地產(chǎn)新政待消化 多原料空成材對沖風(fēng)險

　　9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，主要從四個方面提出了對房地產(chǎn)市場金融支持的政策，救市力度堪稱史上第二，僅次于金融危機后2008年10月開始的那次系統(tǒng)性地產(chǎn)救市政策。

　　從過去十年的房地產(chǎn)調(diào)控政策歷史看，除了2008年9月至2009年10月為對沖金融危機而采取大舉寬松政策外，近十年的地產(chǎn)調(diào)控都是以緊縮為主，十年來通過抑制需求來控制房價上漲的策略總體看基本失敗，2003-2011年實際住房需求不減反增，房地產(chǎn)供給增速也是一路上升，2011年達到頂峰。當(dāng)2011年后房地產(chǎn)政策調(diào)控轉(zhuǎn)向擴大住房供給時，這一階段的地產(chǎn)新開工增速實際是下降的。未來地產(chǎn)調(diào)控政策更多會回歸市場，放開限購限貸是必然。期鋼在2010-2011年三次房地產(chǎn)調(diào)控時均出現(xiàn)過一定幅度回調(diào)，但總體向上大趨勢未變，主要還在于房地產(chǎn)市場在2011年前處于上升周期中。

　　本輪地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向?qū)捤蓪嶋H上是對以前十年來地產(chǎn)政策的一個修正，而并不能簡單看做是對目前經(jīng)濟低迷時的刺激政策重提，市場的問題交給市場解決。從以往經(jīng)驗看，行政性的壓制需求和擴大供給來控制價格都沒有產(chǎn)生好的效果。在內(nèi)在的供需基本面決定下，房地產(chǎn)市場從緊缺走向過剩的趨勢沒有變化。

　　本輪地產(chǎn)政策最大的受益者可能是改善型需求，首套房剛需在2013年年初已有一次釋放，且本次信貸放開對其影響并不大。本輪改善型需求或會對房地產(chǎn)成交有所推動，三四線城市很可能仍會以消化庫存為主，難以看到新開工增速的上升。一線城市由于土地供應(yīng)有限，改善型需求很可能會以消化二手存量房為主。MBS和金融債從長期來講會增大房貸額度，降低購房成本，利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，短期內(nèi)效果有限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資通道會回歸正常，開發(fā)貸、企業(yè)債、IPO很可能會逐漸放開，資金面放開能否帶動房屋新開工最終還看開發(fā)商對未來地產(chǎn)供需狀況的判斷。

　　期鋼需求面能否好轉(zhuǎn)，主要看房地產(chǎn)新開工面積增速能否回升，而前提是房地產(chǎn)銷售狀況的好轉(zhuǎn)以及去庫化進程。目前看，房地產(chǎn)新政很可能能刺激一定改善性需求，開發(fā)商首要問題很可能是盡快降低庫存而非加速買地。

　　期鋼短期或受地產(chǎn)新政刺激而小幅反彈。1501合約反映的是明年1月鋼材供需狀況。我們預(yù)計明年1月份鋼材需求仍難有好轉(zhuǎn)，如出現(xiàn)供給端的大幅減產(chǎn)，又會回到成本支撐線下移的邏輯上去，總體上期鋼中期還將是弱勢格局。操作上，仍可維持我們前期“多原料、空成材”的策略，原料上選擇礦石或者焦煤優(yōu)先選擇焦煤進行多頭配置，對沖螺紋空單的反彈風(fēng)險?？傮w上等待本輪地產(chǎn)新政帶動的情緒化反彈后，再擇機沽空的思路不變。

來源：證券時報

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