23億元向保利地產(chǎn)(600048.SH)出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，理由是“置出未來行業(yè)風險較大、盈利增長能力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務”，“聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理”。

　　地產(chǎn)江湖回歸“新常態(tài)”

　　“一些城市的拿地成本高達5億元，后續(xù)項目開發(fā)成本也很大，所以對部分主業(yè)并非房地產(chǎn)的上市公司來說，在市場還沒降溫的時候開始商務談判，有利于回籠資金。” 20日下午，嚴躍進告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

　　隨著拿地成本和后續(xù)開發(fā)成本水漲船高，不少“隱形房企”對高門檻的房地產(chǎn)江湖望而卻步。

　　張宏偉則提到，隨著國內城鎮(zhèn)化率接近60%，樓市已進入下半場。“我認為兩個趨勢會非常明顯，一個是央企與品牌房企并購加劇，中小房企開始‘退房’，另一個是，一些跨界進入樓市的房企將出現(xiàn)集中‘退房’現(xiàn)象。”

　　在他看來，留給中小房企以及跨界進入者的機會越來越少。

　　“中海系、招商系、保利系、綠地等這些千億規(guī)模的央企、國企，他們想要通過重組形成‘巨無霸’，另一方面，大牌民營房地產(chǎn)企業(yè)也不甘示弱，恒大這幾年收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發(fā)展、萬科等房企旗下物業(yè)或股權，融創(chuàng)也收購了天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，發(fā)展勢頭很猛。”張宏偉說。

　　而一些經(jīng)營狀況不佳的地產(chǎn)公司則開始剝離旗下業(yè)務。

　　無論是萊茵置業(yè)(000558.SZ)轉型體育產(chǎn)業(yè)、華麗家族(600503.SH)轉型石墨烯、東方銀星(600753.SH)轉型建材貿易、浙江廣廈(600052.SH)轉型體育影視文化，這些上市公司都在悄然退出地產(chǎn)紅海。

　　4月20日浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬也表達了類似觀點，“如果本身不是地產(chǎn)企業(yè)，跨界來做地產(chǎn)，在拿地能力、開發(fā)能力、融資能力等方面肯定不如大型房企競爭優(yōu)勢明顯，就有可能退出或者被收購”。

　　“房地產(chǎn)快速成長的階段已經(jīng)過去，這個行業(yè)以后的集中度將越來越高，當時那些盲目進入樓市的上市公司，現(xiàn)在趁著市場回升出售房地產(chǎn)，對他們來說，也算有較好的投資回報。” 虞曉芬4月20日告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

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