商業(yè)地產(chǎn)的“下一站”

　　對紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房企來講，2015年“狼”真的來了。這匹“狼”就是日漸發(fā)揮作用的“市場之手”。

　　12月23日，萬達商業(yè)在香港上市，可惜當(dāng)日就跌破發(fā)行價。而之前一直被媒體炒作的王健林將取代馬云成為中國首富的“奇跡”也沒有實現(xiàn)。

　　12月29日，百盛商業(yè)集團有限公司董事會公報透露，上實發(fā)展（青島）投資開發(fā)有限公司為破解資金困局，已降價出售了青島啤酒城購物中心。

　　消息傳來，業(yè)界紛紛議論，“商業(yè)地產(chǎn)究竟該何去何從？為規(guī)避住宅行政調(diào)控風(fēng)險而進軍商業(yè)地產(chǎn)的房企們是否能尋覓到新的出路？”

　　近日，商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機構(gòu)RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)?中國潛力城市40強》研究報告（以下簡稱研究報告）顯示，廣大中西部城市蘊藏著巨大的商業(yè)潛力，商業(yè)地產(chǎn)“新一線城市”已經(jīng)脫穎而出。在剛剛過去的12個月中，快時尚、輕奢品牌在全國開店數(shù)量激增40%，連鎖咖啡與甜品店增幅甚至高達61.9%。

　　RET睿意德高級董事王玉珂在接受《中國建設(shè)報?中國住房》記者采訪時認為：“通過對國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以及191個代表品牌在2014年布局的動態(tài)追蹤，我們可以看到，內(nèi)陸城市已經(jīng)大幅追趕沿海商業(yè)城市的步伐，并且有望在2015年迎來更快發(fā)展?！?/p>

　　“新一線城市”崛起

　　高速發(fā)展的中國經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化進程，正在不斷更新人們對城市等級的定義。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，則呈現(xiàn)了不同的城市格局。研究報告通過對宏觀經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析，重新定義了“商業(yè)地產(chǎn)新一線城市”。其中成都、武漢、杭州、沈陽、南京、西安、重慶、天津、青島、長沙、寧波、鄭州、大連、蘇州，共14個城市位列其中。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬坦言，這些“商業(yè)地產(chǎn)新一線城市”已經(jīng)成為開發(fā)商和零售品牌群雄逐鹿的主戰(zhàn)場。盡管今年以來，在線零售增長迅猛，但實體店銷售額依然占據(jù)消費總額90%以上。隨著中國商業(yè)地產(chǎn)步入專業(yè)化、差異化發(fā)展的新常態(tài)，“商業(yè)地產(chǎn)新一線城市”必將引領(lǐng)中國商業(yè)新的“黃金十年”。

　　研究報告顯示，在西部的成都、重慶、西安等城市，高端奢侈品逆勢擴張，沿海城市則增速放緩。而快時尚與輕奢品牌為2014年帶來了更多活力，無錫、太原、南昌、貴陽均呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

　　凱德商用華西區(qū)區(qū)域總經(jīng)理朱文環(huán)在接受本報記者采訪時同樣認為，如今的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須有特色，要為城市帶來全新的高品質(zhì)休閑生活方式。

　　12月12日開業(yè)的成都凱德.天府購物中心正試圖進行這樣的探索。

　　這個位于成都天府新區(qū)的購物中心集合了約270個品牌，包含影城、真冰溜冰場、高端超市、健身全新概念店以及城市創(chuàng)新文化生活一體店五大主力品牌，并匯集了70多家來自世界各地的饕餮美食。項目依據(jù)成都市民喜好美食和重視休閑生活的特點，加大了餐飲和休閑業(yè)態(tài)的占比，餐飲、觀影、兒童娛樂、運動健身、美容美體等體驗業(yè)態(tài)占比約70%，以便消費者盡情享受愉悅生活。

　　“我們期望打造一個充滿歡樂的生活空間，開啟蓉城高品質(zhì)休閑生活新方式，并不斷推陳出新，滿足引領(lǐng)日益?zhèn)€性化、精細化的消費需求?！敝煳沫h(huán)說。

　　加速布局中西部

　　與2013年相比，內(nèi)陸城市武漢、長沙、成都、西安、合肥、鄭州已成為熱門的商業(yè)開發(fā)潛力城市，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商正加快在這些城市布局的步伐，不僅有多個新進駐的開發(fā)商，原有開發(fā)商也表現(xiàn)活躍。

　　值得關(guān)注的是，武漢和西安不僅在2014年新增多個商業(yè)地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)投資總額也位居全國前列，并保持著超過20%的增速，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新熱土。

　　從不同背景開發(fā)商的項目落位來看，內(nèi)資的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以二線的省會城市或區(qū)域型中心城市為重點戰(zhàn)略布局方向，同時也向石家莊、太原、蘭州等具有政策紅利的三線城市布局；而外資開發(fā)商則表現(xiàn)謹(jǐn)慎，超過八成的新增項目仍選擇在一二線城市。

　　“西南、西北和華中地區(qū)已成為最具商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，長沙、成都、西安成為商業(yè)地產(chǎn)潛力排名的前三甲。”張家鵬稱，“這三個城市各自具備獨特的優(yōu)勢，經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，商業(yè)發(fā)展空間較大，正吸引著越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌零售商入駐。”

　　研究報告顯示，長沙位居商業(yè)地產(chǎn)潛力城市排名的榜首，作為湖南省會，盡管長沙的商業(yè)起步較早，但優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)供給嚴(yán)重不足，不能滿足零售品牌入駐的強烈需求；新增購物中心面積則被快速吸納，空置率長期保持在5%以下。

　　新絲綢之路經(jīng)濟帶的確定，則為西安帶來新的利好經(jīng)濟發(fā)展因素。目前，西安的GDP增長率達11%、社會消費品總額增長率達14%，說明西安經(jīng)濟增長的巨大潛力；人均消費支出占人均可支配收入比為72%，消費意愿明顯，未來商業(yè)潛力空間廣闊。

　　憑借著近年來政策的扶持及“中亞之窗”的地理優(yōu)勢，烏魯木齊經(jīng)濟也在快速提升。高達15%的GDP增長率和16%的社會消費品總額增長率，積聚了大量待消化的消費潛力；而其人均消費與收入比高達79%，發(fā)展滯后的商業(yè)已遠遠不能滿足高漲的消費需求。

　　“烏魯木齊目前的商業(yè)處于由傳統(tǒng)百貨向一站式購物中心過渡的階段。商業(yè)物業(yè)存量較少，連鎖品牌入駐率低。隨著物流條件及整體社會環(huán)境的改善，烏魯木齊的零售商業(yè)供給與需求的巨大落差將為這個城市帶來巨大的機遇?！蓖跤耒姹硎尽?/p>

來源：中國建設(shè)報

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