50城6億平方米土儲(chǔ)偏低 去化周期15個(gè)月

　　土地供給節(jié)奏影響著商品房市場(chǎng)的走勢(shì)，城市土地儲(chǔ)備規(guī)模決定著城市潛在房屋供應(yīng)量，進(jìn)而影響商品房預(yù)售規(guī)模。
 

　　昨日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，截至2017年9月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市土地儲(chǔ)備面積為64040萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)13%。
 

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，近期50城土地儲(chǔ)備規(guī)模上升，得益于2016年以來(lái)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革導(dǎo)向，部分預(yù)售商品房庫(kù)存規(guī)模不足的城市均加大了供地的節(jié)奏，進(jìn)而擴(kuò)大了土地儲(chǔ)備的規(guī)模。但若觀察2011年以來(lái)的土地儲(chǔ)備規(guī)模，當(dāng)前50城6億平方米左右的土儲(chǔ)其實(shí)是偏低的。從穩(wěn)定房?jī)r(jià)等角度看，后續(xù)依然需要積極增加土地儲(chǔ)備規(guī)模。
 

　　嚴(yán)躍進(jìn)稱，2017年9月份，全國(guó)50個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期為15個(gè)月，相比8月份有所增加。其含義是，若按照當(dāng)前商品房銷售的節(jié)奏，此類土地儲(chǔ)備面積15個(gè)月后就可以消化完畢。
 

　　值得一提的是，易居研究院智庫(kù)中心認(rèn)為，城市土地儲(chǔ)備去化周期=當(dāng)月土地儲(chǔ)備總規(guī)模/過(guò)去6個(gè)月新建商品房成交面積平均值。從經(jīng)驗(yàn)值判斷，大于18個(gè)月說(shuō)明相應(yīng)城市的土地儲(chǔ)備規(guī)模偏大，供地節(jié)奏可以適當(dāng)放緩。而小于18個(gè)月則說(shuō)明土地儲(chǔ)備規(guī)模相對(duì)偏小。
 

　　而在易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，有 33 個(gè)城市土地儲(chǔ)備去化周期是小于18個(gè)月的，說(shuō)明土地儲(chǔ)備規(guī)模是不足的，也是后續(xù)需要積極增加供地的城市。具體城市包括東莞、沈陽(yáng)和泉州等城市的去化周期相對(duì)較小，均為4個(gè)月左右的水平。尤其是對(duì)于沈陽(yáng)等城市來(lái)說(shuō)，過(guò)去被貼上了“高庫(kù)存”的標(biāo)簽，供地節(jié)奏一直較為緩慢。今年前9個(gè)月，房屋交易市場(chǎng)總體較為活躍，這也容易使得此類城市土儲(chǔ)去化周期繼續(xù)走低。
 

　　此外，肇慶、鄭州、太原等城市的土地儲(chǔ)備去化周期相對(duì)偏大。肇慶此前幾個(gè)月去化周期基本上在35個(gè)月左右，但8月份肇慶土地交易規(guī)模較大，達(dá)到389萬(wàn)平方米，這使得近期土地儲(chǔ)備規(guī)?？焖倮?，所以去化周期有明顯反彈。而對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，其作為中部較為優(yōu)質(zhì)的城市，這兩年一直成為房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域，所以也容易形成較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。加上最近房屋銷售市場(chǎng)快速降溫，所以此類城市去化周期較大，達(dá)到了43個(gè)月。
 

　　簡(jiǎn)言之，土地儲(chǔ)備規(guī)模去化周期較低的城市，后續(xù)或面臨在途商品房規(guī)模減少、預(yù)售商品房規(guī)模減少等風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。反之，則會(huì)出現(xiàn)商品房滯銷的現(xiàn)象。因此，把握土地儲(chǔ)備供應(yīng)節(jié)奏可穩(wěn)定房?jī)r(jià)市場(chǎng)。

       轉(zhuǎn)自：證券日?qǐng)?bào)

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