樓市分化時(shí)代：“進(jìn)亦憂退亦憂”的房?jī)r(jià)糾結(jié)

　　4月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)小幅上升，但漲幅收窄。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅為0.1%，比3月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅與3月份相同。

　　環(huán)比數(shù)據(jù)最能真實(shí)反映房?jī)r(jià)近期的走勢(shì)，當(dāng)前房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次驗(yàn)證了樓市觀望氛圍的加強(qiáng)。此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月房地產(chǎn)運(yùn)行報(bào)告透露，房地產(chǎn)投資增速下滑，商品房銷售面積回落，房企資金持續(xù)放緩，綜合考慮這一系列數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)樓市繼續(xù)調(diào)整，行業(yè)仍處于降溫的過(guò)程中。

　　此外，今年前4個(gè)月土地價(jià)格整體延續(xù)了去年以來(lái)逐步上行的態(tài)勢(shì)，顯示近期雖然土地市場(chǎng)成交量有所回落，但價(jià)格仍處于上升階段。

　　雖然目前樓市降溫預(yù)期增加，持續(xù)進(jìn)入調(diào)整期趨勢(shì)明顯，但是從土地市場(chǎng)來(lái)看，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的熱情依然較高，房?jī)r(jià)漲幅趨緩并不意味著樓市“崩盤”來(lái)臨。長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，剛性需求的逐步釋放是支撐房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行的主要因素。

　　目前，在房?jī)r(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，一些城市個(gè)別樓盤降價(jià)拋售，表明當(dāng)前我國(guó)樓市分化特征日趨明顯。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，表面上看，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)仍然上漲，但是，現(xiàn)在市場(chǎng)基本面受到銀行信貸影響而出現(xiàn)一些變化，熱點(diǎn)城市比如一線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯放緩，大中城市環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加，各類城市市場(chǎng)基本面已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的分化特征。

　　比如，京津冀一體化帶動(dòng)關(guān)聯(lián)城市房?jī)r(jià)上漲，而常常處于樓市風(fēng)暴眼的杭州，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，說(shuō)明庫(kù)存壓力偏大的城市，降價(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重。伴隨預(yù)期發(fā)生變化，房企在一些城市的投資布局也將隨之變動(dòng)。

　　房?jī)r(jià)下降的城市大多屬于三、四線城市。張宏偉分析指出，三、四線城市仍然面臨普遍性的去庫(kù)存壓力，但也出現(xiàn)分化。其中，經(jīng)濟(jì)基本面向好的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力較小，而經(jīng)濟(jì)基本面一般或沒(méi)有好轉(zhuǎn)的城市則面臨較大的去庫(kù)存壓力，尤其是對(duì)于資源依懶性較大的城市和民間資本過(guò)于活躍的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在較大問(wèn)題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)、債務(wù)違約的現(xiàn)象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

　　目前正處于樓市的敏感時(shí)期，影響后期樓市走勢(shì)的主要因素在于樓市宏觀調(diào)控，根本因素在于市場(chǎng)供需關(guān)系的變化。

　　從宏觀調(diào)控政策來(lái)看，中國(guó)社科院此前發(fā)布的《2014房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，今年調(diào)控難度增大，可能實(shí)施雙向調(diào)控。調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)，既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，也要防止房?jī)r(jià)振蕩下跌。調(diào)控政策將進(jìn)一步強(qiáng)化差異化和多元化。具體的調(diào)控措施將強(qiáng)化城市分類條件，根據(jù)各分類城市標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施差異化的調(diào)控政策，調(diào)控措施也將更多體現(xiàn)針對(duì)不同人群的多元化方向。

　　在樓市分化日益加劇的情況下，樓市宏觀調(diào)控“一刀切”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。當(dāng)前一些地方開(kāi)始對(duì)限購(gòu)政策松綁，雖然松綁限購(gòu)將釋放此前受到抑制的消費(fèi)需求，但是總體來(lái)看，放松限購(gòu)的城市很少，對(duì)處于調(diào)整期的樓市影響不大。

　　此輪樓市調(diào)整的一個(gè)主要因素在于信貸環(huán)境的變化，商業(yè)銀行房貸放款節(jié)奏有所放慢，對(duì)房企資金鏈以及首套購(gòu)房需求的及時(shí)入市帶來(lái)一些影響。日前管理層重申落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)。這些舉措將從需求層面上對(duì)樓市產(chǎn)生作用，強(qiáng)調(diào)對(duì)首套房的信貸支持，有助于房屋回歸商品屬性，利于民生改善?？傮w來(lái)看，后期消費(fèi)型自住住房需求有望繼續(xù)快速釋放。

　　從供給層面來(lái)看，土地市場(chǎng)價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下降，表明市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定，從土地開(kāi)發(fā)到市場(chǎng)供應(yīng)需要一定的時(shí)間，考慮到前兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)低迷，新增供給可能略有下滑或與上年大致持平。但是，存量供給存在進(jìn)一步快速釋放趨勢(shì)。

　　綜合考慮多方面因素，市場(chǎng)大多預(yù)計(jì)，受房企資金鏈緊張的影響，短期內(nèi)樓市調(diào)整的態(tài)勢(shì)難以出現(xiàn)大的變化。張宏偉預(yù)計(jì)，樓市二季度已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)。

來(lái)源：新華網(wǎng)

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