樓市低迷期更需著眼消化存量

　　隨著房地產市場持續(xù)低迷，多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購為主，部分城市甚至演變?yōu)椤跋藿盗睢?。從實際效果看，這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，而且多顯得不得要領。在當前房地產業(yè)正在由增量市場轉為存量市場背景下，著眼存量、防止產業(yè)盲目擴張顯得尤為重要。

　　西南財經大學近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國住房存量遠高于住房需求量。2013年城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，有4.2萬億元銀行房貸沉淀于這些空置住房，降低金融市場效率。

　　由于缺乏對“空置率”概念的統(tǒng)計標準，使數(shù)據(jù)存在爭議，但其反映的問題卻真實存在。自我國啟動房改至今的10多年來，房地產投資始終維持高速增長。如今，房地產市場整體供應量充足，國民居住條件大為改善。更有甚者，從“空城”、“鬼城”的案例不難看出，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)嚴重的供應過剩。

　　相比之下，房地產市場需求正在經歷階段性低點。主要原因在于，在“買漲不買跌”的獨特邏輯下，不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放緩。這是近期房地產市場成交量低迷的重要原因。

　　如何看待這種并不對等的供需關系？從空間上，區(qū)域不均形勢明顯。在廣大二三線城市供應過剩的同時，一線城市仍因城市資源高度集中而具備強勁的需求潛力。在時間上，城鎮(zhèn)化進程方興未艾，需求釋放只是時間問題。

　　在這種基本判斷下，不難看出當前市場異動的實質：供需關系企穩(wěn)，房地產投資高增速難以為繼，房價上漲乏力，行業(yè)利潤率下滑。房地產市場已出現(xiàn)一定程度的“產能過?！保稍隽繒r代向存量時代演變。在這一階段，“激活需求、消化存量”的努力，要比盲目“救市”更得要領。

　　首先，針對需求分層，構建完善的住房供應體系。房地產市場出現(xiàn)供應過剩的情況很大程度上是由于缺乏對需求層級研究，未能做好供需準確對接。其中，在政府部門掌控的保障房領域，為完成一定數(shù)量的建設任務，缺乏對需求、質量、地段、配套等的考量，使不少保障房處于空置或過剩狀態(tài)。為避免這種情況出現(xiàn)，構建完善的住房供應體系極為重要。

　　其次，采取多項措施激活存量。一方面，加快個人住房信息系統(tǒng)、不動產登記系統(tǒng)建設和聯(lián)網(wǎng)，使房屋產權明晰，摸清“家底”，從而有助于差別化信貸、稅收政策的實施。另一方面，加快房地產稅制改革和立法，通過稅收等手段，提高房屋持有成本，促進存量房源的釋放，以穩(wěn)定供需關系。

　　再次，扶持產業(yè)發(fā)展，夯實需求基礎?！爱a業(yè)空心化”是導致“空城”出現(xiàn)重要原因。根據(jù)各地的傳統(tǒng)和優(yōu)勢，有關部門應扶持相關產業(yè)發(fā)展，不僅可實現(xiàn)人口聚合，也有助于消化存量房屋，而且還將避免出現(xiàn)“房地產獨大”局面，有助于經濟可持續(xù)增長。

　　最后，加快推進土地、戶籍等制度改革。作為城鎮(zhèn)化進程中最為重要的兩項制度，土地和戶籍制度改革，可促進人口有序流動。城鎮(zhèn)化進程加速，將對消化存量房屋、緩解供應過剩大有裨益。

來源：中國證券報 張敏

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