需求跟蹤可預(yù)防住房結(jié)構(gòu)紊亂

　　在我國住房管理過程中，總量管理模式一直占主動(dòng)，缺乏對(duì)結(jié)構(gòu)匹配度的思考。最近部分地方政府對(duì)不同房源進(jìn)行回購、轉(zhuǎn)變等所謂住房“變性”的做法，說明此前對(duì)住房供求結(jié)構(gòu)的匹配方面缺少細(xì)致的工作。

　　日前，江西在《<關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長若干措施>的通知》中要求支持商品房庫存較大的城市收購符合條件的商品住房作為保障房和棚戶區(qū)改造安置住房房源，積極消化庫存。收購商品房作為保障房的做法，此前早已有之。但是過去的做法主要是為了解決保障房開工不足的問題，而目前卻和商品住宅庫存積壓的尷尬有一定的關(guān)聯(lián)。

　　南寧的做法恰恰相反。南寧最近公布了《南寧市限價(jià)普通商品住房轉(zhuǎn)化為商品住房管理規(guī)定》，允許剩余的限價(jià)房房源符合相關(guān)條件、經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩砍鍪邸?br/>

　　這種做法和目前主流的政府收購房源的做法恰相反。背后的重要原因是，此類住房的“成分”不好，導(dǎo)致市場迎合度低，最后導(dǎo)致閑置。

　　從市場角度看，以上兩個(gè)例子凸顯了住房的“過?！眴栴}。從根本上說，我國住房的供應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求。但由于住房供應(yīng)體系中各類房源類型和分配環(huán)節(jié)復(fù)雜，所以會(huì)存在部分房源過剩的現(xiàn)象。這也是為什么地方政府會(huì)出臺(tái)政策，鼓勵(lì)此類房源進(jìn)行轉(zhuǎn)化（即“變性”）的原因。

　　從政策層面看，地方政府有很多無奈。因?yàn)榇祟愖》康墓?yīng)也是基于市場需求變化而進(jìn)行的，但最后市場并不買賬。最典型的一個(gè)例子就是北京自住商品住房的申購環(huán)節(jié)中，棄購率異常高，使得自住商品住房的功能受到了質(zhì)疑。當(dāng)然，從目前江西和南寧的做法看，至少地方政府已經(jīng)積極行動(dòng)起來，試圖通過對(duì)住房類型的轉(zhuǎn)變，而消除局部過剩的問題。

　　從本質(zhì)上說，之所以出現(xiàn)對(duì)住房類型進(jìn)行“變性”的做法，在于住房市場出現(xiàn)了紊亂現(xiàn)象。供應(yīng)量往往是地方政府可以把控的，通過政策制定、房企執(zhí)行等環(huán)節(jié)，能夠?qū)崿F(xiàn)各類住房供應(yīng)目標(biāo)的精準(zhǔn)完成。但是對(duì)于住房需求就顯得比較難琢磨了。

　　住房需求之所以難琢磨和把控，和住房需求有更大的個(gè)性化特征有關(guān)。受制于工作、生活、學(xué)習(xí)等地點(diǎn)的原因以及個(gè)人的偏好，看似很多可供選擇的房源，實(shí)際上并不為特定群體所接受。

　　舉例來說，對(duì)于北京一個(gè)在東五環(huán)上班的購房者，自然不愿意到西五環(huán)去購置自住型商品住宅，雖然此類住宅的供應(yīng)可能是基于此類群體需求而生成的。而在西五環(huán)的購房者，可能因?yàn)橘Y格的原因，而無法購置此類住房。這也就出現(xiàn)了需求和供應(yīng)被擱置的現(xiàn)象。

　　一個(gè)很重要的原因是，住房需求是一個(gè)變動(dòng)的過程，而供應(yīng)則是一個(gè)相對(duì)難以調(diào)整的過程。住房供應(yīng)具備了長周期的過程，在項(xiàng)目投資、建設(shè)、竣工等過程中要耗費(fèi)很長的時(shí)間。而在這個(gè)過程中，受到樓市政策和周期的變動(dòng)，很多住房需求發(fā)生了改變。那么，此前基于需求而做出的供應(yīng)決策自然就是一個(gè)失誤。

　　最近部分政府的房源收購或者鼓勵(lì)房企自身進(jìn)行房源結(jié)構(gòu)的調(diào)整行為，釋放了積極的正面效應(yīng)。這可以理解為對(duì)變動(dòng)的住房需求市場而做出了供應(yīng)層面的修正。但是，此類修正，是要耗費(fèi)很多成本的。如從住房的成本核算看，土地成本會(huì)對(duì)此類住房的“變性”有很大的牽制作用。

　　面對(duì)這樣的住房結(jié)構(gòu)紊亂癥，關(guān)鍵在于預(yù)防，而非救治。供應(yīng)層面是地方政府可以主動(dòng)把控的，而需求則顯得難以把控。所以，對(duì)于購房需求，關(guān)鍵要進(jìn)行追蹤。舉例來說，隨著目前新型城鎮(zhèn)化的政策實(shí)施，整個(gè)人口流動(dòng)方向會(huì)變動(dòng)。對(duì)于特定城市而言，需要從工廠就業(yè)和裁員人數(shù)、整個(gè)社保繳納規(guī)模、住房租賃價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)來進(jìn)行跟蹤，從而掌握未來所在城市的購房需求變動(dòng)。對(duì)需求進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的跟蹤，將逐漸把信息反映到房企的投資行為上來，進(jìn)而使得供應(yīng)能因需求的變動(dòng)而變動(dòng)，防范出現(xiàn)“過?！钡默F(xiàn)象。

來源：中國建設(shè)報(bào)

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