“因地施策”運行機制落地 房地產(chǎn)新政效果逐步顯現(xiàn)

　　“從本次房地產(chǎn)新政出臺的初衷看，其目的主要在于支持自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而并非大面積的刺激市場。如何拿捏好政策的尺度，顯得尤為關(guān)鍵。這其中，就需要著力用好、制定好差異化的住房信貸政策，做到因地施策，不搞‘一刀切’。”民生銀行首席研究員溫彬表示。

　　日前，各地紛紛傳來“二套房首付比例落地”的消息。

　　此前，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，支持居民自住和改善性住房需求，明確二套房最低首付比例從原60%調(diào)整為不低于40%，同時要求各地在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，按照“因地施策、分類指導(dǎo)”的要求，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例。

　　此次房地產(chǎn)新政出臺近半個月，政策在全國各地的落地情況如何？近日，本報記者就這些問題進行了采訪。據(jù)了解，政策發(fā)布后，各地人民銀行分支機構(gòu)會同有關(guān)部門積極落實，按照《政府工作報告》提出的“落實地方政府主體責(zé)任”的要求，加強與地方政府的溝通，依托由轄內(nèi)主要金融機構(gòu)組成的市場利率定價自律機制，初步建立“因地施策”的差異化住房信貸政策運行機制。最近一兩周，一線城市和部分二線城市、三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的銷售量上升，價格基本保持平穩(wěn)。

　　“因地施策”正逐步落地

　　截至目前，全國已有多個省市按照通知要求，陸續(xù)出臺了相關(guān)政策。4月3日，北京已經(jīng)以市場利率自律定價機制決議的形式，確立北京市二套房最低首付比例為50%。一線城市中，除北京外，上海、廣州、深圳也正在研究和討論具體的最低首付比例，據(jù)初步了解，也不會將二套房最低首付比例直接降低至40%。

　　從江蘇傳來的消息稱，南京、蘇州兩市二套房最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個地市的最低首付比例由60%降至40%。另據(jù)了解，廣東除廣州市以外的其他地市（不含深圳）已明確為40%。四川省內(nèi)成都5城區(qū)（含高新區(qū)）已明確為45%，其余為40%。浙江、山東、寧夏、青海轄內(nèi)統(tǒng)一均為40%。

　　記者還了解到，正在擬定方案的省份中，福建、安徽、江西省擬根據(jù)轄內(nèi)不同城市房地產(chǎn)市場差異情況，對部分城市的二套房最低首付比例作出差異化安排，如廈門、合肥等?！皬娜珖答伒那闆r看，由于各地實際情況不一樣，對于二套房首付比例的實施措施也不盡相同。比如說，北上廣深一線城市房價存在上漲壓力，根據(jù)實際的情況并沒有將最低首付比例一降到底，而是采取適度下調(diào)的調(diào)控思路，一方面滿足市場的需求，同時也避免刺激市場。此外，一些地區(qū)根據(jù)轄內(nèi)不同城市、不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場的實際特點，通過市場利率自律定價機制，制定了轄內(nèi)差異化的二套房最低首付比例。而轄內(nèi)房地產(chǎn)市場差異不大、房價沒有明顯上漲壓力的地區(qū)，則沒有作出差異化調(diào)整。”采訪中，本報專家委員會委員、中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，“總的來看，通知發(fā)布僅兩周多，目前已經(jīng)發(fā)布政策的地區(qū)和城市在制定政策方面都很好地體現(xiàn)了‘因地施策’的指導(dǎo)思想?！?/p>

　　宗良表示，隨著未來政策在各地的進一步落地，實際效果也會慢慢顯現(xiàn)。

　　差異化住房信貸政策 有存在的現(xiàn)實必要性

　　“從本次房地產(chǎn)新政出臺的初衷看，其目的主要在于支持自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而并非大面積的刺激市場。如何拿捏好政策的尺度，顯得尤為關(guān)鍵。這其中，就需要著力用好、制定好差異化的住房信貸政策，做到因地施策，不搞‘一刀切’。”民生銀行首席研究員溫彬在接受本報記者采訪時表示。

　　我們也注意到，通知明確，人民銀行、銀監(jiān)會各級派出機構(gòu)要按照“因地施策，分類指導(dǎo)”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督；在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平；密切跟蹤和評估住房信貸政策的執(zhí)行情況和實施效果，有效防范風(fēng)險，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“盡管目前我國房地產(chǎn)市場總體達到供需基本平衡的狀態(tài)，但各地房地產(chǎn)市場的實際供需狀態(tài)不同，一線城市人多、需求旺盛，住房壓力加大，限購政策仍然存在，這就意味著還需要有所控制；而對于住房供給偏于過剩的二三四線城市來說，則可以通過降低二套房的首付比例，來促進市場發(fā)展。因此，我國不同地區(qū)、不同城市的情況各異、各地房地產(chǎn)周期也不一致，決定了區(qū)域分化將是今后較長一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場運行的新常態(tài)，差異化的住房信貸政策客觀上有存在的必要性?！睖乇蚍Q，“堅持因地施策很有必要”。

　　房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 有助于經(jīng)濟平穩(wěn)運行

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場格局已經(jīng)不同于10年前，房地產(chǎn)市場已由過去供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供需基本平衡，這意味著過去一段時間以來主要以抑制房地產(chǎn)過熱和房價上漲的相關(guān)政策措施需要適時作出一定調(diào)整。

　　來自工行的分析人士表示：“此前我國二套房最低首付款比例為60%，部分城市為70%，處于相對較高水平，以抑制房地產(chǎn)過熱為目標(biāo)的政策措施，適應(yīng)了當(dāng)時控制房價上漲的需要。隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，區(qū)域分化有所加劇，以往政策已不適應(yīng)發(fā)展的需求，對部分家庭改善性購房需求產(chǎn)生了一定抑制，因此也應(yīng)及時作出調(diào)整。未來，在支持居民改善性住房方面，還應(yīng)該繼續(xù)貫徹因地施策的思路?！?/p>

　　而促進我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，無疑對于穩(wěn)增長、促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用。如何進一步發(fā)展好房地產(chǎn)市場？對此，專家建議：一是要繼續(xù)落實差異化的住房信貸政策，做到因地制宜、因地施策。

　　二是區(qū)域性差異化住房信貸政策要以更加市場化的方式，更多地依靠市場自律機制，更加尊重市場主體的意見，充分發(fā)揮市場化的作用。

　　三是要進一步發(fā)揮好房地產(chǎn)作為消費品的商品價值，突出其消費屬性，不斷滿足人民群眾日益增長的改善性住房需求，同時適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中不斷上升的住房需求，充分發(fā)揮好金融、財政等對住房實際需求的有效支持和滿足。與此同時，繼續(xù)堅持抑制投資、投機性需求。

來源：金融時報

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