調(diào)控效果顯現(xiàn) 房地產(chǎn)投資增速今年首現(xiàn)下滑

　　始于今年3月的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控效果終于顯現(xiàn)。

　　6月14日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業(yè)到位資金等指標(biāo)的增速全面回落。這與房地產(chǎn)市場整體降溫的趨勢吻合。

　　其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落尤其值得關(guān)注。此前兩個(gè)月，該指標(biāo)在調(diào)控重壓下仍然升高。此番回落，既說明銷售端的調(diào)控效果已經(jīng)傳導(dǎo)至投資端，又說明各指標(biāo)增速進(jìn)入深度調(diào)整。

　　傳導(dǎo)效應(yīng)顯現(xiàn)

　　自去年4月達(dá)到高點(diǎn)后，全國商品房銷售增速就呈整體下滑的態(tài)勢，并延續(xù)至今。今年1-5月，全國商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。自今年1-2月以來，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落。

　　在四大區(qū)域中，只有東部區(qū)域的銷售額增速低于均值，中部、西部、東北區(qū)域都維持著較高增速。但由于東部區(qū)域的銷售額占比高達(dá)59.7%，因此整體銷售增速仍被拉低。

　　受銷售下降的影響，其它指標(biāo)也出現(xiàn)下滑。

　　其中，前5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。這也是今年以來該指標(biāo)首次出現(xiàn)下降。

　　今年3月和4月，雖有樓市調(diào)控的影響，但在前期的高增長慣性下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然沖高至9.1%和9.3%。分析人士指出，5月投資增速回落的態(tài)勢表明，銷售端的調(diào)控效果已經(jīng)傳導(dǎo)至投資端，未來房地產(chǎn)投資增速還可能繼續(xù)下降。

　　統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7580萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-4月份回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3036億元，增長32.3%，增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在資金層面，前5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1-4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，為近3個(gè)月以來的低位。

　　其中，下滑最快的部分為“個(gè)人按揭貸款”，前5月該指標(biāo)僅增長8.6%，去年同期為58.5%；“定金及預(yù)收款”增長20.3%，去年同期為35.2%。這兩項(xiàng)指標(biāo)的下滑，明顯受到了銷售萎縮的影響。

　　中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，各項(xiàng)主要指標(biāo)增速全面回落，說明房地產(chǎn)調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。分項(xiàng)來看，銷售端的指標(biāo)已出現(xiàn)深度下調(diào)；投資端指標(biāo)則因傳導(dǎo)效應(yīng)的時(shí)間差，剛剛顯露出下滑跡象，但絕對增速仍然不低。

　　正因如此，今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)維持在101.18。雖是近4個(gè)月來首度下調(diào)，但僅比4月份回落0.05點(diǎn)，仍處于高位。

　　降溫趨勢基本確立

　　本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控始于今年3月，以北京的“317新政”為起點(diǎn)，迄今共有超過30個(gè)城市新出臺了樓市調(diào)控政策。除傳統(tǒng)的“限購”、“限價(jià)”、“限貸”繼續(xù)升級外，“限售”成為本輪調(diào)控的新特征。

　　如廈門、廣州規(guī)定，新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。保定則對一宗新掛牌土地規(guī)定了“購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣”的條款。珠海近期出讓的三幅住宅用地也跟進(jìn)了“10年限售”模式。

　　由于“限售”政策的效果立竿見影，且多集中于東部一二線城市，因此政策出臺后，房地產(chǎn)市場分成涇渭分明的兩個(gè)陣營：一二線城市和東部區(qū)域受政策影響較大，市場成交量大幅下滑；廣大三四線城市不僅未受政策影響，反而接收了前述區(qū)域的溢出需求，房屋和土地交易市場維持旺盛。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅位居前三的城市，已從去年4月的“合肥、廈門、南京”，變成今年4月的“唐山、蚌埠、宜昌”，三四線城市已經(jīng)接棒一二線，成為當(dāng)前的市場熱點(diǎn)。

　　這部分市場的升溫，將在一定程度上維持房企的業(yè)績，但恐怕無力改變整體市場降溫的大趨勢。

　　中原地產(chǎn)指出，三四線樓市還將繼續(xù)高位運(yùn)行，但由于其體量占比較低，已經(jīng)很難拉動(dòng)整體市場。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售增速仍會維持下滑態(tài)勢，預(yù)計(jì)到今年第4季度，該增速會降低到個(gè)位數(shù)。

　　中信建投認(rèn)為，由于去年下半年基數(shù)提高，到第三季度，銷售增速的下行可能會加速。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，很多大型房企都已經(jīng)預(yù)料到這一點(diǎn)，并在年初的計(jì)劃中，將銷售重心放在上半年。預(yù)計(jì)隨著限價(jià)令的繼續(xù)執(zhí)行，房企在一二線城市可能繼續(xù)收縮供應(yīng)，并導(dǎo)致下半年市場降溫。

　　從投資的角度，中信建投還認(rèn)為，三四線樓市的火爆，以及棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，可能會延緩房地產(chǎn)投資增速的下行幅度，但難以改變大趨勢。

　　值得注意的是，在監(jiān)管層的督促下，近期不少城市的土地出讓規(guī)模加大，但由于土地出讓條件愈加苛刻，土地成本高企，房企更加傾向于通過并購的方式獲取項(xiàng)目。因此業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，房企拿地面積等指標(biāo)也可能繼續(xù)下降。

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