樓市調控初見“多地降房價” 長效機制靜候房地產稅落地

　　“3·17”新政之后的樓市降溫，讓房地產稅的緊迫性有所減緩。不過，在清華大學國家金融研究院副院長朱寧看來，盡管短期調控政策效果明顯，但作為調控房地產市場的長效機制，房地產稅仍勢在必行。

　　《華夏時報》記者采訪獲悉，按照立法工作計劃，今年《房地產稅法》的工作重點是抓緊調研和起草，送審還需些時日。而草案出臺以前，關于房地產稅的疑問仍然很多。在中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌看來，增加房產的保有成本，或將成為房地產稅降房價的關鍵。

　　稅收調整新方向

　　6月4日，在2017清華五道口全球金融論壇上，朱寧表示，房地產稅應該發(fā)生在保有環(huán)節(jié)，而不是交易環(huán)節(jié)，就是說即使不賣房，持有在手里就有一個持有成本，這對于很多投機者來說會有一個非常強烈的反面效果。

　　“增加了持有環(huán)節(jié)的成本后，明顯可以減少投機和減小房價漲幅。”朱寧表示。這和張斌的看法不謀而合。

　　“在我國現(xiàn)行稅制下，房地產的稅負基本集中在開發(fā)、建設、交易環(huán)節(jié)中，保有環(huán)節(jié)稅負很輕。在重慶、上海試點房產稅之前，自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，持有房產基本沒有額外成本；因此，房地產稅費的綜合改革應適度向這方面傾斜。”張斌告訴《華夏時報》記者。

　　稅收調控政策的運用，無疑能對房地產市場價格產生影響，關鍵在于如何適度地運用稅收工具。

　　朱寧認為，過去15年中國房地產市場的牛市，很大程度上是地方政府主導的牛市，這跟地方政府的目標和財政收入來源緊密相關。房地產稅的正式推出，逐步完善作為樓市長效調控機制，以稅費手段調節(jié)房地產市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將從“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道；同時，如果房地產稅能夠給地方政府提供一個穩(wěn)妥的財政收入來源的話，也能夠降低地方政府推高自己所在地房地產價格的動機。

　　不過，在經濟學家馬光遠看來，房地產稅的政策目標究竟是什么還不明確。如果是完善房地產稅收體系，就要在征收房地產稅的同時，大幅度地取消其他的稅費；而要抑制高房價，就不應該針對居民個人，而應該對那些擁有三套以上住宅的，還有別墅等豪宅的征稅，或者對炒房者直接征收暴利稅。

　　在疑問得不到制度的回應的情況下，強行推行房地產稅甚至搞擴大試點，不僅無法抑制房價，反而會引發(fā)更多的不公平。怎么征收、怎么監(jiān)管、稅率是多少這些問題，都是要在制度明確的前提下才可以討論的問題。

　　事實上，中國對房地產稅進行改革之初，基于控制房價和完善稅制的目的，提出將現(xiàn)行的房地產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及房地產開發(fā)領域的各種收費和土地使用權出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段按年統(tǒng)一收取的房地產稅。

　　不過，前幾年關于房地產稅的改革，無論是重慶、上海的試點，還是總體思路，合并或取消其他的稅費的說法卻越來越淡。

　　“房地產稅有很多難點，包括和土地出讓金的關系、監(jiān)管問題、稅率問題。相對來說，合并多種稅成一種稅的思路是比較明確的。”張斌表示。在他看來，房地產稅只是改革進程中的一個環(huán)節(jié)，不僅整個土地制度要進行改革，財稅體制改革也要有相應的進展。房地產稅是系統(tǒng)改革中的一個部分。

　　踽踽前行

　　事實上，在多位經濟學家看來，房地產稅主要任務并不是降房價，而是理順財稅體制、建立長效機制。

　　“希望房地產稅達到讓房價下跌的目的有些樂觀。”中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦表示。

　　“以價格下降為目標的調控，有短期‘抑制’投機性需求的作用，但無法長期穩(wěn)定房價，反而房價會越調越高，投機需求越調越大。滿足市場機制理性決策的前提和效用最大化的約束，才能真正修復市場調節(jié)機制。”馬光遠表示。

　　此前的限貸限購等政策一直作為短期調控措施，在多種復雜原因下調調停停，非但沒能使房地產市場回歸居住屬性，反而使價格更不穩(wěn)定。

　　不過，在短期調控手段讓房價冷靜之后，長效機制建立有了更充足的時間。

　　5月23日，中央全面深化改革領導小組第三十五次會議召開，通過了《個人收入和財產信息系統(tǒng)建設總體方案》。通過推進個人收入和財產信息系統(tǒng)建設，要立足現(xiàn)有信息資源，在符合法律法規(guī)的前提下，合理確定系統(tǒng)歸集的個人收入和財產信息范圍，建立健全標準規(guī)范和管理制度，實行信息分級分類管理和全程可溯安全機制，強化安全技術保護，推動個人信息法律保護，確保信息安全和規(guī)范應用。

　　制定個人收入和財產信息系統(tǒng)建設總體方案，不僅為個稅改革做好鋪墊，同時也為房地產稅征收打下基礎。

　　事實上，房地產稅的改革，近幾年一直在推進中。

　　2013年11月，十八屆三中全會公報中提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，這是房地產稅第一次寫進如此高規(guī)格的文件之中；2015年8月，房地產稅正式列入人大立法，并將其作為“第一類項目”；2016年3月11日，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文表示，房地產稅法列為全國人大常委會當年立法工作計劃的“預備項目”；2017年5月，全國人大常委會2017年立法工作計劃中，將房地產稅法列入預備級研究論證項目。

　　在業(yè)內專家看來，轉變房地產是支柱產業(yè)的慣性思維，增強改革的定力，并加大房地產調控政策的執(zhí)行力度和問責機制是建立長效機制的首要任務。要使房地產以“消費品”為主，繼而實現(xiàn)均衡價格，避免像過去幾輪房地產市場調控那樣，價格稍降就被“崩盤論”和“GDP下滑”的說法所誤導。在持續(xù)短期調控政策穩(wěn)定市場價格后，理應盡快對接長效機制，以居住為主的房地產市場才能保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“我們已經錯失了最好的建立長效機制的時機，所以改革的任務會更加繁重。”朱寧表示。

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