物流房地產(chǎn)牛市還未結(jié)束

　　2分鐘成交額超過10億，38分鐘突破100億。毫無意外，今年的“雙11”阿里再一次創(chuàng)造了新紀(jì)錄。在“雙11”開閘一個小時(shí)后，巨大的訂單量像洪水般襲向了倉儲物流平臺。事實(shí)上，倉儲物流并非只有“雙11”期間如此火爆，隨著近幾年電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，物流開發(fā)商們也迎來了一個又一個的發(fā)展機(jī)遇，倉儲租金是不是也如“雙11”一樣又上新臺階？

　　然而，仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，全國倉儲市場的平均租金在過去幾個季度里表現(xiàn)出一個出乎意料的發(fā)展態(tài)勢，即倉儲市場租金增幅放緩：從2011年絕大部分時(shí)間同比增幅超過10%的歷史高點(diǎn)，降至2014年絕大部分時(shí)間基本持平的狀態(tài)。

　　顯然，這一增速減緩的狀況似乎與我們的直覺相違背。畢竟，眾多市場人士此前都認(rèn)為，倉儲市場是供需基本面失衡的供應(yīng)層面受到政府土地政策和其他優(yōu)先考慮事項(xiàng)的限制，而需求層面則受到中國消費(fèi)市場不斷擴(kuò)大的提振。那么，業(yè)主還能繼續(xù)擁有定價(jià)能力嗎？

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)增長的放緩，許多企業(yè)在吸納倉儲空間方面已采取更加保守的姿態(tài)。但由于電子商務(wù)等關(guān)鍵需求驅(qū)動因素仍然保持堅(jiān)挺，上述解釋并不足以說明問題。導(dǎo)致倉儲市場租金增幅減緩的另一個因素是，市場均值的測評指標(biāo)對倉儲存量的構(gòu)成變動相對比較敏感，特別是租金相對較低的二線城市，其倉儲供應(yīng)相比一線城市更充足。不過，這種發(fā)展趨勢也并非租金增幅近來放緩的全部原因。

　　整體來說，仲量聯(lián)行市場分析人員認(rèn)為，全國倉儲租金增幅放緩主要有兩個原因：首先，一線城市的倉儲租金增幅放緩是由于受到衛(wèi)星城市的影響。衛(wèi)星城市是指地處一線城市行政區(qū)邊緣的市場，衛(wèi)星城市也靠近各條主要公路，并可提供更多價(jià)格低廉的土地。例如，昆山和廊坊就分別是上海和北京的主要衛(wèi)星城市。衛(wèi)星城市對租戶的一個主要吸引力在于，它們可提供比一線城市便宜25%的租金。目前，一線城市倉儲市場業(yè)主的很大一部分業(yè)務(wù)是與衛(wèi)星城市的業(yè)主開展競爭，導(dǎo)致其租金快速增長的幅度縮小。

　　其次，目前部分規(guī)模較大的二線市場，如沈陽和成都均處于首次供應(yīng)量大量激增的局面，導(dǎo)致短期內(nèi)空置面積增長，同時(shí)局部的租金優(yōu)惠措施導(dǎo)致全國平均租金增幅降低。盡管短期內(nèi)可能存在局部地區(qū)供過于求的狀況，由于消費(fèi)增長和制造業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移等長期發(fā)展趨勢將繼續(xù)推動倉儲需求的增長，預(yù)計(jì)倉儲市場的空置率將逐步下降，租金也將逐步回升?？傮w而言，成熟物流園區(qū)的項(xiàng)目業(yè)績表現(xiàn)將好于新興周邊市場。通常，新興周邊市場的土地價(jià)格相對更為低廉，但其需求往往需要更長的時(shí)間才能得以實(shí)現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管從全國范圍來看，目前倉儲市場的租金增幅放緩，但隨著二線城市供應(yīng)熱潮的結(jié)束，二線城市的租金將再度上漲，預(yù)計(jì)全國倉儲市場的租金增幅將再度回升。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)一線城市倉儲供應(yīng)的減少土地供應(yīng)政策更加趨緊所致將有助于減少其空置率，推動其租金適度增長，而衛(wèi)星城市的總體數(shù)量預(yù)計(jì)將會增多，并繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長勢頭。

　　那么，中國物流房地產(chǎn)市場的牛市到此結(jié)束了嗎？其實(shí)根本還沒有。

來源：證券時(shí)報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀