物流地產(chǎn)投資是資本盛宴還是曇花一現(xiàn)

　　今年7月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的中國財(cái)團(tuán)與普洛斯發(fā)布公告稱，該財(cái)團(tuán)與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達(dá)成一致，交易收購單價(jià)為每股3.38新加坡元。如本次私有化能夠完成，交易總價(jià)將達(dá)到116億美元(約790億元人民幣)，有望成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。

　　在此次并購中，黑石集團(tuán)(BlackstoneGroup)、KKR、RRJ、TPG等國際財(cái)團(tuán)主動退出；而阿里巴巴、京東和蘇寧等電商集團(tuán)所代表的基金或財(cái)團(tuán)因與普洛斯存在市場競爭，遭到普洛斯管理層的抵制，鎩羽而歸。

　　普洛斯本次私有化的價(jià)格不僅高于其上市以來的最高收盤價(jià)，也比過去12個(gè)月的成交量加權(quán)平均股價(jià)高出81%，但依然低于預(yù)期的140億美元至182億美元估價(jià)，甚至比普洛斯旗下的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值(147億美元)還低。

　　業(yè)界分析認(rèn)為，普洛斯收購案是一場“內(nèi)部人的收購游戲”，即這是一場由梅志明領(lǐng)銜的普洛斯管理層進(jìn)行的管理層收購(MBO).

　　而以狙擊MBO狠烈著稱的KKR，此次也并未像過去杠桿并購RJR那樣，對普洛斯管理層發(fā)起狙擊，也是因?yàn)槊分久髟诤駱阃顿Y、高瓴資本等資本支持下預(yù)設(shè)了金降落傘、驅(qū)鯊劑甚至毒丸計(jì)劃，并定向邀請了萬科和中銀財(cái)團(tuán)加入。當(dāng)然，正是有了中國財(cái)團(tuán)雄厚資本的支撐，讓以往縱橫資本市場的國際私募巨頭對收購普洛斯望而卻步。

　　這樁亞洲最大的私募收購案也讓物流地產(chǎn)成為資本和社會關(guān)注的焦點(diǎn)，并向外界展示出當(dāng)前物流地產(chǎn)在中國的迅猛發(fā)展勢頭。AMB安博(包括原普洛斯Prologis除亞洲外的全球部分)、普洛斯GLP、嘉民(澳大利亞)和蓋世理等國際四大物流地產(chǎn)巨頭紛紛在中國布局，設(shè)置重資產(chǎn)。僅普洛斯GLP在華儲備的土地就高達(dá)2000萬平方米。而此次私有化之后，普洛斯GLP的資產(chǎn)基本上屬于中國資本所有，且擬在香港上市；而澳大利亞嘉民的最大股東早在2009年就已改為中投集團(tuán)。

　　國內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)大鱷也開始進(jìn)軍物流地產(chǎn)。萬科早在2015年就與黑石集團(tuán)成立了物流合資公司，2016年底已擁有147萬平方米的倉儲物流地產(chǎn)，并在2017年規(guī)劃完成了150萬平方米的倉儲面積。此次受邀加入普洛斯GLP私有化，表明萬科未來可能會在物流地產(chǎn)的整體布局上做出調(diào)整。

　　除萬科外，綠地、萬通、合生和碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)近兩年也紛紛投身物流地產(chǎn)，畢竟物流地產(chǎn)收入穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低，可以與高收入高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場形成互補(bǔ)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國目前雖然擁有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，人均物流倉儲面積約為0.41平方米。而美國等發(fā)達(dá)國家的人均倉儲面積達(dá)到5.41平方米。

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)向上發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，人均倉儲面積的需求必然加大。特別是國內(nèi)電商及電商物流的蓬勃發(fā)展，進(jìn)一步加大了倉儲面積的需求量。據(jù)預(yù)測，到2025年，中國物流地產(chǎn)收入將達(dá)到2萬億元，倉儲面積將達(dá)到24億平方米，現(xiàn)代化物流設(shè)施市場將達(dá)到2.5萬億美元。

　　全球的金融大鱷們不可能對如此龐大的藍(lán)海市場無動于衷，而物流地產(chǎn)的高速穩(wěn)定發(fā)展也需要巨額資本支撐。供需雙方一拍即合，物流地產(chǎn)便迎來了資本盛宴。

　　物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心和分撥中心等項(xiàng)目。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，物流地產(chǎn)嚴(yán)重依賴相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的布局，其收益取決于倉儲、分揀及配送的倉容利用率、庫存周轉(zhuǎn)率和倉/配作業(yè)效率，而孤立或單一的物流地產(chǎn)很難滿足倉容利用率和庫存周轉(zhuǎn)率方面的要求，也就很難有市場競爭力。因此，物流地產(chǎn)必須依靠規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化布局，緊緊依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，為客戶提供更系統(tǒng)、更科學(xué)、更有競爭優(yōu)勢的整體解決方案，才有可能在市場從藍(lán)海向紅海躍進(jìn)的過程中保有位置，而規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的布局首要需求就是巨額資本的支撐。

　　全球比較大的私募股權(quán)投資公司如黑石集團(tuán)、KKR集團(tuán)、凱雷投資(CarlyleGroup)、華平投資(WarburgPincus)等都對潛力巨大的物流地產(chǎn)市場垂涎三尺。

　　黑石集團(tuán)、KKR和凱雷分別與萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了合作；而華平投資此次也聯(lián)手蘇寧集團(tuán)參與了普洛斯私有化的競標(biāo)，之前的2016年，華平投資還與上海宇培集團(tuán)共同投資4億美元，在中國興建17個(gè)現(xiàn)代化物流倉庫；RRJ和淡馬錫控股也于2014年向上海宇培集團(tuán)注資2.5億美元。

　　緊隨其后，澳大利亞的嘉民集團(tuán)、美國的厚樸基金、荷蘭的匯盈資本、香港的RRJ以及新加坡淡馬錫控股同樣對中國的物流地產(chǎn)進(jìn)行了大量投資。

　　國內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也不甘落后。中國平安旗下的深圳平安不動產(chǎn)工業(yè)物流有限公司(以下簡稱平安不動產(chǎn))一直在加緊布局物流地產(chǎn)，除了以碧桂園第二大股東的身份支持碧桂園購買中集地產(chǎn)25%的股份外，還投資了濟(jì)南安華倉儲、貴州平華倉儲等28個(gè)倉儲企業(yè)，并自建了成都空港及上海臨港冷庫等30個(gè)園區(qū)，總面積達(dá)400萬平方米。

　　然而，除了普洛斯GLP、AMB安博等少數(shù)企業(yè)具有較為成熟的產(chǎn)品外，服務(wù)于伊藤忠和頂新集團(tuán)的宇培集團(tuán)、服務(wù)于京東集團(tuán)的易商集團(tuán)和服務(wù)于凡客的百利威等本土物流地產(chǎn)商在產(chǎn)品服務(wù)定位和持續(xù)盈利上凸顯短板，多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)依舊在苦苦探索盈利模式。

　　目前，全國有近80%的物流園區(qū)依然處于虧損性運(yùn)營甚至閑置狀態(tài)，造成這一現(xiàn)狀的原因就是，這些園區(qū)在成立之初并未考慮產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，只是簡單的“圈地運(yùn)動”。只有預(yù)先設(shè)計(jì)好“土地溢價(jià)”，再基于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)規(guī)劃好“規(guī)模溢價(jià)”和“范圍溢價(jià)”，并在兩個(gè)溢價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“增值服務(wù)溢價(jià)”，才能讓物流地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)快速增長。

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