銀行信貸緊縮 樓市降價(jià)壓力或越來(lái)越大

　　今年以來(lái)受銀行信貸緊縮、存量增加等因素影響，大中城市商品住宅成交量同比去年同期普遍下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成，市場(chǎng)成交量欠佳?！氨M管部分開發(fā)企業(yè)采取較明智的大幅降價(jià)策略以價(jià)換量，但上半年市場(chǎng)整體成交氛圍并未回歸到量的軌道上來(lái)?！睂I(yè)人士判斷，第三季度或?qū)⒀永m(xù)這樣的市場(chǎng)行情。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，百城房?jī)r(jià)23個(gè)月后首次環(huán)比下跌、上半年市場(chǎng)交易普遍遇冷、銀行信貸緊縮持續(xù)、“救市”措施難有起色、6月份半年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂、大型房企開始大幅降價(jià)、“地王”企業(yè)生死劫等八大現(xiàn)象表明，樓市降價(jià)壓力或越來(lái)越大。

　　百城房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌

　　中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的100個(gè)城市新建住宅全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月份以來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。其中，37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，5月份價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少18個(gè)，其中漲幅在1%以上的有7個(gè)，較上月減少4個(gè)；5月份價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個(gè)，其中跌幅在1%含1%以上的有30個(gè)，較上月增加14個(gè)。

　　“今年1-5月房地產(chǎn)市場(chǎng)，受銀行信貸緊縮等因素影響，不僅是杭州、無(wú)錫、北京、廣州、成都、上海等這些大中城市個(gè)別樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)逆襲，也出現(xiàn)了寧波、溫州、神木等城市企業(yè)資金面從緊房企倒閉的現(xiàn)象?！睆埡陚ケ硎?，此時(shí)，因房?jī)r(jià)大幅降價(jià)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷，部分城市甚至出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。為阻擊房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，部分城市出臺(tái)了“限降令”。

　　資料顯示，杭州市物價(jià)局、住保房管局5月23日發(fā)布規(guī)定稱樓盤降價(jià)超15%的將限制網(wǎng)簽，被市場(chǎng)解讀為“限降令”；據(jù)知情人透露，如果成交價(jià)低于備案價(jià)15%，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)鎖屏，也簽不了買賣合同。

　　“即使是市場(chǎng)基本面仍被看好的一線城市，當(dāng)前也存在去化速度降低，導(dǎo)致存銷比增加的問(wèn)題。而個(gè)別一線城市已接近或略微超過(guò)15個(gè)月的降價(jià)壓力的指標(biāo)范圍值。當(dāng)前上海、廣州、北京部分樓盤已開始率先大幅降價(jià)，既是整個(gè)市場(chǎng)基本面短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，又反映出個(gè)別存量偏大板塊、定位偏高端項(xiàng)目的去化壓力?！睆埡陚フJ(rèn)為，二線城市之間目前已開始出現(xiàn)分化，尤其是庫(kù)存偏大城市，開發(fā)企業(yè)對(duì)這些城市的投資傾向也明顯出現(xiàn)分化。比如杭州等城市因庫(kù)存偏大等原因出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)在該城市拿地也開始謹(jǐn)慎，不同企業(yè)對(duì)于杭州的投資傾向短期內(nèi)也出現(xiàn)分化，部分開發(fā)企業(yè)已萌生退意。

　　張宏偉分析，三四線城市仍面臨普遍性去庫(kù)存壓力，但也出現(xiàn)分化。其中，經(jīng)濟(jì)基本面向好的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力較小，而經(jīng)濟(jì)基本面一般或沒(méi)有好轉(zhuǎn)的城市樓市則面臨較大去庫(kù)存壓力，尤其是對(duì)資源依懶性較大的城市、民間資本過(guò)于活躍的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在較大問(wèn)題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)、債務(wù)違約的現(xiàn)象，如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

　　銀行信貸緊縮量?jī)r(jià)難有起色

　　“受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷比指標(biāo)提高等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增。此時(shí)，部分開發(fā)商開始大幅降價(jià)回籠資金，導(dǎo)致大中城市房?jī)r(jià)漲幅放緩。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購(gòu)股權(quán)，面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！睆埡陚フJ(rèn)為，銀行信貸緊縮持續(xù)導(dǎo)致1-5月市場(chǎng)短期表現(xiàn)不佳，盡管央行5月12日“喊話”要求支持個(gè)人住房貸款，但大多數(shù)商業(yè)銀行并未立即下調(diào)首套房貸利率，貸款審批速度也沒(méi)有明顯提高。因而，目前指望商業(yè)銀行下調(diào)利率、提高審批速度、支持首套自住房貸或尚需時(shí)日。而銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢荒”、利率上浮的現(xiàn)象甚至?xí)绊懙谌径葮鞘行星椤?/p>

　　“4-5月份大多數(shù)開發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的策略過(guò)程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)階段表現(xiàn)相對(duì)保守?！睆埡陚フJ(rèn)為，4-5月份部分城市開始放松樓市限購(gòu)等救市措施，如天津、南寧等放松限購(gòu)、無(wú)錫戶籍新政刺激樓市需求、?？谫I房落戶政策、安徽部分城市定向?qū)捤晒e金貸款政策等措施，這反而助長(zhǎng)了開發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量拉開節(jié)奏，從成交價(jià)格看，盡管定價(jià)更貼近市場(chǎng)，但也處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲或下跌動(dòng)力。

　　半年報(bào)壓頂大房企降價(jià)救急

　　當(dāng)前，市場(chǎng)成交量下滑、房企負(fù)債和存貨壓力上升、房貸收緊局面并未實(shí)質(zhì)改變等因素使得上市房企在二季度銷售壓力、經(jīng)營(yíng)壓力明顯增加。尤其是上市房企，面對(duì)半年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，房企勢(shì)必會(huì)采取對(duì)應(yīng)措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)，當(dāng)然，適度的價(jià)格策略調(diào)整就成了多數(shù)房企的必然選擇。

　　“短期內(nèi)銀行信貸緊縮仍會(huì)影響樓市成交，市場(chǎng)成交量下跌及企業(yè)業(yè)績(jī)下滑將給開發(fā)商更大壓力，從近兩個(gè)月市場(chǎng)表現(xiàn)看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠促銷策略等將成市場(chǎng)主流和趨勢(shì)?！睆埡陚ヅ袛?，一些大型品牌房企也將出現(xiàn)降價(jià)，并且大幅降價(jià)的樓盤會(huì)越來(lái)越多。預(yù)計(jì)隨著半年報(bào)節(jié)點(diǎn)來(lái)臨，這些房企或會(huì)采取大范圍“以價(jià)換量”措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)。

　　“在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企開始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)日趨明朗。在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵?！睆埡陚フJ(rèn)為，從目前情況來(lái)看，一些大型房企仍呈現(xiàn)猶抱琵琶半遮面特征，但是這樣的狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。從心態(tài)來(lái)講，目前大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒(méi)有之前那么高，預(yù)計(jì)6月份及第三季度，樓市難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。此時(shí)，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會(huì)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金的市場(chǎng)策略，預(yù)計(jì)大范圍降價(jià)馬上拉開。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)　

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